Омывание капитала

В 2005 году частные инвесторы по-настоящему открыли для себя недвижимость Черноморского побережья России и Украины. Нижняя ценовая планка на новое жилье в пределах ста метров от моря в обоих случаях составляет около $1500 за 1 кв. м, но годовая динамика цен существенно различается. Если в Сочи цены в 2005 году выросли в среднем на 25%, то в Крыму — на 40-50%. По сведениям украинских риэлтеров, в этом году до 60% квартир в крымских новостройках раскупается россиянами, а в Сочи доля жилья, приобретенная не местными жителями, доходит до 80%.

Морской инвестиционный климат

Активности спроса на недвижимость у Черного моря позавидует и Москва. Так уж сложилось, что наши соотечественники, лишенные теплого моря, при первой возможности пытаются приобрести в личную собственность домик или квартиру в Сочи или, на худой конец, в Крыму. Причем если еще два-три года назад основные покупки приходились на вторичное жилье, то сейчас на рынке появилось довольно много новых домов, построенных по индивидуальным проектам. Например, белоснежный с голубыми "куполами" и ломаными линиями фасадов комплекс "Ясная поляна" строится в 10 км к западу от Ялты в поселке Гаспра (начальная цена квартир — от $5000 за 1 кв. м). Еще более причудлив спроектированный совместно московскими и ялтинскими архитекторами жилой комплекс "Чаир", возводимый в Мисхоре (от $1300 за 1 кв. м). Есть и менее эффектные проекты. Например, индустриального вида и столь же индустриальной серой расцветки комплекс в Гурзуфе (от $1500).

Кроме близости к морю у них есть и другие общие черты. Квартиры в новостройках как Крыма, так и Сочи большую часть года будут пустовать. До 80% покупателей этой недвижимости — россияне, проживающие за сотни, а то и тысячи километров от Черного моря и не собирающиеся переезжать сюда на постоянное место жительства. Более того, назвать причины, заставившие их приобрести недвижимость у моря, пока довольно сложно. Активное жилищное строительство и в Крыму, и в Сочи началось совсем недавно, поэтому вычленить долю инвестиционных покупок сейчас невозможно. Предложения по новым объектам еще не появились ни на вторичном рынке, ни на рынке аренды. Хотя на основании наблюдений за динамикой цен можно предположить, что доля инвестиционных покупок значительна.

Вторая общая черта — многоэтажные объекты у моря явно преобладают над коттеджной застройкой. Если в Крыму найти объяснение этому явлению довольно сложно, то в Сочи все очевидно. "Сочи — самый длинный город России,— говорит исполнительный директор компании 'Аста-элит' Дмитрий Копытов.— Его протяженность составляет 148 км. Однако прибрежная полоса Сочи обременена железной дорогой, ее нет лишь в единственном районе города — Центральном. Поэтому с точки зрения застройщиков, тратить ее на коттеджные объекты попросту жалко. Действительно продуманного качественного предложения на рынке коттеджной недвижимости Сочи я пока не вижу, хотя отдельные подобные застройки, позиционирующиеся в рамках единого поселка, есть. Но я бы назвал их достаточно условными. В то же время на сегодняшний день несколько компаний, являющихся правообладателями на отдельные участки у моря, рассматривают возможность строительства коттеджных поселков. И я думаю, в следующем году появится ряд интересных и привлекательных предложений такого рода".

Крымские каникулы

Есть и еще одно сходство. Украинские риэлтеры говорят, что в Крыму сейчас возводится исключительно элитное жилье.

"В Крыму строится очень много жилья, и каждый объект по-своему хорош,— рассказывает начальник отдела продаж крымской риэлтерской компании 'Триумвират-Недвижимость' Владислава Каплунова.— Особенно я бы выделила объекты Большой Ялты — 'Приморский парк', 'Лимпопо', 'Ясная поляна', 'Ливадийский', 'Прибрежный', в которых в этом году до 60% квартир приобрели россияне. Под такую структуру покупателей выстроена и служба эксплуатации зданий. Понимая, что большую часть года хозяева будут отсутствовать, в этих и многих других новостройках Крыма предусмотрена охрана не только дома в целом, но и каждой квартиры в отдельности. Что же касается приобретения недвижимости в инвестиционных целях, то она более чем выгодна. За 2005 год динамика цен на разных объектах составила от 50% до 100%, и думаю, в следующем году цены будут расти такими же темпами".

"Цены-то, безусловно, растут, но советовать приобретение недвижимости в крымских новостройках я бы сейчас не стала,— разоткровенничалась с 'Ъ-Домом' риэлтер ялтинского агентства недвижимости 'Интер Время' Марина.— Слишком уж низкое качество строительства — об этом я постоянно слышу от присматривающихся к нашим объектам иностранцев. И хотя россияне, как мне кажется, менее привередливы и готовы платить за один вид на личный кусочек моря из своего окна, я бы советовала с покупкой не спешить. Тем более что побережье — это сейсмически активная зона, и низкое качество строительства здесь чревато... Надеюсь, что качественные застройщики придут в Крым после вступления Украины в ВТО, и тогда я с полным основанием смогу назвать объект, достойный покупки. Пока же не берусь рекомендовать ни один".

