Требования банков к заемщикам при получении ипотечной ссуды страховать риски, связанные с залогом и трудоспособностью, привели к появлению на рынке специального комбинированного полиса, включающего все необходимые риски. Пока параметры нового страхового продукта в разных компаниях заметно отличаются, а говорить о рынке ипотечного страхования как об отдельном, сформировавшемся сегменте не приходится. Зато, если ипотека получит стремительное развитие, страховые компании, успевшие занять место под солнцем, могут рассчитывать на значительный приток клиентов, желающих застраховать свою недвижимость, титул на нее, а также свою жизнь и трудоспособность.
Получение классического ипотечного кредита предполагает, что заемщик отдает в залог банку приобретаемую на вторичном рынке недвижимости квартиру или дом. Банк, со своей стороны, всячески пытается снизить риски, связанные с возможной невыплатой долга. Во-первых, от повреждения или разрушения страхуется сам объект недвижимости, во-вторых — риск утраты права на него заемщиком банка (страхование титула), в-третьих — жизнь и трудоспособность получившего кредит.
Если же клиент покупает квартиру на первичном рынке, вкладываясь в долевое строительство, обеспечения как такового нет. В такой ситуации к кредитному учреждению на время выплаты ссуды в качестве залога переходит право требования на строящееся жилье, говорит директор центра страхования титула СК "Русский мир" Евгений Ярыгин. Он уточняет, что в 95% случаев заемщику помимо классических ипотечных рисков приходится заключать договор страхования инвестиций на срок, пока идет строительство. А нередко, говорит господин Ярыгин, банки требуют от ипотечных клиентов, покупающих недвижимость на первичном рынке, заключить и договор страхования квартиры от гибели и повреждений на период после окончания строительства и до момента погашения кредита (до окончания строительства объект страхования отсутствует, поэтому страховать его от гибели и повреждений не требуется. — Ъ).
Риски, от которых страхуется недвижимость, жизнь и нетрудоспособность заемщика, как правило, стандартные. По жилью этот набор включает пожар, взрыв, стихийное бедствие, затопление, противоправные действия третьих лиц, по страхованию жизни — смерть, инвалидность или временная утрата застрахованным лицом общей трудоспособности, рассказал Ъ директор управления маркетинговых коммуникаций "Росгосстрах-Северо-Запад" Дмитрий Синишев. Начальник управления розничного страхования Северо-Западного филиала страховой группы "Уралсиб" Елена Баяндина поясняет, что, как правило, залоговое имущество на страхование принимается без предварительного осмотра, а страхование титула — только после изучения соответствующих документов и проверки достоверности изложенных в них сведений. Страхование жизни и трудоспособности заемщика осуществляется на основе его медицинских показаний. При этом, если возраст заемщика превышает 50 лет, его жизнь и трудоспособность страхуются только после заполнения специальной медицинской анкеты и по индивидуальному тарифу, добавляет ведущий менеджер по страхованию Санкт-Петербургского филиала "РЕСО-гарантии" Дмитрий Бушуев.
Поскольку покупка недвижимости в кредит подразумевает стандартный набор страховых рисков, большинство компаний, обслуживающих ипотечных клиентов банков, разработали специальные комбинированные договоры, включающие все обязательные при получении жилищной ссуды виды страхования. Однако однозначного понимания того, какие риски должен содержать стандартный ипотечный пакет, у страховщиков нет. Например, "РЕСО-гарантия" включает в него страхование жизни и нетрудоспособности, а также ущерба недвижимому имуществу. Дополнительные риски, такие как риск утраты титула, гражданская ответственность заемщика перед третьими лицами или убытки от предпринимательской деятельности, в комплексный полис вводятся по желанию заемщика. А в "Спасских воротах" и "Росгосстрахе" страхование титула входит в комплексный договор в обязательном порядке.
