На градских развалинах

разрушение

Снос пятиэтажек в Москве будет завершен на год раньше, чем планировалось изначально,— в 2009 году. При очевидном дефиците площадок для строительства пятиэтажки представляются инвесторам все более лакомыми кусками столичной земли. После того как будут стерты с лица земли пятиэтажки так называемых сносимых серий, наверняка придет черед и несносимых — в этом опять же заинтересованы не столько городские власти, сколько застройщики.

Снос оплачен

Схема финансирования сноса пятиэтажного и ветхого жилого фонда кардинально изменилась в последние два года. До 2004 года Москва получала свою долю квартирами: горадминистрация заключала контракт с инвестором, после чего начиналась работа по переселению жильцов и строительству новых домов. При этом часть квартир в этом доме предназначалась на продажу, другая — переселенцам. Впоследствии застройщики-инвесторы стали возводить отдельные, как правило, панельные дома для переселенцев, а монолитно-кирпичные — на продажу.

Сейчас система иная: городские власти выставляют на аукцион площадку и сразу получают свою долю в денежном эквиваленте. На эти средства впоследствии ведется снос пятиэтажек и строительство домов для переселенцев. С 1 января 2006 года систему аукционов и конкурсов опять ждет обновление: вступит в силу федеральный закон "О размещении заказа на поставку товаров, выполнение работ и оказание услуг для государственных и муниципальных нужд", что должно по замыслу властей сделать тендеры прозрачными и доступными для большинства заинтересованных компаний. Согласно новым правилам, все торги будут проводиться при наличии у претендентов стопроцентной банковской гарантии на строительство объекта. Предполагается, что таким образом процент недостроя на площадках города существенно сократится, а присутствие на рынке строительства недобросовестных компаний будет сведено на нет.

В представленной таблице мы ввели графу "тендер", чтобы были видны конкретные перспективы каждого адреса. После того как тендер проведен, вопрос сноса конкретного дома (или целого квартала) можно считать решенным, ведь организации-участники уже фактически выплатили городу его долю за предоставленную площадку и они заинтересованы в том, чтобы начать работы как можно скорее. Если тендер запланирован, это означает, что, скорее всего, площадка будет реализована в течение трех-четырех месяцев. Правда, случалось, что участники отказывались от торгов, если город выставлял слишком высокие обременения. В таких случаях объем обременений корректируется, а объект выставляется на продажу повторно. Если же тендер не запланирован, значит, "цена вопроса" еще только определяется руководством округа или города. В таком случае утверждать со стопроцентной гарантией, что дом будет снесен в течение следующего года, нельзя.

Поквартальный снос

Программа столичного правительства по сносу пятиэтажек (в основном это серии домов К-7, П-32, П-35, 1605-АМ) была разработана вплоть до 2010 года, однако в этом году столичные власти заявили о готовности снести последнюю пятиэтажку на год раньше — в 2009-м. Такие темпы программа получила благодаря активному привлечению инвесторов к одной из главных жилищных программ правительства Москвы. Сегодня почти половина пятиэтажного фонда сносится за счет привлеченных на конкурсной основе инвесторов. К примеру, в ближайшие три-четыре года в районе Хорошево-Мневники будут снесены все пятиэтажки сносимых серий.

В Северо-Восточном округе масштабный снос пятиэтажек ожидает район Марфино. Проект планировки разработан НИиПИ Генплана Москвы: до 2010 года здесь планируется снести 11 пятиэтажных домов в районах улиц Малая Ботаническая, Комарова, Ботаническая. В общей сложности будет снесено порядка 35 тыс. кв. м. Впоследствии на этой территории будут построены многоэтажные жилые дома общей площадью 115 тыс. кв. м.

Один из самых масштабных проектов реконструкции пятиэтажек стартует в 2007 году: уже разработана программа реконструкции пяти кварталов в районе Кунцево. Реализацией проекта будет заниматься компания "Система Галс", а его стоимость оценивается примерно в $700 млн. Для переселенцев из пятиэтажек предполагается возвести дома панельной сети П-3М, а на продажу будет построено жилье по индивидуальным проектам. В общей сложности площадь нового жилья составит около 1 млн кв. м. Город, в свою очередь, берет на себя финансирование строительства нескольких поликлиник, клубов, школ, детских садов, гаражных комплексов, а также инженерных сетей.

В Южном административном округе столичные власти заявили о готовности снести последнюю пятиэтажку по программе сноса уже в 2006-м — последний крупный квартал в районе Москворечье-Сабурово будет выставлен на аукцион в начале 2006 года. Впрочем, это не значит, что в округе совсем не останется пятиэтажек. Еще нет решения относительно несносимых серий, которые пока планируют реконструировать и надстраивать. Подобного рода опыт можно назвать единичным — реконструирована одна пятиэтажка по адресу ул. Маршала Жукова, 16 в Хорошево-Мневниках. Столичные власти планировали именно так разобраться с несносимым жилым фондом, однако сами застройщики и инвесторы считают этот путь далеко не лучшим. "На наш взгляд, это не самое удачное техническое решение,— рассказал Ъ директор по маркетингу и коммуникациям концерна 'Крост' Леонид Белага,— гораздо правильнее сносить, переселяя людей в том же районе, и строить новое, на порядок более качественное и удобное жилье".

Пустить на вторсырье

Поиски новых технологичных решений в рамках городской программы касаются не только альтернативных решений при обновлении жилого фонда. В Москве планируют провести эксперимент по так называемой поэлементной разборке типовых пятиэтажек с последующей вторичной переработкой демонтированных панелей. Соответствующее распоряжение было подписано недавно главой столичного стройкомплекса Владимиром Ресиным. По задумке властей здания будут разобраны на панели ручным способом. Демонтаж предполагает отделение элементов здания друг от друга с применением средств малой механизации. В рамках эксперимента планируется снести четыре дома серии П-32: по улице Международная, дом 24 и дом 30 и по улице Ходынская, дом 12 стр. 1 и дом 18 стр. 1. Суммарная площадь зданий составляет 12 тыс. кв. м. По планам реконструкции пятиэтажного и ветхого жилищного фонда эти дома должны быть ликвидированы в 2005-2006 годах, однако окончательно срок проведения работ еще не определен.