Земля не продается

Лучший город земли

Прошло то время, когда застройщики проявляли интерес к постройке коттеджей и таунхаусов в пределах МКАД. Операторы рынка говорят, что мест для строительства уже не осталось, да и вопрос о праве собственности покупателей на земельные участки под таунхаусами так и не удалось решить окончательно. Тем не менее спрос на такое жилье в Москве остается высоким.

Временное вместо постоянного

История коттеджного строительства в Москве коротка. Если не считать дач в Серебряном Бору и домов в поселке "Сокол", она не насчитывает и 15 лет.

"Современное строительство коттеджей и таунхаусов на территории Москвы началось в 1992 году с возведения поселка 'Сетунь' на пересечении Минской и Мосфильмовской улиц,— вспоминает директор по маркетингу группы компаний КОНТИ Вячеслав Тимербулатов.— Первые поселки были предназначены исключительно для сдачи в аренду. К таким проектам относятся 'Чайка', 'Покровские холмы', 'Кусково' и другие".

Добавим, что исключительно для сдачи в аренду предполагалось построить и один из крупнейших (27 га) ныне возводимых коттеджных микрорайонов — "Остров фантазий" в Крылатском по соседству с гребным каналом.

"Когда концепция 'Острова фантазий' только разрабатывалась, оформление постоянной регистрации в его домах или получение жилых помещений в собственность для постоянного проживания не предусматривалось,— рассказывает заместитель генерального директора компании Kalinka Realty Алексей Сидоров.— Насколько я помню, даже поднимался вопрос о том, имеет ли смысл вообще застраивать этот участок при таких условиях. Выход, впрочем, нашли — разработали концепцию 'дома для временного проживания'". Первые покупатели действительно получили документы на владение объектом временного проживания. Это как дачный домик: владеть можно — прописаться нельзя. Подобная схема используется там, где по юридическим причинам невозможно построить полноценное жилье.

Однако сейчас в "Острове фантазий" дома продаются (по $9 тыс. за 1 кв. м) как постоянное жилье — в законодательстве нашлась лазейка. Купив помещение как временное, его владелец в судебном порядке может обязать перевести его в статус постоянного жилья. Понятно, что истцом в данном случае должен выступать покупатель.

И все же элемент "временности" сохраняется при покупке любого коттеджа. "По существующему законодательству земельный участок оформляется в долгосрочную аренду,— объясняет Вячеслав Тимербулатов.— Обычно в Москве аренда оформляется на 49 лет и закладывается застройщиком в цену квадратного метра малоэтажного жилья. Потенциальный покупатель коттеджа или таунхауса в Москве обычно не задумывается об этом".

"Правительство Москвы не стремится раздавать землю в частные руки, а тем более в руки физическим лицам,— говорит начальник юридического отдела компании DOKI Максим Бородыня.— Первый случай относится к 1999 году. Тогда в Жулебине, а затем и в Митине построили коттеджные городки, жилье в которых продавалось просто с лету. Еще бы, ведь это десять соток в пределах Москвы! Потом кто-то из владельцев попытался продать свой участок, но ничего не вышло. Разрешалось только оформить переуступку прав аренды. Более того, статус использования этой земли под застройку должен быть четко описан в договоре, иначе все возведенные на этом участке постройки по 22-й статье Гражданского кодекса пойдут под снос".

Аренда вместо продажи

Неудивительно, что при такой ситуации с собственностью на землю спрос на аренду столичных коттеджей, пожалуй, даже выше, чем на покупку. Поэтому некоторые компании по-прежнему свои объекты не продают. По словам заместителя генерального директора компании "Мосдачтрест" (контролируется АФК "Система") Михаила Ларина, все коттеджи в Серебряном Бору, которыми владеет компания, предоставляются только по договору найма. Хотя у такого способа проживания есть явный недостаток. "Выбирая между коттеджем в городе и равноценным коттеджем за городом, арендаторы зачастую останавливаются на втором варианте,— рассказывает руководитель направления аренды компании 'МИАН-агентство недвижимости' Гульнара Рахмангулова.— Например, аренда коттеджа в Серебряном Бору может обойтись в среднем в $20 тыс. ежемесячно, а за городом, в пределах 20 км от МКАД такой же дом можно снять и за $10 тыс.".

Хотя "Мосдачтресту" и принадлежит большая часть домов в Серебряном Бору, найти там дома на продажу все же можно. Например, в поселке таунхаусов Silver Place, состоящем из семи трехэтажных домов, сблокированных по три--шесть таунхаусов в каждом. "Цена таунхаусов в Серебряном Бору составляет $4800-5500 за метр — не меньше, чем элитное жилье внутри Бульварного кольца",— утверждает руководитель аналитического центра irn.ru Олег Репченко.

