В конце 2002 года, когда бум на рынке долевого строительства стремительно набирал обороты, корреспондент "Ъ-Дома" ЕГОР ТИМУРОВ решал квартирный вопрос. Получив деньги от продажи комнат в коммуналке, он рискнул по полной и вложился в строительство "двушки" в новом доме. В итоге наш корреспондент действительно стал счастливым обладателем квартиры. Правда, времени на ее строительство ушло на два года больше, чем обещал застройщик. Впрочем, о совершенной сделке дольщик Тимуров не сожалеет, ведь сейчас за те же деньги ему не удалось бы купить и небольшую однокомнатную квартиру.
В октябре 2002 года коммунальную квартиру на Петроградской стороне, где был прописан мой отец, наконец-то расселили, предложив взамен /чего/ однокомнатную квартиру почти за городской чертой — "всего" в десяти автобусных остановках от метро "Ладожская". В качестве альтернативы предлагали деньги, на которые тогда можно было либо купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке, либо, добавив еще немного своих, вложиться в долевое строительство. Я решил выбрать второе, хотя до конца на тот момент не осознавал, какие риски несет дольщик на первичном рынке недвижимости. Так или иначе, я начал выбирать "объект", консультировался со знакомыми, сходил на выставку "Ярмарка недвижимости". Кстати, посещение выставки оказалось полезным: я посидел на нескольких семинарах, после чего у меня кроме рекламных буклетов появилась хоть какая-то информация о состоянии рынка, о юридических и финансовых рисках долевого строительства. Кроме того, на выставке можно было "не отходя от кассы" знакомиться с предложениями разных компаний, сравнивать их, говорить со специалистами. Именно после этого я утвердился в намерении купить квартиру в строящемся доме.
Следующим шагом при выборе квартиры стал просмотр бюллетеней недвижимости, справочников с предложениями новостроек, сайтов компаний-застройщиков. Изучив несколько десятков вариантов, я понял: риэлтеры не зря шутят, что при выборе жилья самыми важными являются три фактора — место, место и еще раз место. Только после того как вы определитесь, в каком месте хотите жить, стоит принимать в расчет тип дома, планировку и площадь квартиры и другие факторы. В результате тщательного отбора подходящих предложений из справочников и каталогов передо мной оказалось четыре примерно равноценных варианта, устраивающих меня по географическим, качественным и ценовым параметрам.
На следующем этапе я принялся проверять репутацию компаний, которые строили заинтересовавшие меня дома. На мой взгляд, этот этап даже более важен, чем поиск самого объекта, — ведь если вы не слишком тщательно выбрали объект, то можете проиграть лишь частично, заплатив за жилье несколько больше, чем оно реально оценивается рынком. Неудачный же выбор застройщика грозит вам потерей всей суммы. Например, очень хотелось избежать и ситуации двойных продаж, и положения, когда дом не достроен из-за того, что компания-застройщик обанкротилась или поссорилась с партнерами. Как показывает практика, в суде они свои отношения могут выяснять годами — дольщикам от этого толку никакого, заселиться они все равно не смогут до окончания судебных слушаний. Ничуть не лучше, если у застройщика появились проблемы во взаимоотношениях с администрацией города: без санкции Смольного ни одна серьезная строительная компания не сможет ввести в эксплуатацию ни один жилой объект. Учитывая, что в конце 2002 года кресло под губернатором Яковлевым начало вовсю раскачиваться и стало понятно, что скоро к власти в городе придет новая команда, этот риск был весьма актуален почти для всех строителей.
Видимо, поняла всю опасность резких движений на этом рынке и новый губернатор Валентина Матвиенко. Иначе чем объяснить, что при ней единственным вице-губернатором, сохранившим свой пост после выборов 2003 года, оказался строительный — Александр Вахмистров? Но поскольку заранее об этом не было известно, в конце 2002 года перспектива передела строительного рынка представлялась вполне реальной и снижению моих рисков никак не способствовала.
