Фонды недвижимости пришли в движение

Темпы роста активов рыночных ЗПИФов недвижимости замедлились по сравнению с прошлым годом, однако остаются довольно высокими. По итогам девяти месяцев 2023 года они увеличились на 21%, до 295,3 млрд руб. Управляющие компании повышают привлекательность таких инвестиций за счет организации вторичного обращения паев и выплаты регулярных доходов. Однако к концу года рост рынка может существенно замедлиться из-за снижения спроса частных инвесторов на фоне подъема ставок по вкладам.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

По оценке “Ъ”, основанной на данных управляющей компании «ПАРУС Управление активами», суммарные активы рыночных ЗПИФов недвижимости выросли в третьем квартале 2023 года на 7%, до 295,3 млрд руб. С начала года показатель прибавил 21%, что вдвое ниже темпов роста годом ранее. Замедление темпов роста рынка связано как с эффектом высокой базы, так и с ростом предложений альтернативных инвестиционных продуктов. Основной прирост активов идет за счет фондов, доступных неквалифицированным инвесторам. С начала года их активы увеличились более чем на 36%, до 127,6 млрд руб. Фонды, доступные квалифицированным инвесторам, выросли на 11,6%, до 167,7 млрд руб.

Как отмечает руководитель направления маркетинговых исследований и аналитики «ПАРУС Управление активами» Елена Михайлова, ЗПИФы коммерческой недвижимости показывают доходность до 15–20% годовых в складской недвижимости и до 10–15% годовых в торговой недвижимости, что выше инфляции и дохода от инвестиции в жилые квартиры. Инвесторов привлекают и регулярные выплаты дохода, прежде всего в рентных фондах недвижимости. «Общий объем выплат инвестиционного дохода превысил 10 млрд руб.— 6,2 млрд руб. по фондам неквалинвесторов и 5,67 млрд руб. по фондам для квалинвесторов»,— оценивает директор проектов УК «Современные фонды недвижимости» Екатерина Васильченко.

Для повышения привлекательности подобных инвестиций управляющие компании выводят паи закрытых ПИФов на организованный рынок. По оценке «ПАРУС Управление активами», суммарный объем торгов на Московской бирже рыночными ЗПИФами недвижимости по итогам трех кварталов 2023 года превысил 10 млрд руб., что вдвое выше показателя аналогичного периода 2022 года. «УК выводят паи фондов на биржу, увеличивая доступность и ликвидность ЗПИФов недвижимости для частных инвесторов»,— отмечает Елена Михайлова. Для повышения ликвидности УК могут прибегать к услугам маркет-мейкеров и вводить обмен паев на квадратные метры (см. “Ъ” от 22 октября).

Однако в условиях роста процентных ставок участники рынка не исключают замедления темпов роста активов ЗПИФов недвижимости в ближайшие месяцы, в первую очередь из-за уменьшения притоков средств пайщиков на фоне роста привлекательности классических депозитов. По данным ЦБ, средняя максимальная ставка по вкладам крупнейших банков составила по итогам второй декады октября 10,18% годовых, увеличившись за три месяца на 2,35 п.п. При этом ставки по депозитам в крупнейших банках превышают 13% годовых, а у некоторых — 15% годовых.

Впрочем, участники рынка рассчитывают на новые возможности в складывающихся условиях. Новые фонды будут появляться, так как на пике роста ключевой ставки стоимость недвижимости должна стремиться к минимальному значению, отмечает гендиректор УК «Велес Траст» Дмитрий Осипов. В частности, он не исключает появления ЗПИФов, покупающих закредитованные, но хорошо расположенные торговые центры, которые на фоне высокой ставки будут отходить банкам. При этом наибольший потенциал роста он видит в инвестициях в офисные центры класса А, расположенные в сложившихся деловых районах Москвы. На фоне продолжающегося роста электронной торговли высокий потенциал роста на рынке видят в складской недвижимости, хотя роста ждут и в других сегментах. «Нам однозначно необходимо увеличение рекреационной инфраструктуры — отели, глэмпинги, базы отдыха; это следующее перспективное направление для развития ЗПИФ»,— считает гендиректор «КСП Капитал Управление активами» Вячеслав Исмайлов.

Виталий Гайдаев