Дольщикам предлагают кооперироваться

Вчера на специальном круглом столе петербургские финансисты и строители изучали альтернативные ипотеке способы покупки жилья. Выяснилось, что фактически имеющиеся на рынке альтернативные схемы напоминают финансовые пирамиды.

       До недавнего времени самой распространенной схемой приобретения жилья было долевое участие горожан в строительстве. При этом за любую просрочку очередного платежа дольщик платил внушительные штрафы, в то время как строительная компания могла без каких-либо последствий задерживать сроки строительства. Нередки были и случаи откровенного обмана дольщиков, когда выяснялось, что одна и та же квартира продана двум-трем инвесторам. Весной ситуация кардинально изменилась. Новый закон о долевом строительстве, нацеленный на защиту частных инвесторов, так связал руки строителям, что они были вынуждены срочно начать поиск альтернативных способов финансирования объектов.
       Очевидно, что принятие нового закона оказалось выгодно коммерческим банкам. Ведь до сих пор депозиты никак не выдерживали конкуренции с вложениями в жилую недвижимость — если доходность по банковским вкладам составляла в лучшем случае 12-14% в рублях, то стоимость квадратного метра в ходе строительства росла на 20-30% в год. Популярность долевых схем мешала раскручивать ипотечное кредитование, а также не давала возможности банкам заставить строителей пользоваться их кредитами.
       Новый закон привел к появлению на рынке и новых структур, финансирующих строительство. Речь идет о жилищных накопительных кооперативах (ЖНК), работающих по принципу совместного накопления средств и приобретения квартир пайщиками в порядке живой очереди. По утверждению заместителя директора жилищного накопительного кооператива "Гарант-инвест" Александры Давыдовой, накопления в подобных кооперативах — наиболее оптимальный вариант для тех, у кого нет первоначального взноса на покупку квартиры в кредит.
       Схема работы таких кооперативов проста. Пайщик вносит в кооператив вступительный взнос не менее 1 МРОТ, а затем накапливает 30% от стоимости интересующего его жилья. При этом 15% от его очередных взносов идут на осуществление текущей деятельности кооператива, а остальные учитываются и используются для покупки жилья тем, кто уже накопил 30%. Каждый год вклад пайщика переоценивается с учетом изменившихся цен на жилую недвижимость. После того как пайщик вселяется в купленную для него кооперативом квартиру, он начинает выплачивать оставшиеся 70% от суммы по утвержденному графику. Если же пайщик пожелает выйти и кооператива, он получает свой взнос, пересчитанный исходя из изменившейся стоимости активов кооператива.
       Финансисты и участники строительного рынка говорят о новой схеме взаимного инвестирования средств в недвижимость осторожно. "Средства кооперативов ничем не обеспечены. Все зависит от порядочности и добросовестности руководства этих структур", — говорит директор по правовым вопросам Ассоциации домостроителей Санкт-Петербурга и Ленобласти Михаил Викторов. "Главное, обращать внимание на название кооператива. Если он назван не жилищно-накопительный, а жилищный накопительный, то его деятельность регулирует закон о потребкооперации. Тогда деньги не пропадут", — уверена госпожа Давыдова. "Мы не Германия, у нас даже темпы годовой инфляции нельзя точно предсказать. Поэтому эти идеи в нашей стране не приживутся, — уверен генеральный директор Санкт-Петербургского ипотечного агентства Владимир Назаров. — Надо развивать ипотеку. Это очень сильно простимулирует спрос на жилье на вторичном рынке и опосредованно повлияет на первичный рынок". Однако пока государственная программа ипотеки не соответствует потребностям горожан. Тех, кто может оплатить сразу половину стоимости квартиры, интересуют кредиты под низкую процентную ставку. Тех, кто готов оплатить любой кредит, не устраивает слишком высокий первоначальный взнос в 30%.
ИВАН СБОРОВ