Переезд по расчету

Рост цен на столичную недвижимость и активное строительство коттеджных поселков в Подмосковье привели к тому, что квартиры и загородные дома практически сравнялись в цене. Выбор — дом или квартира — встал перед покупателем, относящим себя к среднему классу. "Ъ-Дом" решил взвесить все "за" и "против" такого выбора, основываясь на мнениях участников рынка недвижимости, а также на опыте людей, уже переехавших за город.

Десять лет спустя

Массовое переселение состоятельных москвичей за город началось в середине 90-х, когда стала активно застраиваться Рублевка. Цены на землю в этом районе взлетели до немыслимого (и совершенно неоправданного) уровня. Сотка земли по Рублевскому шоссе и сейчас стоит в среднем $30 тыс., а в некоторых поселках доходит и до $95 тыс. за сотку.

В престижности с Рублевкой могут сравниться только Ильинское, Сколковское и... Егорьевское шоссе. Земли вдоль Егорьевского шоссе застраивались дорогими коттеджами стихийно, без помощи риэлтерских компаний, а зачастую и вопреки их усилиям. В последние годы риэлтеры изо всех сил "подтягивают" в разряд "элитных" и Новорижское шоссе.

Бум строительства коттеджных поселков начался сравнительно недавно — в 2002 году. По данным компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", земля в Подмосковье только в 2004 году подорожала на 50%. Как следствие, стоимость коттеджей увеличилась на 20% и растет дальше.

"Каждый наш новый поселок еще на начальной фазе строительства стоит на $100-120 тыс. дороже предыдущего,— рассказывает Сергей Елисеев, директор департамента маркетинга и рекламы компании 'Инком-Недвижимость'.— Ничего не поделаешь, цены на коттеджи в охраняемых поселках в ближайшие годы будут только расти".

В 2004 году средневзвешенная цена 1 кв. м владений в подмосковных коттеджных поселках (с учетом стоимости земли) составляла $1581. В этом году она выросла до $1900 за метр и практически сравнялась со средним уровнем цен на московское жилье. Стоимость жилья в Москве сейчас составляет около $1850 за метр; цены предложения, как правило, на 3-7% выше и находятся в пределах $1900-2000 за 1 кв. м.

Средний уровень цен на московские новостройки, согласно исследованию агентства Step by Step составляет $1922. Только при покупке коттеджа в стоимость квадратного метра дома входит еще и цена участка земли.

Примечательно, что рост среднего уровня цен домов в коттеджных поселках (на 20%) очень близок к росту уровня стоимости московского жилья за прошлый год. По данным аналитиков рынка, индекс стоимости жилья вырос за 2004 год на 22%. Впрочем, большая часть этого прироста пришлась на первую половину 2004 года. Если же считать изменение индекса стоимости жилья с апреля 2004 года по апрель 2005 года, то прирост окажется несколько меньше 20%.

Так или иначе, но и квартирный рынок Москвы, и коттеджный рынок Подмосковья оказались довольно близки по ценовой динамике. Что вполне логично, считают риэлтеры — в рамках одного региона цены во всех сегментах рынка недвижимости меняются синхронно.

Что касается прогнозов на будущий год, то, по мнению генерального директора компании "МИАН-агентство недвижимости" Нины Кузнецовой, цены на московские квартиры будут расти примерно на 2,5% в месяц (около 30% за год). Теми же темпами, считают риэлтеры, будет дорожать и загородная недвижимость.

Удобства большого города

Рассматривая среднерыночный рост цен на коттеджи Подмосковья, следует иметь в виду, что для загородного рынка характерна еще большая дифференциация, нежели для квартирного. Если говорить только об организованных поселках, то из 166 поселков есть такие, где цены повысились меньше чем на 20%, но есть и примеры повышения цен больше чем на 20%. А в ряде поселков цены вообще не изменились или даже снизились.

Изменение средних цен не всегда означает пропорциональное подорожание или удешевление всех объектов, а может быть обусловлено изменениями в структуре предложения. А если говорить о каком-то определенном поселке, то там изменение средних цен может быть связано с переходом строительства в очередную стадию, выходом новых "очередей", распродажей наиболее дорогих или, напротив, наиболее дешевых участков или домов.

Нередко к концу продаж средняя цена на оставшиеся дома может снизиться из-за того, что они менее привлекательны для покупателя — например, с видом на стройку или на дорогу.

