Нескладно построили

В Новосибирской области значительно сократились объемы строительства складов. С начала года введено в четыре раза меньше площадей, чем за девять месяцев 2022-го. Спрос при этом растет, доля вакантных складов снизилась до минимальных за последние годы значений — 1,4%. Девелоперы реагируют на кризисные изменения в экономике сокращением инвестиций, объясняют низкую динамику нового строительства складов эксперты. Те комплексы, которые все-таки будут построены в ближайший год, предназначены для собственных нужд предприятий, поэтому дефицит предложения на рынке сохранится.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Аналитики IBC Real Estate по запросу „Ъ-Сибирь“ оценили текущую динамику рынка складской недвижимости в Новосибирской области и зафиксировали минимальные объемы нового строительства. Так, по данным экспертов, с января по сентябрь в регионе введено в эксплуатацию 44 тыс. кв. м складской недвижимости, что в четыре раза меньше, чем показатель прошлого года, и на 30% ниже аналогичного показателя за 2021 год. При этом низкий объем ввода новых объектов накладывается на дефицит свободных качественных складских площадей — по итогам третьего квартала 2023 года доля вакантных складов в Новосибирской области составила 1,4% (–3 п.п. за год).

Всего по состоянию на сентябрь в регионе общий объем качественных складов достиг 2,4 млн кв. м (в сентябре 2022-го показатель был 2,2 млн кв. м), в том числе складов класса А — 1,4 млн кв. м (в сентябре 2022-го — 1,4 млн кв. м) и класса В — 938 тыс. кв. м (в сентябре 2022-го — 867 тыс. кв. м), сообщили „Ъ-Сибирь“ в консалтинговой компании «Назаров и партнеры». Объем вакантных площадей сократился с 99,6 тыс. кв. м в прошлом году до 33,5 тыс. кв. м в 2023-м, в том числе класса А — 15,5 тыс. кв. м и класса В — 18 тыс. кв. м.

Спрос на склады в Новосибирской области при этом продолжает расти. По данным IBC Real Estate, с начала года в регионе были закрыты сделки по аренде и купле-продаже 46 тыс. кв. м складских помещений, 88% спроса пришлось на одного из крупнейших российских онлайн-операторов — Ozon. Текущий объем сделок почти сравнялся с показателями прошлого года, однако еще не достиг рекордных значений 2020–2021 годов.

Низкая динамика нового строительства складов в регионе обусловлена внешнеполитическими изменениями и экономической ситуацией. «На фоне геополитических рисков, увеличения стоимости строительства и повышения процентных ставок по кредитам девелоперы опасаются строить спекулятивно»,— комментирует руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай.

Многих тормозит высокая себестоимость строительства, поскольку это автоматически скажется на размере будущей арендной ставки, которая для рынка еще кажется неподъемной, считает владелец «Назаров и партнеры» Александр Назаров.

На фоне роста спроса и уменьшения доли вакантных площадей ставки аренды устремились вверх. С сентября 2022-го по сентябрь 2023-го средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в Новосибирской области выросла на 10–12%, до 6 тыс. руб. за кв. м.

Как отмечает Александр Назаров, наблюдаемый дефицит предложения в регионе сохранится в ближайший год, так как большая часть объектов, планируемых к вводу, строится под собственные нужды инвестора. «Собственники складов практически не готовы обсуждать продажу своих объектов даже по высоким ценам, а те, кто не исключают вероятности продажи, называют цены на свои объекты выше рынка в два-три-пять раз»,— комментирует господин Назаров. По его оценке, в перспективе ближайших трех лет в Новосибирске прибавится порядка 1,5 млн кв. м качественных складских площадей и многие из них будут построены компаниями под свои нужды, а не для аренды. В 2024 году будет построено 390 тыс. кв. м, в том числе класса А — 148 тыс. кв. м, класса В — 242 тыс. кв. м.

Президент Союза транспортников, экспедиторов и логистов Сибири (СТЭЛС) Сергей Максимов отмечает, что проекты складских комплексов для собственного пользования в Новосибирске сегодня реализуют «Евросиб», Fesco, «Трансконтейнер», ПЛП «Восточный» и «Новосибирский транспортный терминал». Ранее о строительстве распределительного центра общей площадью 156 тыс. кв. м заявил маркетплейс Wildberries. Возведение комплекса началось летом 2023 года в Промышленно-логистическом парке региона. Инвестиции составят 9,2 млрд руб.

В сложившейся ситуации дефицита свободных площадей и спроса со стороны представителей розничной торговли, логистики и дистрибуции ставки на аренду продолжат расти — вакантные площади будут сдаваться по завышенной стоимости, считают эксперты.

Лолита Белова