Распродажи не будет

Активный рост цен, начавшийся в сентябре во всех сегментах столичного рынка, продолжился и в октябре, при этом лидером роста стал вторичный рынок. По состоянию на конец октября средняя цена жилой недвижимости по городу (за исключением объектов класса de luxe) составила $2360 за метр — этот показатель вырос на 4,4% по сравнению с сентябрем. При этом объекты бизнес-класса и класса de luxe вновь не смогли вернуть себе лидерские позиции по темпам роста.

Первичный рынок

В октябре рост цен на московскую первичную недвижимость составил, по данным Первой ипотечной компании (ПИК), 2-3%. Даромир Обуханич, генеральный директор ПИК, говорит, что основной тенденцией октября стало снижение числа предлагаемых к продаже квартир в новостройках.

Нина Кузнецова, генеральный директор агентства МИАН, также констатирует дефицит предложений, который сложился на рынке новостроек эконом-класса. Сокращение предложения ведет к увеличению спроса на первичное жилье, и цены будут продолжать расти на уровне 2-2,5% в месяц. В СУ-155 прогнозируют, что к концу года московские квартиры первичного рынка по сравнению с началом 2005 года подорожают на 30%.

К причинам, которые стимулируют удорожание первичной недвижимости, эксперты относят развитие программ ипотечного кредитования; однако пока еще кредитование первичных объектов, особенно в стадии строительства, не настолько развито, чтобы серьезно стимулировать спрос и цены. В целом сложно назвать одну ведущую причину довольно значительного роста цен: сыграл свою роль и закон о долевом строительстве, и увеличение цен на цемент и бензин, и рост цен на нефть на мировом рынке, который стимулирует развитие российской экономики и активность покупателей.

Цены на элитную недвижимость в октябре выросли не больше, чем на типовую — Сергей Леонтьев, генеральный директор компании Vesco Realty, называет цифру 2,7%. Средняя стоимость квартиры в элитном доме составляет $6625 за метр. А цены на недвижимость бизнес-класса увеличились на 1,8%, что меньше среднерыночного роста.

При этом в октябре было объявлено о запуске нескольких новых строительных проектов. Сдвинулся с мертвой точки проект "Золотой остров": "Гута-Девелопмент" обязалась вывести промышленные мощности фабрики на новое место и обеспечить предприятие производственными мощностями. Заявил о новом проекте холдинг "Уникор", который планирует построить элитный микрорайон на месте завода "Каучук" в Хамовниках. Впрочем, Сергей Леонтьев из Vesco Realty пессимистично предполагает, что если инвесторы продолжат осваивать элитное строительство такими же темпами, это может привести к перегреву рынка, хотя пока спрос в самом дорогом сегменте рынка жилья все еще превышает предложение.

Новая география

В последнее время наметилась тенденция активного расширения географических границ элитного жилья: появляется все больше проектов не только за границами традиционного центра элитного строительства, но и даже вне "новых" центров элитного строительства (Замоскворечье, Плющиха, Хамовники). Маргарита Сармосян из отдела маркетинга компании Kalinka Realty приводит в пример такие проекты, как дом Hortus Harmonia в Ботаническом переулке, который, по ее мнению, может превратить этот район в микрорайон роскошного проживания; проект "Парк Сити" в районе набережной Тараса Шевченко, который в перспективе может стать реальной альтернативой Остоженке. Аналитики из Swiss Realty Group указывают на то, что в последнее время элитное строительство выходит даже за пределы третьего транспортного кольца. Жилой комплекс "Чайка" располагается в районе Покровское-Стрешнево, элитные дома выстроены в Серебряном Бору, в поселках "Кунцево-1" и "Кунцево-2".

Постепенно меняется представление о том, что дорогой дом класса de luxe должен быть малоквартирным. В последнее время появляется все больше элитных объектов, где общее количество квартир достигает 100-200. Маргарита Сармосян связывает это с тем, что раньше средства девелоперов были ограничены, а дополнительное финансирование получить было негде — сейчас же "пришло время серьезных, больших денег, крупных проектов, и многие застройщики уже реализуют их". Примеры многоквартирных жилых комплексов — проект Crystal House, "Дворцовый комплекс" в Коробейниковом переулке, проект Kremlin Sites напротив Кремля. А в будущем, прогнозирует эксперт, количество квартир в объекте элитного уровня будет доходить до 200, а иногда и до 400 квартир. Возможность привлечения крупных инвестиций вызовет освоение крупных площадок.

Кроме того, аналитики отмечают, что в последнее время на рынке элитной недвижимости, как это ни парадоксально, наблюдается тенденция увеличения количества сделок с использованием ипотечного кредитования. Все это свидетельствует о том, что рынок элитной недвижимости находится на пике своего развития.

Вторичный рынок

Октябрь на вторичном рынке Москвы стал рекордным месяцем по показателю увеличения стоимости жилья. Сергей Елисеев, директор по маркетингу корпорации "Инком-Недвижимость", говорит, что квартиры вторичного рынка подорожали на 2,8-3,5%. Андрей Бекетов, независимый аналитик, называет цифру 4,2%.

Существует два принципиально отличных подхода к трактовке такой динамики цен. Андрей Бекетов считает, что продавцы пытаются избавиться от имеющегося товара по завышенной цене. Сергей Елисеев уверяет, что в этом году рынок вторичной недвижимости, напротив, стабилен и динамика изменения цен повторяет динамику всех предыдущих лет, кроме аномального, по его мнению, 2004 года.

Впрочем, все сходятся на том, что такая ситуация не будет продолжаться долго. По прогнозам Андрея Бекетова, уже в следующем месяце темпы удорожания замедлятся до 2-3%.

Съемное жилье

Изменения на рынке аренды по-прежнему происходят в соответствии с сезонными колебаниями. В сентябре спрос превышал предложение в шесть-восемь раз, а в октябре снизился на 20-30%, констатирует Оксана Полякова, заместитель руководителя управления аренды квартир корпорации "Инком-Недвижимость". Но при этом большая часть квартир уже снята в предыдущий период, а новых поступлений не хватает, чтобы восполнить недостающее предложение. Таким образом, спрос в октябре все же превышал предложение в пять-семь раз и снижения цен на типовое жилье не наблюдалось. В бизнес-классе и элитном жилье ситуация другая: там цены за два осенних месяца выросли на 10%, настолько же вырос и спрос. Лидерами по дороговизне квартир по-прежнему остаются Центральный, Западный и Юго-Западный округа, но при этом спрос на квартиры в других округах ничуть не ниже, чем в самых дорогих районах.

Стоимость аренды квартир в Москве ($/мес.)

Взята средняя стоимость аренды квартир, принадлежащих частным лицам и сдающихся частным лицам, использована информация компании "Инком-Недвижимость".

Средняя стоимость жилья в Москве ($/1 кв. м)

Данные за октябрь 2005 года, использована информация аналитического сайта arn.ru.