Инвесторы прошлись по ТЦ
С чем связана рекордная сумма вложений в торговую недвижимость
Продажи торговых центров в России достигли исторического рекорда. С января по сентябрь инвесторы вложили в такую недвижимость 280 млрд руб. Это почти на четверть больше, чем суммарно за пять предыдущих лет, сообщили в консалтинговой компании IBC Real Estate. Самыми крупными объектами стали комплексы «Мега», пакет торговых центров «Парк Хаус», московский «Метрополис» и другие.
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
В основном сделки готовились еще с прошлого года, а закрылись только сейчас, поскольку срок оформления таких объектов около девяти месяцев, поясняют эксперты. Новых владельцев активов искали иностранные компании, однако рекордные показатели обеспечил не только массовый выход зарубежного бизнеса с российского рынка.
Были и другие факторы, которые заставили инвесторов вкладываться в торговую недвижимость, отметил член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян: «Тут все совпало. В первом полугодии 2023-го проходили сделки по выходу иностранных инвесторов, плюс сложилась достаточно благоприятная ситуация по уровню ключевой ставки. Одновременно с этим на рынок был выставлен ряд объектов от банков.
Большой объем ликвидности на нашем рынке сформировался в связи с тем, что есть тренд на репатриацию капиталов и на сложную историю с иностранными инвестициями. Поэтому деньгам, которые остались, требовалось какое-то применение. При этом объекты продавались с большим дисконтом, и все вместе это создало ажиотаж. У нас беспрецедентный объем сделок за этот год.
Инвесторам больше интересны уже действующие моллы, а не новые строящиеся. Все новые истории более рискованные, поскольку имеют непредсказуемый результат по посещаемости, товарообороту. Поэтому инвесторам могут быть интересны с точки зрения девелопмента только редкие проекты в самых хороших локациях. Безусловно, привлекательны действующие объекты с потоком.
Инвесторы в основном начинают смотреть на ТЦ с текущей доходностью от ротационного потока к цене на уровне 13-14% и с перспективой его роста до 15-16% и выше. И такие объекты есть. Для тех, кому хочется выйти, продать, это является пороговым значением. А для людей, которые хотят приобретать и развивать, минимально доступным уровнем доходности, позволяющим покрывать текущую ставку по кредиту и при этом надеяться на то, что ключевая будет стабилизироваться в будущем, а объекты станут приносить больше денег».
Некоторые эксперты считают, что рекордные продажи — это разовый эффект от исхода иностранных компаний. Больше подобных всплесков не будет. В стране насчитывается больше 2 тыс. привлекательных торговых центров, которые потенциально могли бы рассматриваться как инвестиция, но условия покупки и управления такими объектами заведомо делают эти сделки убыточными, считает отраслевой директор Российского совета торговых центров Олег Войцеховский:
«Во-первых, далеко не всегда торговый центр может эффективно функционировать. Во-вторых, играют роль условия, законодательство, налоги и регулирование, которые применяются к отрасли в целом.
При этом доходность ТЦ падает, не везде достаточная заполненность, естественно, стоимость аренды сильно отличается от той, которая была в 2019 году. Мы видим, что нужно как на уровне регионов, так и на федеральном заниматься тем, чтобы инвестиционная привлекательность торговой недвижимости в субъектах была довольно высокой. При ставке 13% очень сложно обсуждать будущие сделки».
Тем временем новые объекты для продажи выставила американская компания Hines. Она ищет покупателей двух своих аутлетов — «Белой дачи» в Московской области и «Outlet Village Пулково» в Санкт-Петербурге, пишут «Ведомости». Суммарно оба объекта эксперты CORE. XP оценивают в 20 млрд руб.
С нами все ясно — Telegram-канал "Ъ FM".