Застой на рынке жилой недвижимости, длившийся более года, заставил риэлтеров и строителей искать новые пути к кошелькам потенциальных покупателей квартир. На продвижение жилищного кредитования в массы они возлагают большие надежды. Здесь и там в офисах застройщиков и агентств недвижимости открываются специальные ипотечные отделы. Коммерческие банки тоже принимают активное участие в этом процессе, поскольку видят в ипотеке возможность укрепить свои позиции на рынке розничных банковских услуг.
Сейчас в Петербурге существует несколько совместных ипотечных программ банков с застройщиками. Так, "Петербургстрой Skanska" сотрудничает с "Райффайзенбанк Австрия" и Внешторгбанком (ВТБ), компания "Северный город", входящая в холдинг RBI, — с Промышленно-строительным банком (ПСБ), Северо-Западным Сбербанком (СЗСБ) и Балтийским банком, "ЮИТ Лентек" — с Московским международным банком (ММБ). Одновременно многие другие строители, например "Строймонтаж", считают развитие ипотечных программ преждевременным. По мнению Сергея Цветкова, президента компании "Строймонтаж" по маркетингу и продажам, "ипотека — это вопрос будущего". Поэтому сейчас компания лишь прорабатывает такую возможность.
В рамках совместных программ банков и строителей кредиты выдаются на покупку квартир в строящихся или только что построенных домах. Директор департамента ипотечного кредитования агентства недвижимости "Бекар" Алексей Кошелев отмечает, что суть этих программ сводится к выдаче банком кредитов на покупку квартир у строительных компаний, прошедших у него серьезную финансовую проверку и получивших аккредитацию. "Причем аккредитацию получает не компания-застройщик, а конкретный объект, который она строит", — уточняет он. В итоге возможности выбора квартиры у заемщика серьезно ограничены, ведь сейчас по такой схеме можно купить квартиры всего в 20-25 строящихся объектах.
Помимо спецпрограмм купить квартиру по ипотеке можно через риэлтера. Сейчас многие агентства недвижимости предлагают ипотечные кредиты от различных банков и даже формируют у себя специализированные подразделения, которые занимаются исключительно ипотечными сделками. На Западе такой вид деятельности известен как ипотечное брокерство и может существовать независимо, но в России это направление в отдельный бизнес пока не превратилось. В Петербурге наиболее известными ипотечными брокерами являются Городской ипотечный центр (ГИЦ) при корпорации "Петербургская недвижимость", где работают 12 сотрудников, Центр жилищного кредитования (ЦЖК) риэлтерской компании "Адвекс-Росстро", где трудятся около 40 человек, а также департамент ипотечного кредитования агентства недвижимости "Бекар". ГИЦ работает с СЗСБ, ПСБ, ВТБ, Райффайзенбанком, Национальным резервным банком, Городским ипотечным банком (ГИБ), Банком Москвы, банками "Дельта кредит", "Абсолют", "КИТ Финанс" и рядом других. В ЦЖК к этому списку добавляют Инкасбанк, Петро-аэро-банк, ММБ, Энергомашбанк, Альфа-банк, банки "Александровский", "Викинг", "Уралсиб", "Союз", BSGV и государственное Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Многие банки со своей стороны тоже сотрудничают сразу с несколькими агентствами недвижимости. ПСБ наиболее активно работает с "Итакой", "Адвексом", "Экотоном" и "Петербургской недвижимостью", в списке у ВТБ — около 20 застройщиков и 30 агентств, а у петербургского филиала ММБ — большинство компаний из Санкт-Петербургской гильдии риэлтеров. При необходимости кредитные учреждения готовы расширять свои списки и работать и с теми риэлтерскими компаниями, с которыми связаны их потенциальные заемщики.
