Всякий дом эскроу держится
Какой порядок оплаты услуг частных подрядчиков для ИЖС предлагает Минстрой
Строительство собственного дома может стать дороже, но надежнее. Минстрой разработал законопроект, по которому оплата услуг частных подрядчиков будет происходить через эскроу-счета. На днях документ одобрило правительство. Как отмечают собеседники “Ъ FM”, формально это сделает рынок индивидуального жилищного строительства прозрачнее. Но многие подрядчики в рамках механизма эскроу-счетов будут вынуждены привлекать кредитные средства по высоким ставкам, что в итоге переложат на заказчиков. Тему продолжит Владислав Викторов.
Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ
Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ
Спрос на частные дома в России резко вырос еще в пандемию. С тех пор интерес к ним оставался высоким, хотя конец 2022 года сильно подпортил статистику. Оживать рынок начал прошлой весной и по итогам второго квартала вырос на 8%, подсчитывали в «Авито Недвижимость».
Как правило, для строительства таких домов россияне привлекают частных подрядчиков, но гарантировать качественное исполнение работ могут далеко не все игроки. Идея Минстроя с эскроу-счетами должна решить эту проблему. Если законопроект будет принят, то деньги за строительство зафиксируются на специальном счете, и подрядчик их получит только после сдачи объекта. Такая система действует сейчас при возведении многоквартирных домов. Перенести практику на частное жилье вполне логично, считает гендиректор компании «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков:
«Фактически объем ввода жилья за 2022 год — это 102 млн кв. м. Из них 45 млн кв. м — многоквартирные дома, а 57 млн кв. м — ИЖС. В 2023 году, например, с января по сентябрь ИЖС — 48 млн кв. м, многоквартирные дома — 31,6 млн кв. м. Конечно, возводить ИЖС сейчас стали больше, поэтому застройщики начали плотно смотреть в эту сторону».
Но в законопроекте Минстроя есть оговорка: эскроу-счета будут применяться, только если подрядчик использует типовые проекты или домокомплекты из отечественных стройматериалов. В теории это должно решить проблему, когда по ходу строительства смета постоянно растет из-за дополнительных закупок.
К тому же некоторые эксперты считают, что это еще и снизит цены на 10-20%. Но член совета директоров инвестиционной платформы Simple Estate Артем Цогоев настроен пессимистично: «Не надо забывать о том, что проектное финансирование от банков будет стоить денег, как и обслуживание эскроу-счета.
Соответственно, если мы говорим про стоимость загородного жилья, то оно подорожает где-то на 7-10%, но зато это будет надежнее».
Есть риск, что кредитные средства для реализации загородных проектов будут значительно дороже, чем для многоквартирных домов. Проблема в том, что у банков нет единых критериев оценки частной недвижимости. Поэтому все возможные риски переложат на клиентов, считает владелец компании AIM Илья Менжунов:
«Политика и методология оценки очень сложная, и с этим банки столкнулись уже достаточно давно, когда был целый бум неправильных оценок, и когда под них брались кредиты и не выплачивались. Потом многим финансовым организациям приходилось создавать целые подразделения по управлению непрофильными активами.
Сейчас это будет скрупулезный оценочный процесс, и, в конечном итоге, все переложится на плечи покупателей. И вопрос: смогут ли эти продукты оказаться ликвидными на рынке по отношению к тем, где не используется кредитное плечо?»
Кстати, доля ипотеки на покупку и строительство частных домов уже занимает примерно 15%, подсчитывали в Дом.РФ. И это самый быстрорастущий сегмент жилищных займов. Во многом тенденция объясняется тем, что можно получить ипотеку с господдержкой. Однако выгодные ставки будут доступны только до следующего июля.
С нами все ясно — Telegram-канал "Ъ FM".