Теорема фермы

Теорема фермы

        В Подмосковье и окрестностях Санкт-Петербурга становится все больше фермерских хозяйств. Но далеко не все "новые фермеры" занимаются сельским хозяйством. Чаще всего земли сельскохозяйственного назначения скупают обеспеченные горожане под свои загородные резиденции. И мало кто из них просчитывает все издержки, связанные с изменением целевого назначения земли.
Государство декларирует охрану земель сельскохозяйственного назначения как важнейшего ресурса приоритетным направлением своей аграрной политики. Неудивительно, что по крайней мере на словах государственные органы и органы местного самоуправления всерьез обеспокоились вопросом сохранения сельскохозяйственных земель.
       Если задаться целью изучить рынок загородной недвижимости, нетрудно заметить, что сейчас земли сельхозназначения стоят при прочих равных гораздо меньше, чем земли, к примеру, под строительство коттеджей (под индивидуальное жилищное строительство — ИЖС), порой вдвое-втрое. Стоимость земли в дачном кооперативе хотя и дешевле земли под ИЖС, но тоже существенно выше, чем цена сельхозугодий.
       Понятно, что при нашем климате собственнику таких земель выгоднее изменить их целевое назначение и с выгодой продать под коттеджи или дачи, чем попытаться что-то на них вырастить. Однако это не так просто: не каждый сельхозпроизводитель, балансирующий на грани банкротства, в состоянии оплатить все издержки. И поэтому многие бывшие совхозы и колхозы расстаются со своими сельхозугодьями, передавая их новым собственникам "под фермерское хозяйство", без изменения целевого назначения.
       В принципе если новый собственник один, ничто не мешает ему получить разрешение на строительство фермерского дома (феодального замка, дворца — от каждого по способностям), а оставшуюся территорию использовать, например, для игры в гольф или под пастбище для питомцев собственной конюшни. Однако большая часть покупателей рассчитывает все же изменить целевое назначение земель и, подобно купцу Лопатину из чеховского "Вишневого сада", разбить землю на участки и продать под строительство коттеджей и дач. Однако для этого необходимо изменить целевое назначение земель. Какие же препятствия поджидают на пути желающих изменить вид разрешенного использования своего земельного участка под индивидуальное жилищное или дачное строительство?
       
Хотя, согласно п. 7 ст. 27 Земельного кодекса, возможность предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для индивидуального жилищного строительства предусмотрена, менять придется не только сам вид разрешенного использования, но и категорию земельного участка.
       Ранее порядок перевода земель из одной категории в другую был законодательно не урегулирован, что давало возможность чиновникам разными способами затянуть процедуру перевода, сделав ее практически невозможной.
       Для упорядочения процедуры изменения целевого назначения земельного участка 21 декабря 2004 года был принят федеральный закон "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" (далее — закон). Он вступил в силу 5 января текущего года и установил как общий порядок перевода, так и особенности изменения каждой категории в отдельности. Для достижения цели по изменению разрешенного использования на индивидуальное жилищное строительство необходимо изменение категории земли с сельскохозяйственного назначения на категорию "земли поселений" с указанием вида разрешенного использования "под индивидуальное жилищное строительство". Перевод земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в частной собственности, осуществляется органами исполнительной власти субъекта РФ.
       Согласно закону, порядок перевода земель и земельных участков из одной категории в другую следующий:
       1. Заинтересованное лицо подает ходатайство в орган исполнительной власти субъекта РФ. Заинтересованным лицом может быть не обязательно собственник земельного участка, но согласие собственника в этом случае обязательно.
       2. В ходатайстве необходимо указать:
       — кадастровый номер земельного участка;
       — категорию земель, в состав которых входит земельный участок, и категорию, перевод в состав которой предполагается осуществить;
       — обоснование перевода земельного участка;
       — права на земельный участок.
       3. К ходатайству необходимо приложить следующие документы:
       — выписку из земельного кадастра;
       — копии документов, удостоверяющих личность заявителя;
       — выписку из ЕГРП;
       — заключение государственной экологической экспертизы;
       — согласие правообладателя земельного участка на перевод;
       — расчеты потерь сельскохозяйственного производства.
       4. Ходатайство рассматривается в течение двух месяцев со дня его поступления.
       5. Принимается акт о переводе либо об отказе.
       В отдельных регионах и даже муниципальных образованиях могут быть приняты подзаконные акты, уточняющие перечни необходимых документов. Примером может служить постановление правительства Московской области от 17 февраля 2005 года #103/6, которое установило целый ряд документов, необходимых для перевода.
       В переводе может быть отказано по следующим основаниям:
       1. Ограничения на перевод либо запрет на перевод (запрет на перевод может быть указан не только самим Земельным кодексом и законом о переводе, но и другими актами уполномоченных органов);
       2. Несоответствие испрашиваемого целевого назначения утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.
       Необходимо отметить, что нет такого основания для отказа в переводе, как ненадлежащее обоснование перевода. Отсюда следует, что в качестве обоснования может выступать просто целесообразность для предпринимателя такового.
       Также необходимо учитывать, что одним из оснований для отказа является несоответствие утвержденным документам по планированию. Это основание может действительно стать проблемой, так как в случаях, когда такая документация существует, в ней указывается, где предполагается создавать поселки, а где оставлять поля.
       Проведение экологической экспертизы необязательно. Однако в Московской области, к примеру, уже установлены в качестве требований к переводу обязательное заключение органа санитарно-эпидемиологического надзора, заключение Главного управления архитектуры и градостроительства МО, заключение управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по МО и др.
       Получить же положительные заключения вышеуказанных органов является достаточно проблематичным, так как собственник в своих действиях руководствуется не необходимостью перевода, а желанием получить прибыль, не считаясь с возможными потерями от таких изменений для государства.
       Зато есть и приятные моменты: согласно п. 2 ст. 7 закона "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую", перевод земель сельхозназначения в связи с установлением или изменением черты поселений допускается независимо от того, являются ли они особо ценными угодьями и превышают ли средний уровень кадастровой стоимости по району.
       Таким образом, изменение разрешенного использования и изменение категории земельного участка возможно, но при наличии определенных факторов:
       1. Положительное заключение уполномоченных органов.
       2. Соответствие запрашиваемого целевого назначения утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.
       Практика показывает, что при всей внешней простоте и ясности процедуры изменить категорию обычному собственнику не под силу. Это связано с невозможностью борьбы с произволом чиновников, с незащищенностью прав собственников со стороны государства, прежде всего от самих государственных работников.
       