Московский рынок таунхаусов несколько отличается от западноевропейского. "В Европе таунхаусы часто располагаются в центре города, в Москве же их строят в основном в пригороде,— рассказывает директор по маркетингу департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Александр Рыков.— Причины — более дорогая земля и плохая экология".

В поисках чистых мест застройщики проникают в зеленые зоны Москвы. Например, в составе жилого комплекса "Покровское-Глебово", расположенного на берегу Химкинского водохранилища в лесопарке Покровское-Стрешнево, возведены таунхаусы площадью от 360 до 500 кв. м. А общая площадь таунхаусов второй очереди застройки — комплекса "Покровский берег" — составит около 17 000 кв. м. Для более крупных объектов найти зеленый островок труднее. В коттеджном поселке "Вишневый сад" из 500 таунхаусов, который возводится в Северном Тушине, после окончания строительства планируется произвести дополнительные посадки деревьев.

"Пустых зеленых уголков в столице хватает, но Москва относится к ним крайне трепетно и старается помешать строительству объектов в природоохранных и лесопарковых зонах,— объясняет Алексей Сидоров.— Насколько я знаю, вывод земли московского или федерального подчинения из режима охраны в режим более лояльный для строительства занимает безумно много времени и носит спорадический характер. Отлаженной системы и более или менее прозрачных схем не существует. И можно предположить, что режим пользования будет только ужесточаться. Да это, наверное, и правильно. А то все парки вырубят и застроят непонятными домами".

Такое положение дел только увеличивает спрос на коттеджи и таунхаусы в Москве. Поэтому застройщики ищут возможности для реализации проектов вне парковых зон. Типичный пример — таунхаусы, строящиеся по соседству с самым длинным домом в Москве в комплексе "Город яхт".

"В рамках этого проекта предусмотрено восемь таунхаусов общей площадью порядка 550-600 кв. м,— говорит коммерческий директор холдинга 'Капитал-груп' Алексей Белоусов.— Это эксклюзивное жилье, расположенное непосредственно рядом с мариной. С торцовой части таунхаусов будет открываться роскошный вид на причал. Изюминка — третий этаж таунхаусов, на котором кроме жилых помещений будет располагаться открытый дворик-патио площадью 30-35 кв. м, создающий атмосферу загородного жилья".

Асфальт вместо природы

Если построить таунхаус среди деревьев не получается, надо идти по принципиально иному пути — строить в самом центре города, среди достопримечательностей.

"В Москве совсем небольшое количество подобных проектов,— говорит управляющий партнер, руководитель департамента элитного жилья Москвы компании 'Новое качество' Александр Илюхин.— Один из них — 'Палаты Муравьевых', комплекс таунхаусов в 1-м Зачатьевском переулке. Забранные в каре, эти таунхаусы находятся по соседству с Зачатьевским монастырем. Проект предусматривал возведение 17 четырехэтажных таунхаусов с плоской эксплуатируемой кровлей и террасами. Другой проект — недавно сданный комплекс 'Три тополя' в районе Плющихи. В нем всего несколько квартир, выполненных в виде таунхаусов. Каждая имеет отдельный вход, три этажа личных комнат и помещений, индивидуальные подвал и гараж, эксплуатируемую кровлю, террасы, территорию под собственный сад".

"Площадь каждого таунхауса там составит прядка 1200 кв. м,— рассказывает Алексей Сидоров.— Наверное, такой проект имеет право на существование, хотя я отношусь к нему скептически. Трудно представить, зачем нужны такие большие жилые площади. Разве что для представительских целей. На мой взгляд, разумный размер таунхауса — 250-500 кв. м, причем он должен быть не выше трех этажей. При всей пафосности таких предложений многоуровневое жилье явно неудобно для проживания".

Суммируя вышесказанное, можно заметить, что возможностей для того, чтобы поселиться в собственном доме или таунхаусе в пределах МКАД, не так уж и мало. И все же такие проекты скорее исключение, чем правило.

"Таунхаусы — это компромисс между загородным домом и городской квартирой, поэтому основной объем предложений сосредоточен в ближайшем Подмосковье — до 20 км от МКАД,— отмечает Александр Рыков.— Есть общепринятое мнение: столица — неподходящее место для строительства коттеджей или таунхаусов. Но некоторые девелоперы и застройщики пытаются разрушить этот стереотип".

Такие объекты недвижимости есть в разных районах Москвы — на севере, западе, северо-западе и даже в центре. Застройщики берутся за подобные проекты не очень охотно, поскольку гораздо выгоднее построить многоквартирный дом на окраине или клубный дом в центре. Чтобы проект малоэтажной застройки оказался успешным, необходимо учитывать большое количество факторов. Например, могут возникнуть сложности с реализацией таунхаусов и особняков, если социальная среда или характер окружающей застройки неоднородны, если ценообразование не соответствует рыночным реалиям и проч. И все же спрос на такие объекты недвижимости существует, московские таунхаусы и коттеджи находят своего покупателя.