Глава петербургского представительства ГИБа Игорь Жигунов считает, что подбор квартиры и подготовка документов к сделке все же в любом случае эффективнее при участии агентств, поскольку клиент при этом может сэкономить время. Мнения господина Жигунова придерживаются и опрошенные Ъ риэлтерские компании. Директор ЦЖК Ирина Забродина замечает, что при подборе подходящей квартиры покупатель все равно столкнется с риэлтером продавца, а в отсутствие собственного представителя защищать его позицию будет некому. Если же покупатель сразу обратится к агентству, оно сможет более эффективно отстаивать его интересы. Кроме того, риэлтер поможет сориентировать клиента и в том, в каком банке ему выгоднее взять ипотечный кредит, уверяет представительница ЦЖК. Она предупреждает, что это лишь на первый взгляд кредиты в разных банках отличаются только процентными ставками. На самом деле различий между ними гораздо больше, поскольку существует много тонких моментов, и агентство, которое никак не зависит от банков, об этих подводных камнях осведомлено лучше, чем потенциальный заемщик.
Генеральный директор ГИЦа при "Петербургской недвижимости" Максим Ельцов уточняет, что обращаться в агентство за помощью в получении кредита есть смысл по нескольким причинам. Во-первых, клиенту трудно оценить, насколько хорошо он как заемщик соответствует требованиям банка. Многие потенциальные заемщики после знакомства с условиями кредитных учреждений делают поспешный вывод о том, что им обязательно дадут кредит, а на практике, обращаясь в один банк за другим, получают отказы. Во-вторых, при подаче заявок в несколько банков клиент нередко должен оплачивать комиссию за рассмотрение каждой из них, что увеличивает стоимость получения ссуды. Самое парадоксальное, отмечает господин Ельцов, что в городе, скорее всего, есть банк, который одобрит конкретного заемщика, но не факт, что клиент самостоятельно "доберется" до него, а не разочаруется раньше времени. В-третьих, у риэлтеров уже накоплена обширная статистика одобрений и отказов, и они, в отличие от банков, готовы поделиться ею с клиентом. Более того, они помогают ему подготовить документы для подачи заявки и отправить их в тот банк, в котором заявка будет одобрена с максимальной степенью вероятности. Именно в результате такой работы 87% клиентов ГИЦа получают ссуды, констатирует господин Ельцов. Однако он оговаривается, что даже при самом тщательном изучении условий банков всего не предусмотреть: скажем, непонятно, какую часть дохода банк отнесет на содержание иждивенцев или как отнесется к официально не трудоустроенному заемщику. Помимо этого, многие банки неохотно работают с индивидуальными предпринимателями, учредителями небольших фирм, поскольку здесь возникают сложности с подтверждением дохода.
Правда, сами банкиры не считают, что получить кредит напрямую сложнее, чем через агентство. Например, генеральный управляющий городским филиалом ММБ Александр Конышков добавляет, что обращение в банк за ипотечным кредитом напрямую обычно не вызывает каких-либо дополнительных трудностей. На его взгляд, при нужном уровне доходов покупателю гораздо сложнее найти подходящую квартиру, чем получить одобрение банка на выдачу займа. Начальник отдела ипотечного и потребительского кредитования петербургского филиала ВТБ Татьяна Хоботова также отмечает, что услуги ипотечного отдела при агентстве недвижимости могут понадобиться, когда приобретение квартиры представляет собой цепочку сделок, организовать которую самостоятельно покупателю достаточно сложно. Если же сделка прямая, банк дает все необходимые консультации при подборе документов и помогает нотариально ее заверить.
Так что более полезная заемщику часть работы ипотечного брокера — найти квартиру, которая в полной мере будет отвечать требованиям банка. Руководитель ГИЦа замечает, что довольно распространенной является ситуация, когда заемщик, уже заручившись согласием банка на выдачу кредита, не может найти подходящий объект. В итоге клиент остается без кредита, поскольку предложение банка взять ссуду действует лишь в течение ограниченного периода времени. Он добавляет, что определенные сложности могут возникать и на этапе оформления сделки, поскольку банки предъявляют особые требования к технике ее проведения и процедуре расчетов.