Еще одной особенностью ипотечного страхования является то, что сумма покрытия по договору приравнивается не к стоимости квартиры, как при обычном страховании недвижимости, а к остатку ссудной задолженности заемщика перед банком, подчеркивает господин Синишев из "Росгосстраха". Каждый год по мере возврата кредита страховая сумма договора уменьшается на погашенную часть, поэтому расходы ипотечного клиента на страхование год от года сокращаются.
Помимо остатка ссудной задолженности стоимость комбинированного полиса зависит и от конкретной ипотечной банковской программы, а также от личных данных заемщика. По словам госпожи Баяндиной из страховой группы "Уралсиб", мужчине 30 лет, выбравшему программу ипотеки на 10 лет в банке "Уралсиб", страхование обойдется в 1,1% в год от страховой суммы. В "Русском мире" комплексное ипотечное покрытие предложат приобрести за 1-1,2% в год, в "Росгосстрах-Северо-Запад" — за 1-1,5%. В "РЕСО-гарантии" расходы на страховку при покупке жилья на первичном рынке составят 0,8% в год без учета титула, на вторичном рынке — 1% с включением страхования титула и 0,8% без него.
Большинство страховщиков сходятся в том, что покупать комбинированный договор заемщику дешевле, чем два-три, а то и четыре полиса по отдельности. Менеджер "Росгосстраха" утверждает, что если полисы покупать отдельно, то получится в полтора раза дороже, а эксперт из "РЕСО-гарантии" добавляет, что при комплексном страховании ипотечному клиенту нужно нести в банк заметно меньшее количество документов. В отличие от них представительница "Уралсиба" уверяет, что тариф для отдельных и для комбинированных договоров одинаковый, поскольку риски в тех и других равноценные.
Желание покупать "профильные" полисы по отдельности у заемщика может возникнуть тогда, когда по каким-то причинам ему выгоднее или надежнее страховать эти риски в разных компаниях. Однако ситуация, когда банк позволит клиенту на свое усмотрение выбирать страховщика, на петербургском ипотечном рынке пока является чисто теоретической. Как правило, у каждого из кредитных учреждений есть свой пул аккредитованных страховых компаний, в которых заемщик должен страховать риски по кредиту. Аналогично и у страховщиков есть определенный круг банков, по ипотечным программам которых они работают. "Русский мир" сотрудничает в основном с Промышленно-строительным банком и Сбербанком, "Росгосстрах" — с Городским ипотечным банком и Росбанком, "Уралсиб" — со своим банком-родственником. Однако представители группы "Уралсиб" уверяют, что при работе с другими банками условия страхового договора меняются незначительно, а тарифная политика остается единой. "РЕСО-гарантия" сейчас ведет переговоры с банками "КИТ Финанс", "Дельта кредит" и с государственным Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). А начальник отдела страхования имущества граждан петербургского филиала "Спасских ворот" Александр Норко утверждает, что его компания к настоящему моменту уже успела наладить сотрудничество практически со всеми крупнейшими агентствами недвижимости и банками, которые занимаются ипотечным кредитованием в городе.
Совместными усилиями банков и страховщиков в Петербурге постепенно формируется рынок ипотечного страхования, основным продуктом на котором является комбинированный полис. Директор по продажам СК "Медэкспресс" Игорь Шестериков подчеркивает, что этот рынок является производным от рынка ипотечного кредитования, поскольку страхование обязательно сопровождает каждую выдачу ссуды. По его словам, тарифы пока еще очень высоки, а законодательная база не определена до конца. Тем не менее если в 2004 году ипотекой в городе занималось не больше десятка банков, то на текущий момент их количество уже превысило 20, что свидетельствует о высоком потенциале ипотечного кредитования и страхования, констатирует господин Шестериков. Эксперт из "Спасских ворот" более оптимистичен и считает, что рынок ипотечного страхования в Петербурге уже оформился. Он вспоминает, что до недавнего времени банки, работающие по ипотеке, можно было пересчитать по пальцам одной руки, а всем их клиентам приходилось заключать отдельные договоры страхования по каждому из требуемых рисков. Сейчас, по его мнению, ситуация принципиально иная: за первое полугодие 2005 года в городе выдано более 1,7 тыс. ипотечных ссуд, в то время как за весь 2004 год — только 1,4 тыс.