Если у компании хорошие отношения с городской администрацией, в ее истории не было серьезных публичных конфликтов с деловыми партнерами, а сдача построенных домов до сих пор проходила без проблем, это не означает, что таких проблем не возникнет в дальнейшем. Как показал мой опыт, репутацию компании в любом случае нужно проверять как можно тщательнее, не пренебрегая никакими источниками данных — от слухов до запросов в городской комитет по строительству. В комитет по строительству я, правда, не обращался, вместо этого воспользовавшись услугами Экспертного совета по определению надежности предприятий строительного комплекса (ЭСОН). Там за небольшую плату я получил справки об интересовавших меня жилых объектах с номерами и датами /распоряжений Смольного о разрешении на строительство/, а также информацию о состоянии расчетов по налогам и прочим платежам между застройщиками и администрацией.
Проверить благонадежность застройщика можно и еще одним простым способом — попытавшись застраховать свои риски, связанные с долевым строительством, в одной из крупных страховых компаний. К сожалению, три года назад рынок страхования долевого строительства был почти неразвит, и я об этой возможности не догадывался, но сейчас ряд серьезных компаний предлагают застраховаться от недобросовестности и возможного банкротства застройщика за вполне умеренную плату — по моим данным, 2-3% от суммы сделки. При этом достаточно просто прийти к страховщику с типовым договором на квартиру, полученным у застройщика (до его заключения), и выяснить, согласится ли он страховать риски по нему. Если вы обошли хотя бы три компании и вам везде ответили положительно, есть большая доля вероятности, что страховщики уверены: платить за этого застройщика им не придется. Если же вам везде отказывают, это серьезный повод подумать о выборе другого застройщика.
Повысить надежность сделки на рынке долевого строительства также можно, заключив договор напрямую с застройщиком. Обычно квартиры в новых домах продают и субподрядчики, которые получают их от застройщика в качестве оплаты за работы, и довольно часто покупка квартиры у субподрядчика обходится дешевле. Однако риски при этом выше, поскольку кроме недобросовестности застройщика можно пострадать и от аналогичного поведения субподрядчика. Покупка квартир в новостройках через агентства недвижимости проще в плане выбора нужного варианта, но агентство в этой цепочке — дополнительный посредник, который имеет свои комиссионные от продажи. Правда, иногда в агентствах, как и у субподрядчика, можно купить жилье дешевле, однако агентства не гарантируют "качество товара" и ответственности при возникновении неприятностей не несут. В конечном итоге что-то можно потребовать, как правило, только у застройщика, и если у вас договор напрямую с ним, сделать это проще, чем трясти агентство или субподрядчика. Поэтому я, недолго думая, начал искать квартиры напрямую от застройщиков, исключив вариант работы с субподрядчиками и агентствами.
Еще один неплохой способ проверить, насколько точно застройщик выполняет свои обязательства, — сравнить декларируемые сроки сдачи объектов с реальными. Для этого я просмотрел пару номеров "Бюллетеня недвижимости" полугодовой-годовой давности с интересовавшими меня объектами, чтобы понять, какие сроки декларировались год назад, какие — сейчас и насколько сильно они изменились. Кроме этого, оценить, насколько затягивается строительство и сколько еще времени будет возводиться дом, можно, съездив на стройплощадку. Если время терпит, неплохо понаблюдать за строительством объекта в течение нескольких недель: активно ли там идут работы, что за рабочие работают, насколько аккуратно организована стройплощадка. Помимо общего впечатления о работе застройщика это даст примерное представление и о том, насколько качественно будет построена ваша будущая квартира.
Ну и еще один традиционный способ оценить надежность своих инвестиций — показать типовой договор грамотному, специализирующемуся на долевом строительстве юристу. Он может просто что-то посоветовать, рассказать о возможных последствиях того или иного пункта ДДУ либо принять непосредственное участие в переговорах с продавцом. Не знаю, насколько квалифицированным был юрист, к которому обратился я, но за 1,5 тыс. рублей мне дали несколько советов, которые я и сам мог бы с успехом дать кому угодно. Поэтому от его участия в переговорах с компанией-застройщиком я отказался, отправившись заключать договор долевого участия самостоятельно.