Стоимость услуг риэлтерских компаний при проведении ипотечных сделок в среднем ненамного отличается от комиссии при проведении обычной сделки. В "Петербургской недвижимости" проведение любого вида сделки стоит до 4% от ее суммы, и хотя ГИЦ берет за свою работу комиссию в размере 1% от полученного кредита, в дальнейшем уплаченное вознаграждение компенсируется за счет снижения ставки комиссионных при подборе квартиры, поясняет господин Ельцов. Представительница ЦЖК при "Адвекс-Росстро" рассказывает, что для покупателя стоимость услуги агентства составляет 4% от стоимости квартиры, независимо от того, является сделка ипотечной или нет. У ипотечных клиентов, по словам госпожи Забродиной, даже есть возможность сэкономить некоторую часть средств при покупке, поскольку у компании с рядом банков подписаны соглашения о предоставлении скидок. Глава департамента ипотечного кредитования "Бекара" подчеркивает, что цена услуг агентства зависит от объема работ. Если от агентства требуется только сопровождение кредита (оценка размера кредита, сбор документов, получение разрешения), то комиссия составит 2% от суммы кредита. Полностью ипотечная сделка обойдется покупателю в 5% от ее суммы. Господин Кошелев уверяет, что в итоге ипотечный клиент платит риэлтерской компании меньше, чем клиент, совершающий сделку без привлечения заемных средств, поскольку обычно ставка в агентствах за сопровождение сделки составляет 6-10% от суммы.
Несмотря на дороговизну ипотеки, как банки, так и риэлтерские компании отмечают повышение спроса на этот продукт со стороны населения (см. врезку). Коммерческий директор холдинга RBI Михаил Возиянов иллюстрирует это примером двух программ компании, реализуемых совместно с ПСБ и с СЗСБ. Если по программе ПСБ с начала 2005 года было заключено около 90 ипотечных сделок на 150 млн рублей, то по программе СЗСБ всего за месяц с момента ее запуска — уже более 30 сделок на 31,4 млн рублей. "Эти цифры лишний раз подтверждают все увеличивающийся интерес к ипотеке, и для строительной компании развитие ипотечных программ сейчас является скорее обязательным, нежели желательным элементом ее деятельности", — подчеркивает господин Возиянов.
И все же пока большинство ипотечных сделок приходится на вторичный рынок жилья. Представитель "Бекара" считает, что доля вторичного рынка в ипотечных сделках сейчас составляет 90%, первичного — лишь 10%. Госпожа Забродина оценивает эти показатели в 80% и 20% соответственно. Она отмечает, что постепенно ситуация меняется в пользу "долевки", и если, по ее оценкам, полгода назад на "первичку" приходилось около 10% ипотечных сделок, то в ближайшие месяцы эта цифра может возрасти до 30%. По мнению господина Ельцова из ГИЦа, доля первичного рынка в ипотеке на текущий момент не превышает 15%, но со временем она увеличится. Он полагает, что скорость этого процесса будет напрямую зависеть от того, насколько быстро станет повышаться лояльность банков к строительному рынку. Впрочем, несмотря на то что банки и риэлтерские компании стремятся сделать ипотеку как можно более доступной для населения, пока число граждан, которые могут решить квартирный вопрос таким способом, все равно несравненно меньше числа всех тех, кто нуждается в улучшении жилищных условий. Позиция государства, пропагандирующего ипотеку и видящего в ней способ решить один из ключевых социальных вопросов за счет самих граждан, вполне понятна: именно так поступают во всех развитых странах. Очевидно и стремление банков и риэлтерских компаний с помощью ипотеки развивать свой бизнес. Несомненно и то, что для большинства желающих решить жилищный вопрос ипотека — самый удобный механизм. Загвоздка лишь в том, что масштаб этой проблемы в России в целом и в Петербурге в частности гораздо больше, чем на Западе, а доля населения, которая может себе позволить ипотеку, — гораздо меньше.
Леонид Яхнин