Ни пяди государственной земли
ВС разберется с правами и обязанностями ее арендаторов
Верховный суд РФ (ВС) решит крайне спорный вопрос о том, как арендатор государственной земли вправе ее использовать и должны ли вспомогательные цели быть прямо закреплены в договоре. От позиции ВС зависит, будет ли арендатор оштрафован за нецелевое использование земли, можно ли повысить ему плату и взыскать неустойку. Юристы говорят, что большинство таких споров возникает в Москве, а столичные суды нередко занимают сторону властей.
ВС рассмотрит дело о том, как бизнес может использовать арендованную у государства землю. История началась с того, что в марте 2017 года ООО «Вантаж» арендовало у Москвы участок для эксплуатации здания торгового центра с видом разрешенного использования (ВРИ) под розничную торговлю продовольственными и непродовольственными товарами. В марте 2021 года госинспекция по контролю за использованием объектов недвижимости Москвы оштрафовала «Вантаж» по ст. 6.7 КоАП Москвы (нарушение разрешенного использования участка) на 50 тыс. руб. Компания оспорила это в суде.
ООО «Вантаж» учреждено в 2009 году. По данным ЕГРЮЛ, его совладельцами являются Валерий (Валериан) Меладзе с долей 45%, его сестра Лиана (10%) и Гиорги Мачаидзе (45%). Последний также назначен директором компании. Основной вид деятельности ООО — аренда и управление нежилым недвижимым имуществом.
Арбитражный суд Москвы в августе 2022 года отклонил иск, пояснив, что по договору аренды участок имел конкретное назначение, но в итоге он частично используется в других целях. Так, говорится в решении суда, часть помещений отдана под бытовые услуги (ремонт одежды, обуви и фотоателье), страховую деятельность, образовательные цели и ломбард. По мнению суда, это нарушает московский закон о землепользовании и подпадает под ст. 6.7 КоАП.
Апелляция отменила штраф, решив, что «Вантаж» как собственник здания может выбрать основные и вспомогательные виды использования объекта. Единственное — градостроительный регламент должен разрешать такой вид использования в территориальной зоне. Суд добавил, что по вспомогательному назначению используется не более 25% общей площади торгового центра, что правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) Москвы допустимо. Но кассация поддержала город, решив, что компания не вправе использовать объект не по основному назначению без прямого закрепления этого в договоре аренды.
«Вантаж» обратился в ВС, настаивая, что он не ограничен в выборе вида использования объекта из разрешенных, к тому же под вспомогательную деятельность используется менее 10% общей площади ТЦ.
Ни федеральное, ни московское законодательство не обязывает арендатора участка вносить изменения в договор, чтобы пользоваться участком в вспомогательных целях дополнительно к основному назначению, говорится в жалобе. Дело передали в экономколлегию ВС, рассмотрение назначено на 11 октября.
Адвокат ProLegals Андрей Стаценко объясняет, что участки и здания на них могут использоваться в строгом соответствии с требованиями градостроительного регламента и ВРИ, установленными в госреестре недвижимости (ЕГРН). Собственники и арендаторы земли вправе использовать ее во вспомогательных целях, но с ограничениями, уточняет адвокат Orchards Петр Мацкевич. Так, согласно ПЗЗ Москвы, вспомогательный вид использования не может быть единственным и должен осуществляться совместно с основным ВРИ, а площадь объектов под него ограничена 25% от общей.
Глава «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев поясняет, что при передаче земли в аренду московские власти устанавливают вид использования участка из числа разрешенных градостроительным регламентом и ЕГРН. Если ВРИ меняется, то в договор нужно внести изменения, добавляет он. Но, подчеркивает господин Стаценко, остается неясным, должен ли вспомогательный вид использования быть прямо указан в договоре аренды.
Интерес властей юристы объясняют тремя факторами.
Во-первых, за нарушение разрешенного использования участка по ст. 6.7. КоАП Москвы можно штрафовать (с июня 2021 года — 200–400 тыс. руб.), говорит управляющий партнер АБ «РИ-консалтинг» Елена Гладышева. Во-вторых, это позволяет пересчитать арендную плату, поясняет советник «Аверта Групп» Анна Фридрихсен. Дело в том, добавляет управляющий партнер Land Law Firm Денис Литвинов, что от вида использования участка зависит его кадастровая стоимость, а от нее рассчитывается арендная плата. В-третьих, продолжает госпожа Фридрихсен, в договорах с Москвой «за нарушение цели договора аренды прописывается неустойка в размере 1,5% от кадастровой стоимости участка, которая может составлять десятки миллионов рублей».
