С развитием ипотеки все больше петербуржцев задумывается об улучшении жилищных условий за счет заемных средств. Однако быстро накопить деньги на первый взнос, который составляет минимум 10% от стоимости жилья, получается далеко не у всех. Все это вызвало к жизни схему, при которой роль первого взноса играет потребительская ссуда, полученная в другом банке. В плюсах и минусах такого кредитования решил разобраться корреспондент "Ъ-Дома" ЛЕОНИД ЯХНИН.
Кредитные учреждения новые веяния хотя и не приветствуют, но прекрасно о них осведомлены. Они не могут серьезно ограничить использование потребительской ссуды в качестве первого взноса и ипотечные кредиты таким клиентам выдают, хотя и более тщательно их проверяют. Сами заемщики за это платят вдвойне: процентами по ипотечной ссуде и платежами по потребительскому кредиту. Однако в ближайшее время ситуация вряд ли изменится, поскольку отменить первоначальный взнос по ипотеке банки не могут из-за существующего законодательства.
Сейчас ипотечные кредиты в городе предлагают несколько десятков банков. При этом все без исключения кредитные учреждения требуют от заемщиков наличие первоначального взноса из собственных средств в размере 10-30% от стоимости покупаемого в долг жилья. Требуя первый взнос при выдаче ипотечного кредита, банк страхуется от дефолта заемщика, говорит руководитель коммерческой дирекции по Санкт-Петербургу и Ленинградской области Промышленно-строительного банка (ПСБ) Владислав Трофимов. Банк дает жилищную ссуду из такого расчета, чтобы, в случае если заемщик отказывается ее погашать, сумма, которую можно выручить за продажу квартиры, была не меньше, чем остаток задолженности по кредиту. Если, к примеру, банк дает ссуду на полную стоимость жилья без первого взноса, а клиент сразу после получения квартиры в собственность отказывается платить по кредиту, то права на нее переходят к банку. Однако не факт, что банк сможет продать квартиру на рынке за ту же сумму, за которую ее купил бывший заемщик и которую ему в свое время одолжило кредитное учреждение. Если же банк выдает кредит только на 80% стоимости жилья, то даже при мгновенном дефолте клиента кредитное учреждение получает квартиру за 80% ее цены.
Тем не менее первоначальный взнос — не панацея для банка. По словам господина Трофимова, его наличие или отсутствие почти ничего не говорит о благонадежности клиентов, поскольку источники его финансирования могут быть разными. Действительно, поскольку цены на петербургскую недвижимость достигли максимального уровня, за небольшое время накопить 10% суммы, необходимой для покупки квартиры, способны далеко не все, кто по своим доходам вполне может претендовать на ипотечный кредит. В таком случае граждане ухитряются платить первоначальный взнос за счет другого кредита — потребительского. Однако это приводит к удорожанию покупки, ведь ставки по потребительским кредитам из-за отсутствия надежного залога выше, чем по жилищным займам.
При этом фактически узнать, за счет каких именно денег покупатель жилья внес первый взнос, довольно сложно. Единственное, что можно сделать, — это выяснить, какие еще официальные кредитные обязательства есть у клиента. Эту информацию банки в обязательном порядке требуют у клиента при подаче кредитной заявки; кроме того, они проверяют ее по независимым каналам. Представитель ПСБ отмечает, что наличие нескольких ссуд у заемщика увеличивает размер долговой нагрузки и существенно сказывается на его платежеспособности. Поэтому в таком случае для определения размера ипотечной ссуды в расчет принимается доход клиента за вычетом всех текущих ежемесячных платежей по другим кредитам.
В отличие от коллеги по ПСБ глава петербургского представительства Городского ипотечного банка (ГИБ) Игорь Жигунов считает, что первый взнос позволяет банку не только материально застраховаться от дефолта заемщика, но и побудить клиента должным образом исполнять кредитный договор. При внесении же клиентом первого взноса за счет потребительской ссуды кредитные риски для банка заметно возрастают, так как у заемщика возникают уже как минимум два обязательства по ссудам, а мотивация снижается: ведь своими личными деньгами покупатель квартиры, по сути, не рискует. Господин Жигунов предупреждает потенциальных заемщиков: если станет известно, что средства на первый взнос они получили в кредит в другом банке, то это обстоятельство будет обязательно учтено при принятии решения об ипотечном займе. Впрочем, условия кредитования для такого клиента вряд ли будут изменены в худшую сторону. "Если заемщик не может накопить 10-20 процентов стоимости квартиры на первый взнос, то кредитор серьезно задумается над кредитным 'качеством' такого клиента", — поясняет позицию банков господин Жигунов.
