Упрощение и наказание
Влияют ли налоги арендодателя на размер арендной платы
Верховный суд РФ (ВС) решит, может ли стать основанием для уменьшения арендной платы переход арендодателя на упрощенную систему налогообложения. Речь о снижении стоимости аренды на сумму НДС. Нижестоящие суды решили, что арендатор вправе вычесть НДС, но возражения арендодателя заинтересовали ВС. Единой практики по вопросу нет. У юристов тоже разные мнения: одни не видят причин для снижения цены договора, другие же считают уменьшение платы справедливым.
Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ
Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ
ВС рассмотрит два сходных спора об основаниях снижения арендной платы при смене арендодателем системы налогообложения. В 2010–2011 годах АО «Автономная теплоэнергетическая компания» (АТК) начало арендовать у МУП «Майкопские тепловые сети» ряд объектов «в целях производства, транспортировки и реализации тепловой энергии потребителям». Стороны заключили два договора на 15 лет, условившись, что размер арендной платы (1,33 млн руб. и 2,1 млн руб.) можно изменить по обоюдному согласию, но только в сторону увеличения.
В 2017 году появилось допсоглашение о небольшом увеличении платы. Но с января 2018 года МУП перешел с общей на упрощенную систему налогообложения (УСН), и в мае 2018 года АТК попросила уменьшить стоимость аренды на размер НДС. Арендодатель отказал, отметив, что по закону он снижать плату при переходе на УСН не обязан. Однако АТК все равно стала платить аренду меньше как раз на сумму НДС. В декабре 2020 года МУП потребовал погасить долг, арендатор не отреагировал и спор перешел в суды.
Арбитражный суд республики Адыгея отклонил иски МУП о взыскании недоплаченных 9,81 млн руб. и 1,66 млн руб. процентов на них по обоим договорам. Суд посчитал, что раз арендодатель больше не является плательщиком НДС, то у него нет и оснований взыскивать сумму налога в рамках арендной платы. Апелляция и кассация эти решения поддержали.
МУП обратился в ВС, ссылаясь на то, что стороны не пришли к соглашению об изменении стоимости аренды, однако арендатор самовольно снизил платежи с 1 января 2018 года по 31 декабря 2020-го. Переход на УСН не может служить причиной изменения арендной платы, считают в МУП. Кроме того, там подчеркивают, что договоры были заключены с АТК как единственным участником открытого конкурса. Приняв в нем участие, компания согласилась с ценой лота. Дела передали в экономколлегию, рассмотрение назначено на 17 октября и 7 ноября.
Опрошенные “Ъ” юристы говорят, что по таким делам нет единообразной практики и решение ВС будет прецедентным для арендных споров. Если аренда долгосрочная, подобные споры возникают достаточно часто, поскольку за долгий период одна или другая сторона могут перейти на специальный налоговый режим и чаще всего это как раз УСН, поясняет управляющий партнер «Аверта Групп» Алексей Шаров.
Партнер Taxology Алексей Артюх отмечает, что смысл перехода на УСН — это применение более льготного режима, который позволяет снизить налоговую нагрузку на компанию. Так, уточняет юрист, при переходе на УСН налогоплательщик платит только 6% от выручки (или по другой схеме — 15% от разницы между доходами и расходами) вместо стандартных 20% НДС и 20% налога на прибыль.
При этом последствия перехода арендодателя на УСН оказываются кардинально разными для сторон договора. Арендатор вроде бы продолжит платить ту же цену аренды, но если раньше он мог сэкономить из нее 20% (через налоговый вычет по НДС), то теперь такой возможности лишается, что «эквивалентно повышению цены договора», полагает старший партнер «Пепеляев Групп» Сергей Савсерис. Для арендодателя, наоборот, 20% НДС, которые он ранее платил в бюджет, становятся доходом, добавляет юрист.
По мнению Алексея Артюха, если по условиям договора твердая цена содержит НДС, при переходе арендодателя на УСН арендатор должен сохранить возможность сэкономить эту сумму: либо через уменьшение цены аренды, либо через выставление арендодателем счета-фактуры с НДС, чтобы получить право на вычеты из бюджета. Иначе «возникает экономическая несправедливость», когда «в нарушение духа первоначальных договоренностей одна сторона начинает обогащаться за счет другой», замечает господин Артюх. Сергей Савсерис согласен, что «стороны должны пересмотреть финансовые условия взаимодействия и восстановить баланс интересов».
Но есть и другие мнения. Арендатор оказывается «в условиях более тяжелого налогового бремени», признает Алексей Шаров, однако все равно «не вправе в одностороннем порядке занижать сумму арендной платы». Он придерживается позиции, что цена договора аренды как его существенное условие может быть уменьшена только по соглашению сторон.
В то же время заключение договора на конкурсе не влияет на возможность изменить арендную плату, считает Сергей Савсерис, отмечая, что «стороны уже меняли ее в пользу арендодателя, а из-за перехода на УСН ситуация снова поменялась в его пользу». Алексей Артюх согласен, что «форма заключения контракта к экономике отношения не имеет».