Представитель "Росгосстраха" в свою очередь считает, что о существовании рынка ипотечного страхования можно говорить лишь с определенной степенью условности. Он объясняет это тем, что, во-первых, правила комплексного ипотечного страхования есть не у всех страховщиков, а во-вторых, "заказчиком" каждого договора страхования является банк, который формирует устраивающие его условия страхования и может сотрудничать всего с одной аккредитованной при нем страховой компанией. "Получается, что банк и страховая компания работают в тандеме, поэтому выбор страхователя сильно ограничен, а если нет выбора, то нет и рынка в полном понимании этого слова", — отмечает эксперт. На его взгляд, этот рынок сейчас можно охарактеризовать как "рынок предложения". "По сути, пока есть лишь разные предложения со стороны страховщиков и спрос со стороны банков, а сами страхователи не придают этому слишком большого значения, рассматривая страховые расходы как 'довесок' к жилищному кредиту", — констатирует господин Синишев.
Помимо недостаточно большого числа ипотечных сделок и отсутствия стандартов развитию рынка ипотечного страхования препятствует сложность проведения предстраховой экспертизы, необходимой для предоставления качественного продукта. К сожалению, не все страховщики, работающие с ипотечными сделками, это понимают, сокрушаются в "Росгосстрахе". "Нельзя полисы комплексного ипотечного страхования выписывать, как обычный полис 'автогражданки', за 20 минут — такой подход грозит большими убытками, поскольку риски по страхованию жизни и титула практически всегда чреваты выплатой полной страховой суммы", — предупреждает коллег представитель компании. Однако даже при всем желании провести качественную экспертизу у страховщиков зачастую нет такой возможности. По словам Дмитрия Синишева, в Петербурге сведения об истории сделок с квартирами практически недоступны, поэтому оценить риск утраты права собственности очень сложно. Представительница "Уралсиба" замечает, что ряд компаний не могут проверить чистоту сделки из-за отсутствия в их штате юристов по недвижимости, а заказывать такую проверку риэлтерам — долго и дорого. Кроме страхования титула проблемы возникают и при страховании жизни, поскольку не все компании могут проводить профессиональный андеррайтинг для определения тарифа по страхованию жизни, так как специализируются большей частью на страховании имущественных рисков, добавляет она.
В результате перечисленных проблем на текущий момент объем рынка ипотечного страхования в Петербурге ничтожно мал по сравнению с крупными городами развитых стран. По оценкам специалистов "Росгосстраха", этот показатель не превышает $1 млн в год, а темпы его роста примерно соответствуют темпам роста рынка ипотечного кредитования. Господин Ярыгин отмечает, что сейчас основными игроками на рынке ипотечного страхования являются "Росгосстрах", "Ингосстрах" и "Русский мир".
Несмотря на то что определенная конкуренция на рынке уже присутствует, специалисты расходятся во мнении относительно того, стоит ли ждать серьезного снижения тарифов на комбинированное ипотечное страхование. Представитель "Русского мира" подчеркивает, что уменьшение комплексных тарифов менее чем до 0,9-1,0% от страховой суммы поставит этот вид страхования на грань рентабельности, поэтому он убежден, что ниже этой планки ставки не упадут. В "Росгосстрахе" добавляют, что ипотечное страхование относится к высокорисковым видам: страховые случаи относительно редки, зато выплаты по ним очень часто близки к максимально возможным, поэтому тарифы и так невысоки. По словам же представительницы "Уралсиба", обычно на тарификацию влияет статистика по выплатам, но по ипотеке такой статистики накоплено крайне мало, поскольку ипотечные договоры заключаются на долгий срок. "В какой страховой период 'выстрелит' выплата, предугадать невозможно, поэтому про изменение тарифов ничего определенного сказать нельзя", — разводит она руками.
ЛЕОНИД ЯХНИН