Совершенно другая ситуация складывается, если собственник собирается изменить вид разрешенного использования под дачное строительство. В данном случае нет необходимости менять категорию земельного участка, а меняется лишь вид использования внутри категории, так как в данном случае законодатель предполагает иное использование земельного участка. Согласно ст. 81 Земельного кодекса, земли сельскохозяйственного назначения могут предоставляться гражданам для дачного строительства. Дачный земельный участок предоставляется для отдыха, а не для постоянного проживания, поэтому нет необходимости переводить участок в земли поселений.
       Законодательством не урегулированы ни порядок изменения вида разрешенного использования, ни возможные основания для его изменения.
       Согласно п. 2 ст. 7 Земельного кодекса, любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и согласований.
       То есть доступные виды разрешенного использования определяются при зонировании территорий, когда устанавливаются обязательные требования к использованию земельных участков. Документы зонирования территорий утверждаются нормативными правовыми актами местного самоуправления (так называемые правила землепользования и застройки).
       Закон г. Москвы "О землепользовании и застройке в городе Москве" определяет разрешенное использование как использование земельного участка в соответствии с обязательными требованиями и ограничениями к состоянию земельного участка, установленными на основании градостроительной документации, сервитутов, других ограничений в соответствии с федеральным законодательством и нормативными правовыми актами города Москвы.
       Таким образом, на перечень допустимых видов влияют правила землепользования и застройки, специальные ограничения и обременения, иные правовые акты и т. п.
       Если зонирование территории не проведено, то для изменения вида использования под дачное строительство:
       — следует обратиться с мотивированным заявлением об изменении вида разрешенного использования в администрацию;
       — администрация принимает решение либо об отказе в изменении, либо об изменении; решение оформляется постановлением главы администрации;
       — постановление может быть обжаловано в суде.
       Актами местного самоуправления может быть предусмотрено, что при рассмотрении вопроса об изменении вида разрешенного использования должна быть проведена экологическая экспертиза, целью которой будет установление последствий изменения разрешенного использования: негативное влияние на окружающую среду.
       Однако на практике вид разрешенного использования мешают изменить не столько правовые акты (которые, кстати, в большинстве случаев вообще отсутствуют), сколько (опять же) противостояние этому чиновников местных администраций.
       
В некоторых районах местные органы с радостью предлагают помощь в получении необходимых согласований, и взамен предприниматель перечисляет в "благотворительный фонд на развитие инфраструктуры района" приличную сумму, но не менее $100 за сотку.
       При этом рыночная цена помощи в согласовании изменения категории земельного участка составляет уже от $70 до $150 тыс. за гектар. К сожалению, получается, что законодатель не оставил другого пути для легального перевода земель под строительство новых коттеджных поселков и дач, кроме как удовлетворение чиновничьих аппетитов. И цель-то у законодателя благая — упростить жизнь рядовому собственнику, а выходит как всегда.

АЛЕКСАНДР ОРЛОВ, юрист консалтинговой группы "Тензор"