Инвестиции собрались на складах

Рост ставок аренды и дефицит складских площадей привлекает на рынок новых инвесторов. Фонд под управлением компании «Фортис-Инвест», которую связывают с банком «Санкт-Петербург», вложится в строительство склада на 63 тыс. кв. м в Шушарах. Ставки аренды площадей в этом сегменте растут, но для минимизации рисков девелоперы предпочитают строить склады под конкретного клиента, говорят эксперты.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

В Пушкинском районе Санкт-Петербурга построят спекулятивный склад площадью 63 тыс. кв. м, инвестором которого выступит ЗПИФ под управлением компании «Фортис-Инвест». Об этом «Ъ-СПб» рассказали в NF Group (консультант проекта) и УК «Фортис-Инвест». Под строительство комплекса было выкуплено 13 га в поселке Шушары. Инвестиции в проект не раскрываются, ввод объекта запланирован на сентябрь 2024 года. В ЗПИФ объединена группа частных инвесторов, для которых это будет первый проект на складском рынке, пояснили «Ъ-СПб» в «Фортис-Инвест». Владельцев паев в компании не раскрывают.

В управлении «Фортис-Инвест» находится 25 фондов с общим объемом активов более 30 млрд рублей, включая складскую, офисную, жилую недвижимость, а также земельный банк более 600 га. Основным владельцем УК «Фортис-Инвест» с долей 90,9% выступает ООО «Скиф» Виолетты Порошиной, еще 9,1% — у Владимира Крутова, указано в «СПАРК-Интерфакс». Источники «Ъ-СПб» связывают «Фортис-Инвест» с банком «Санкт-Петербург». В его отчетности за 2020 год ЗПИФ «Невский — Шестнадцатый фонд» под управлением «Фортис-Инвест» указан в качестве дочерней структуры. В кредитной организации оперативно не ответили на вопросы «Ъ-СПб».

Инвестиции в складской проект могут составить 4 млрд рублей без учета стоимости земли, подсчитал директор департамента рынков капитала и инвестиций Bright Rich | CORFAC International Алексей Федоров. Руководитель филиала IBC Real Estate в Санкт-Петербурге Сергей Владимиров дает более высокую оценку: 4,1–4,4 млрд рублей без НДС. Инвестиции в проект на ранней стадии и общерыночный рост стоимости складов позволят обеспечить более высокую доходность, рассчитывает гендиректор УК «Фортис-Инвест» Алексей Лестовкин.

Сейчас удачное время для таких проектов, уверен руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге Илья Князев. Вакансия на складском рынке Петербурга и Ленобласти близка к нулю, а все анонсированные проекты уже законтрактованы, объясняет он. Из-за нехватки площадей средневзвешенная ставка аренды с конца 2022 года увеличилась на 30%, до 7,5 тыс. рублей за «квадрат» в год, что сокращает срок окупаемости, уточнил господин Князев.

По данным Maris, за девять месяцев 2023 года на рынок Санкт-Петербурга были сданы 12 индустриально-складских комплексов общей площадью 265 тыс. кв. м. Этот показатель вдвое выше, чем за весь 2022 год. До конца текущего года ожидается ввод еще 265 тыс. кв. м складов, отмечают аналитики Maris. Объем свободных площадей на рынке Санкт-Петербурга на конец третьего квартала составил 0,4% в классе А и 1,2% в классе B, подчеркивают в Bright Rich | CORFAC International.

Интерес к складской недвижимости будет расти, в том числе со стороны новых игроков, уверен Алексей Федоров. Сложившиеся рыночные условия позволяют обеспечить доходность в 12% годовых и более, а надежность вложений гарантируется долгосрочными договорами с крупными компаниями, уточняет эксперт. Склады находятся в топе предпочтений широкого круга инвесторов, поскольку с начала пандемии логистическая отрасль бурно развивается, добавляет Сергей Владимиров.

Но с учетом нормы капитализации новых проектов и уровня ставок в существующих комплексах 60–65 тыс. рублей за «квадрат», которые требуются для строительства склада, выглядят заградительной ценой для многих компаний, считает Александр Шевелев. По его словам, дополнительно ситуацию усугубляет рост ключевой ставки и волатильность цен на стройматериалы. На этом фоне девелоперы отдают предпочтение проектам под конкретного заказчика (built-to-suite и built-to-rent), которые более устойчивы к внешним факторам, резюмирует аналитик.

Константин Куркин