Начальник отдела ипотечного и потребительского кредитования петербургского филиала Внешторгбанка (ВТБ) Татьяна Хоботова тоже не приветствует внесение первоначального взноса за счет потребительского кредита. А генеральный управляющий городским филиалом Московского международного банка (ММБ) Александр Конышков заявляет, что получить ипотечный кредит в ММБ без собственных средств на первый взнос у клиента вообще нет никаких шансов. Более того, банк очень строго относится к проверке данных о других кредитах, предоставленных заемщику, и если выясняется, что он "забыл" о каких-либо обязательствах, это может служить поводом для отказа в выдаче займа.
В ПСБ к выдаче жилищной ссуды при заемном первом взносе относятся более лояльно. Глава коммерческой дирекции банка вполне допускает, что, если доход заемщика позволяет, он может взять в ПСБ и потребительский кредит для первого взноса, и ипотечный. Он объясняет это тем, что де-факто первый взнос необходим не столько банку, сколько самому клиенту для расчетов с продавцом квартиры. Размер взноса должен быть отражен в договоре сделки, и эта сумма должна быть у клиента в наличии на момент осуществления расчетов. Помимо денег в качестве первоначального взноса ПСБ разрешает использовать имеющееся у клиента жилье, в случае если он хочет продать квартиру, в которой живет, а взамен приобрести новую. Представитель ГИБа также допускает, что при наличии необходимого дохода клиент может рассчитывать и на ипотечную, и на потребительскую ссуду одновременно. Однако он предупреждает, что, если у банка будут основания считать свои риски чересчур высокими, это может привести к отказу кредитного учреждения в выдаче жилищного займа.
Покупка квартиры исключительно за счет заемных средств — достаточно дорогостоящий вариант, даже если предположить, что банки закроют глаза на источник финансирования первоначального взноса. Во-первых, придется брать ипотечный кредит на максимально допустимую для банка часть стоимости квартиры. Судя по текущим условиям ипотечного кредитования, этот предел составляет 90%. Однако чем больше ипотечный кредит, тем дороже его обслуживание. Например, в ММБ при кредите более чем 80% от стоимости жилья ставка в течение первого года увеличивается на 1% по сравнению с базовой, а при более чем 85% от стоимости — на 2% в течение того же срока. Во-вторых, ставки по потребительским кредитам выше, чем по ипотечным ссудам, так как эти обязательства ничем не обеспечены. К примеру, ВТБ предлагает жилищные ссуды под ставки от 15% в рублях и от 10,5% годовых в валюте, а потребительские займы — под 18,5% и 11,5% соответственно. ММБ готов одолжить на квартиру под 15% годовых в рублях и под 9,9% в валюте, а на потребительские нужды — только под 18% в рублях. В ПСБ жилищный заем предоставят минимум под 15% в рублях и под 13% в валюте, потребительскую ссуду дадут под 16% и 14% годовых соответственно. ГИБ дают кредиты на покупку жилья под 14% в рублях и под 10,5% в валюте, а ссуды на другие цели вообще не выдает.
Несмотря на то что размер первого взноса постепенно снижается, скорее всего в обозримом будущем нулевым он не станет. Просто его величина в разных банках будет постепенно выравниваться, достигнув некоторого минимально приемлемого значения. Пока же в разных банках, как уже было сказано, она существенно различается. Например, ПСБ требует, чтобы покупатель квартиры вносил не менее 20% от стоимости жилья при покупке недвижимости на вторичном рынке и не менее 30% — на первичном. В ВТБ минимум составит 15% от суммы, в ММБ, ГИБе и Северо-Западном Сбербанке — по 10%. Однако возможность запуска ипотечных программ с нулевым взносом, аналогичных тем, что сейчас появляются в сегменте автокредитования, кредитные учреждения даже не рассматривают.
Госпожа Хоботова из ВТБ считает, что такие условия пока чересчур рискованны для банков. Управляющий филиалом ММБ указывает на то, что покупка недвижимости в кредит обязательно предполагает наличие у заемщика собственных средств на первоначальный взнос и возможности зарабатывать приличные деньги в дальнейшем. Доказать это банку гораздо проще, если у клиента есть свободные денежные средства. Глава городского представительства ГИБа отмечает, что вложение в квартиру собственных денег является для клиента и дополнительным стимулом аккуратно обслуживать кредит. Кроме того, добавляет он, существуют чисто правовые причины, по которым появление ипотечных программ с нулевым взносом пока в принципе невозможно. Главным образом это связано с тем, что нормативные документы Центробанка предъявляют жесткие требования к качеству обеспечения ипотечных кредитов и к соотношению максимальной суммы кредита и стоимости залога по нему (в данном случае покупаемого жилья. — Ъ). "Поскольку пока изменения в эти документы вносить не планируется, требование о наличии первого взноса останется незыблемым", — уверен господин Жигунов.