Советник ALUMNI Partners Максим Попов подчеркивает, что «в регулировании имеется пробел и нет четкого понимания, что вправе делать арендатор публичного земельного участка и как его использовать». При этом, по словам господина Литвинова, даже если в госреестре недвижимости закреплено несколько ВРИ, госорган-арендодатель может сузить в договоре их перечень. И в итоге власти считают нарушением ситуацию, когда по госреестру ВРИ допускает размещение на земле объектов бытового обслуживания, но в договоре аренды целью указана только розничная торговля, поясняет юрист.
«Чаще всего подобные казусы в Москве госинспекция по недвижимости фиксирует в зонах будущего редевелопмента — на бывших производственных площадках, которые в ожидании перепрофилирования их арендаторы используют под всевозможные нужды»,— рассказывает господин Литвинов.
Судебная практика долго была далека от единообразия.
Споры по административному штрафу в экономколлегию ВС не передавались, но в феврале 2022 года коллегия рассмотрела близкий вопрос о пересчете арендной платы из-за использования земли не по целевому назначению. Тогда ВС вынес решение в пользу арендатора (АО «ПИК-Индустрия»), пояснив, что если нецелевая деятельность подпадает под критерии вспомогательной, то нет оснований для пересмотра платы, подчеркивает госпожа Фридрихсен.
Этой позиции стали следовать арбитражные суды, причем не только в спорах по арендной плате, но и по штрафам, вставая на сторону землепользователей, говорит господин Стаценко. Но в 2023 году суды, особенно кассация Московского округа, стали узаконивать штрафы в отношении землепользователей, признавая нарушением незакрепление в договоре аренды вспомогательных видов использования, отмечает Максим Попов. По его мнению, причина в «стремлении защитить фискальные интересы и пополнить бюджет».
Если решение на уровне ВС будет вынесено в пользу арендатора, это «должно повлиять на ситуацию». «Надеюсь, что здравый смысл возобладает, и решение ВС послужит сигналом для Москвы, что нужно чуть более либерально подходить к вопросам использования земли»,— ожидает господин Попов. Андрей Стаценко тоже рассчитывает, что ВС поддержит собственников коммерческой недвижимости.
Москва не доверяет арендаторам
Столичные власти объяснили «Ъ» жесткий подход к соблюдению вида разрешенного использования (ВРИ) участка рисками возведения самостроя и других нарушений арендаторов земли. В госинспекции по контролю за использованием объектов недвижимости Москвы подчеркивают, что назначение участка «четко фиксируется в договоре аренды». Там уточняют, что при определении ВРИ учитываются «долгосрочные интересы развития территории, принимается во внимание множество факторов, включая положения Генплана, перспективное строительство, фактически сложившуюся инфраструктуру». Арендатор вправе попросить об изменении условий договора, но до их внесения госинспекция, по ее словам, рассматривает другие цели использования земли как нарушение.
«В первую очередь это делается, чтобы обеспечить гармоничное и эффективное использование городских территорий, в том числе предотвратить самострой»,— сообщили в ведомстве. По их подсчетам, изменение ВРИ и нецелевое использование земель составляет порядка 40% от всех нарушений имущественно-земельного права в столице. В госинспекции также отмечают случаи, когда бизнес «пытается сэкономить на платежах городу».
Так, рассказали “Ъ” в ведомстве, в 2023 году в районе Выхино-Жулебино на участке по адресу улица Генерала Кузнецова, д. 18, корп. 1, арендованном у города для эксплуатации зданий телефонной станции и трансформаторной подстанции, были построены апартаменты: «Это не только противоречило ВРИ участка — объект представлял потенциальную опасность, так как работы были проведены без соблюдения противопожарных и строительных норм».
Всего, по данным госинспекции, за 12 лет в Москве выявлено почти 24 тыс. самостроев общей площадью более 11,5 млн кв. м, из них 17,6 тыс. зданий уже ликвидировано, освобождено почти 8,5 млн кв. м территории.