Теперь взглянем на рынок загородной недвижимости глазами горожан, перебравшихся за город. Вопрос престижности и диктат цен строительными и риэлтерскими компаниями действительно методично взращивает цены на коттеджи. При этом спрос на домовладения в Московской области можно назвать искусственно завышенным.

Согласно тем же аналитическим исследованиям риэлтерских компаний, коттеджи в Подмосковье в последние годы покупают в большинстве своем люди, у которых есть квартира в столице, но появился (или появится в ближайшем будущем) ребенок.

Разумеется, лучше растить ребенка за городом. Но для этого совсем не обязательно обзаводиться собственным домом. Риэлтеры отмечают постоянный рост числа семей, которые арендуют дачи (на сезон или на весь год, по цене в пределах $5 тыс. в месяц), а строить или покупать дом не собираются.

Во-первых, обслуживание дома и квартиры — удовольствие дорогое. Кроме того, проезжать каждый день несколько лишних километров в конце концов надоедает, даже если за рулем собственный водитель. Да и расходы на бензин возрастают.

Кстати, и услуги водителя дорожают, если хозяева перебираются жить за город, поскольку в ближайшей деревне найти его не всегда удается. Кроме того, кто-то должен выполнять работу дворника и садовника. Даже услуги уборщицы, если ей приходится ездить за МКАД, дорожают на 25-30%. Прибавим к перечисленным расходам траты на коммунальный сектор — обслуживание канализации, оплату электричества (которое в области гораздо дороже, чем в московских квартирах). Приходится мириться и с проживанием в доме няни (не может же она ежедневно тратить четыре часа на дорогу туда и обратно). К тому же в Подмосковье за редким исключением отсутствует необходимая инфраструктура (поликлиники, детские сады, школы).

Со временем у нового сельского жителя, конечно, появятся знания и знакомства, облегчающие жизнь вне города, но тут сюрприз преподносят подросшие дети — они отказываются жить вдали от своих школьных друзей и городских развлечений.

К этому времени родителям тоже надоедает оплачивать личного водителя для 7-10-летнего ребенка, и начинается обратный процесс — поиск квартиры в Москве.

Так что, вопреки прогнозам, владельцы недвижимости в Подмосковье являются и активными покупателями квартир в Москве. Больших — если семья собралась продать коттедж и ограничиться арендой дачи. Маленьких — если речь идет о том, что иногда необходимо бывает остаться на ночь в городе.

Что касается постоянного роста цен на загородные коттеджи, то следует обратить внимание на следующее: помпезные особняки из красного кирпича, столь популярные в середине 90-х, сейчас продаются плохо и по цене, редко соответствующей даже их себестоимости. Кто может сказать, сколько будет стоить дом в нынешнем, только что построенном поселке по прошествии пяти, а тем более десяти лет? Ведь зависит это не только от моды, но и от цен на нефть, а также от политической ситуации в стране.

По мнению менеджеров отдела загородной недвижимости компании "Бэст-Недвижимость", на рынке долгосрочной аренды дач цены постепенно снижаются. Если в летний период спрос значительно превышает предложение, то в холодные месяцы ситуация принципиально иная. Арендодатель пытается сдать дом, к примеру, за $5 тыс. в месяц, но не может найти жильцов. Подождав месяц-другой, хозяин снижает цену вдвое. А для тех, кто арендует дом больше чем на год, обязуется не поднимать стоимость аренды в летние месяцы.

Другими словами, возникла ситуация, когда условия долгосрочной аренды диктует жилец, а не хозяин. Чем больше сдается коттеджей (а их число ежегодно вырастает на 3-5%), тем ниже будет ставка круглогодичной аренды и тем выгоднее будет иметь квартиру в Москве и постоянно снимать дом за городом.

Сколько в Подмосковье коттеджей?

За прошедший год, несмотря на активное загородное строительство, количество представленных на рынке коттеджных поселков выросло незначительно. Из коттеджных поселков Подмосковья только 10% готово полностью, а 25% находится в стадии завершения строительства. По наблюдению irn.ru, в 2005 году на рынке появилось 83 новых поселка. За это же время с рынка ушло 57 поселков — они были полностью распроданы, и теперь отдельные дома в них могут время от времени появляться на вторичном рынке.

Число активно застраиваемых и продаваемых коттеджных поселков в Подмосковье, в которых предлагаются отдельные дома или участки с подрядом, выросло за год со 140 до 166. Это, по мнению специалистов, подтверждает, что о перенасыщении загородного рынка говорить пока рано (точно так же рост объемов строительства жилья в Москве пока не привел к избытку квартир).