Сразу признаюсь, что торговаться по условиям договора было очень сложно не только из-за отсутствия у меня опыта ведения переговоров, но и потому, что на рынке "долевки" тогда царил диктат продавцов, которые абсолютно не считались с пожеланиями покупателей. Сначала я по наивности считал, что в солидной компании, куда я обратился, менеджеры по продажам должны быть внимательны к потенциальным покупателям, а обслуживание клиентов, готовых отдать немалые деньги за недостроенные метры, — находиться на достаточно высоком уровне. Ничего подобного. Попытавшись сбить цену и несколько изменить условия договора, в ответ я услышал: "Не нравятся условия — не берите, сейчас наши квартиры и так расходятся как горячие пирожки. Через неделю этой квартиры в продаже не будет". И это оказалось чистой правдой: через три недели цены на то же самое жилье выросли на $20 за квадратный метр, а в продаже остались только квартиры с менее удачными планировками. Но я по-прежнему не уверен, что юрист, от которого я отказался, мог мне чем-то помочь на переговорах, а отдать $400-500 за его услуги пришлось бы при любом исходе дела. Сейчас ситуация иная: застой на первичном рынке, продолжающийся уже около года, позволяет клиентам торговаться не только по условиям договора, но и по цене на квартиру, поэтому у потенциальных покупателей и их юристов больше шансов получить более выгодные условия и скидки. Часто при визите в строительную компанию можно рассчитывать на цену ниже той, что строитель указывает в рекламе своих объектов.
В общем, в результате я купил квартиру в Приморском районе, недалеко от метро, с довольно удачной, как мне кажется, планировкой. Договор заключил с застройщиком, входящим в первую десятку строительных компаний Петербурга по известности брэнда и объемам возводимого жилья. Но, несмотря на это, при оформлении договора все равно стремился не упустить ни малейшей детали и бороться за каждый значимый пункт ДДУ. Большим успехом, как я уже сказал, эта борьба не увенчалась. Но, на мой взгляд, высокую бдительность следует проявлять при любых действиях, предпринимаемых при покупке квартиры. Например, нелишним будет сделать доверенность, по которой кто-нибудь из ваших родственников может осуществлять все необходимые действия, связанные с договором. Кроме того, при каждой передаче денег требуйте у продавца документ, подтверждающий факт получения им этих средств. При этом каждый раз нужно обязательно составлять акт сверки расчетов и документы, подтверждающие выполнение ваших обязательств перед застройщиком. Передачу денег, по моему мнению, лучше осуществлять по "безналу", поскольку в таком случае документальных подтверждений ваших действий больше. Хотя в моей строительной компании мне и рассказывали, что даже очень большие деньги к ним возят на машинах в мешках. "Не переживайте вы за наличные расчеты, к нам и по $100 тыс. привозят вживую", — успокаивал меня менеджер по продажам.
Надо отметить, что, несмотря на предпринятые мной усилия, избежать всех рисков не удалось. И самым неприятным для меня открытием стала безобразная задержка сроков строительства. Причем без каких-либо внятных объяснений и уплаты штрафов со стороны застройщика. Следует признать, что во многом я оказался виноват сам. При заключении ДДУ в конце 2002 года мне уже было известно, что объект по ранее заключенным договорам должны были сдать как раз к Новому году, а реально на тот момент был только поставлен забор и заложен фундамент, велись подготовительные работы к возведению первого этажа. Тем не менее я понадеялся, что после переноса сроков на год строители больше не рискнут менять их, иначе это сильно ударит по репутации компании. К сожалению, я ошибся. После заключения ДДУ сроки переносились еще дважды, но на репутации застройщика, судя по экспертным оценкам моих знакомых, это никак не сказалось.