Вот и вся элита

Ситуация с Сочи чем-то очень напоминает крымскую. Практически все новостройки здесь тоже рекламируются как элитные. Например, комплекс на проспекте Пушкина (квартиры площадью от 133 до 256 кв. м, цены на которые составляют от $1600 до $2800 за 1 кв. м, а на пентхаусы — $3000-3200 за 1 кв. м), "Бочаров ручей" (квартиры от 36 до 226 кв. м, цены — от $1100 до $1700 за 1 кв. м), комплекс "Соколиная горка" на ул. Войкова (площадь квартир — от 136 до 148 кв. м, цены — от $1900 до $2550 за 1 кв. м), "Премьер" на Кубанской улице (квартиры от 60 до 138 кв. м, $2000-2900 за 1 кв. м), "Бригантина" на улице Фабрициуса (квартиры площадью от 51 до 230 кв. м с разбросом цен от $1400 до $2400 за 1 кв. м), комплекс "Морская звезда" (квартиры — 88-290 кв. м, $1600-2150 за 1 кв. м). Однако на деле все обстоит иначе.

"Рынок элитной недвижимости в основном представлен компанией ЮМАКО, которая реализует проекты в Красной Поляне,— поясняет управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.— Но Красная Поляна — это горноклиматический комплекс. Равнинный сегмент рынка элитной недвижимости сейчас наиболее привлекателен, поскольку этот сегмент только начинает развиваться и на нем пока есть возможность занять определенную нишу. На данном этапе рынка элитной недвижимости как такового в Сочи не существует. Все названные проекты лишь позиционируются как элитное жилье, но на самом деле это жилье бизнес-класса, не более того. Единственный проект высококачественного элитного жилья — комплекс 'Александрийский маяк'. Два верхних этажа занимают пентхаусы с панорамным видом на море. Достоинством комплекса является и его местоположение — всего в 70 м от берега".

"Второй жилой комплекс, который смело можно отнести к премиум-классу,— это объект рядом с санаториями 'Ворошилов' и 'Металлург', который возводит компания 'Диалстройинвест'. Как и 'Александрийский маяк', он строится по клубной системе. Управляющая компания комплекса будет предлагать услуги на уровне пятизвездного отеля, что для большинства покупателей курортной недвижимости очень актуально. Ведь это означает должную безопасность, а в перспективе — возможность доверительного управления, когда по договору частный собственник может передать свою недвижимость с целью сдачи ее внаем",— говорит Дмитрий Копытов.

Олимпийская сочинка

Получается, что и в Крыму, и в Сочи по-настоящему элитные объекты, которые в первую очередь могут быть интересными частным инвесторам, можно пересчитать по пальцам одной руки. Но в 2006 году ситуация может измениться. Во всяком случае, в Сочи.

"После решения правительства РФ о выдвижения Сочи в качестве кандидата на проведение зимней Олимпиады 2014 года объем рынка городского и загородного жилья класса 'бизнес' и элитного в городе может резко увеличиться,— говорит Андрей Жинган, генеральный директор коммуникационной группы 'Медиа-Шторм', специализирующейся на исследованиях рынка недвижимости.— Уже принято решение о финансировании из федерального бюджета реконструкции сочинского аэропорта. Кроме того, запланировано строительство крупных спортивных объектов. Не исключено, что уже в ближайшее время в регион с большими объемами придут известные московские компании — ведущие игроки на рынке недвижимости".

Впрочем, такое объяснение скорее настораживает, чем внушает оптимизм. Достаточно вспомнить, что произошло с финансированием "олимпийских" программ в столице, когда Москва оказалась аутсайдером в гонке за Олимпиаду 2012 года. Ориентироваться, наверное, нужно на уже имеющуюся базу.

"В последнее время рынок недвижимости Сочи развивается достаточно интенсивно,— говорит Константин Ковалев.— Этому способствовало несколько факторов, среди которых наиболее значимым представляется выход на рынок известных столичных застройщиков и инвесторов, таких как 'Интеко', 'Декра', 'Мосжилкомплекс' и др.". Земля в Сочи подорожала за последние несколько лет в пять раз, а динамика роста цен на недвижимость вполне сопоставима с московской. Достаточно сказать, что за 2004 год цены на жилье выросли на 25-30%. В 2005 году ожидается 25-процентный рост. Прогноз на 2006 год предполагает рост цен на недвижимость еще на 25-30%.

По сравнению с крымскими 50% это, наверное, не так уж много. Однако более высокий процент еще и не означает большую привлекательность. "Думаю, что даже при равных условиях в Крыму и в Сочи степень риска вложения инвестиций в Сочи намного ниже",— полагает Дмитрий Копытов.