Новым сроком сдачи объекта, на который я подписывался, называли конец 2003 года. Забавно, что через месяц после того, как я вложил деньги, на площадке начались хоть какие-то работы после перерыва в несколько месяцев. Оказалось, что заказчик объекта сменил подрядчика, который сразу приступил к строительству — не иначе на мои деньги. Реально же дом был достроен только к лету 2004 года, а сдан госкомиссии — в январе 2005-го. /Причем по акту госкомиссии компании удалось уложиться в 2004 год — как раз 31 декабря!/ Так вот выяснилось, что строители и в праздники работают "не прикладая рук".
И тем не менее я имел получил прекрасную возможность убедиться в своевременности своих действий: ценники на квартиры в течение двух последующих лет менялись раз-два в месяц, и всегда в большую сторону. Поэтому, хотя долевое строительство и является довольно рискованным делом, доходность этих инвестиций вполне соответствует тем рискам, которые несет дольщик. За три года, прошедшие с момента заключения мною договора долевого участия, цены на квартиры в этом доме выросли более чем в 2,5 раза. Причем стоимость квадратного метра росла как за счет того, что объект из забора с котлованом постепенно превращался в новый дом, так и за счет общего роста цен на рынке недвижимости. Вложи я те же самые деньги в новую квартиру сейчас, максимум, на что можно было бы претендовать, — на комнату-студию площадью метров двадцать пять. И это при тех же самых рисках, самым большим из которых в моем случае оказалась огромная, даже по меркам строителей, задержка сроков — свыше двух лет по сравнению с изначально декларируемыми. К тому же сейчас на подобную доходность инвестиций рассчитывать не приходится: цены на недвижимость достигли потолка, их рост резко замедлился.
После того как дом все-таки сдали госкомиссии, ждать заселения пришлось не меньше полугода. При этом строительной компании не откажешь в изощренности по части придумывания отговорок. Оказалось, что долгое время застройщик не мог заключить договор на обслуживание сетей с "Водоканалом", потом он героически боролся с "Ленэнерго", и когда победа была близка как никогда, выяснилось, что большое количество электросчетчиков, установленных в квартирах, энергетики признали непригодными для эксплуатации. Их нужно было менять, на что ушла еще пара-тройка месяцев, и с "Ленэнерго" все пришлось начинать заново. Нелегкая, в общем, оказалась борьба.
Победа застройщика в борьбе с жилищно-коммунальными монополистами оказалась условием необходимым, но абсолютно недостаточным для заселения жильцов. Чтобы получить ключи, ряду счастливых обладателей квартир (в том числе и мне) пришлось доплатить за увеличение метража площади по сравнению с тем, который был оговорен при заключении договора. Сделать это пришлось по текущим рыночным ценам, по $1 тыс. за квадратный метр. Надо отдать должное компании-застройщику, эти условия изначально были прописаны в договоре, и дольщики о них знали заранее. Неприятность состояла лишь в том, что в некоторых не слишком больших квартирах увеличение площади достигало 6-8 кв. м. Однако на этом поборы не закончились, хотя их дальнейший масштаб оказался заметно меньше. Просто, чтобы получить возможность распоряжаться своим жильем, нужно было еще внести квартплату и плату за электроэнергию за полгода вперед.
После осуществления платежей можно было начинать делать ремонт. Но, к сожалению, это стремление жильцов нашего дома до сих пор ограничивает отсутствие работающего лифта. Его пообещали запустить, когда 75% жильцов въедут в отремонтированное жилье. В противном случае, пояснили мне в товариществе собственников жилья, все эти жильцы будут возить на лифте стройматериалы и мусор и сломают его. Добавлю также, что расхожее утверждение "Ремонт — это по стоимости еще одна квартира" является небольшим преувеличением. В этом я лично убедился. Впрочем, многое зависит от потребностей и запросов владельца жилья. Если ваши запросы минимальны, но вы хотите, что работы были выполнены качественно и их не пришлось бы переделывать года через два-три, приготовьтесь выложить хотя бы по $200 за ремонт квадратного метра вместе с черновыми материалами (без стоимости отделочных материалов — обоев, плитки, паркета и т. д.). При этом не забудьте оставить деньги на покупку мебели, бытовой техники и сантехники. Удачного вам решения квартирного вопроса.