Кубань недосчиталась складов

В октябре 2023 года в Краснодарском крае объем предложения доступной для покупки коммерческой недвижимости уменьшился на 4% в сравнении с аналогичным периодом в 2022 году. Об этом “Ъ-Кубань” сообщили в «Авито Недвижимости». В то же время, по данным аналитиков сервиса, за год интерес к приобретению коммерческих «квадратов» на Кубани вырос на 29%. Эксперты считают, что основные тренды на рынке коммерческой недвижимости Краснодара задают перепрофилирующиеся под смежные форматы торговые комплексы, а также загруженные на 100% складские помещения.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Цена растет, предложение снижается

Самой популярной категорией коммерческой недвижимости в Краснодарском крае, по данным сервиса «Авито Недвижимость», на сегодняшний день являются отдельно стоящие здания. Рост спроса на них год к году составил 89%. Наименее популярной категорией стали помещения под общепиты — интерес к покупке данного типа недвижимости снизился на 20% год к году. В целом же по состоянию на октябрь текущего года объем предложений доступной для покупки коммерческой недвижимости снизился в сравнении с аналогичным периодом 2022 года на 4%, а интерес приобретателей вырос на 29%.

«Мы также отмечаем рост средней стоимости квадратного метра коммерческих объектов в Краснодарском крае. Так, в октябре 2023 года цена за квадратный метр выросла на 17% и составила 75,3 тыс. руб. В частности, самый дорогой квадратный метр коммерческой недвижимости — в Краснодаре (102,9 тыс. руб. за кв. м). В Новороссийске и Сочи этот показатель немного ниже — 94,6 тыс. и 98,9 тыс. руб. соответственно»,— прокомментировала руководитель продаж категории коммерческой недвижимости «Авито» Виктория Сафронова.

В целом динамика предложения продажи коммерческой недвижимости в Краснодаре снизилась на 7%, в Сочи — на 9%, а в Новороссийске выросла на 6%. Спрос на коммерческие «квадраты» в столице Кубани вырос на 37%, в Сочи — на 16%, в Новороссийске — на 26%. Самая высокая динамика стоимости квадратного метра коммерческой недвижимости зафиксирована в Сочи — 130% год к году.

Сегодня средняя стоимость объекта коммерческой недвижимости в Краснодарском крае, по данным «Авито», составляет 9,8 млн руб. (+9% год к году). В Краснодаре объект коммерции в среднем стоит 8,8 млн руб. (+17%), в Сочи — 13,9 млн руб. (-27%), в Новороссийске — 9,5 млн руб. (+6%).

Если говорить про количество объявлений о сдаче коммерческой недвижимости в аренду, то данный показатель в октябре 2023 года в регионе уменьшился на 13% за год (в Краснодаре — на 16%, в Сочи — на 7%, в Новороссийске — на 3%).

Спрос на аренду коммерческих объектов увеличился на 21% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Как и в сегменте продаж, наиболее популярной в октябре 2023 года в регионе стала категория отдельно стоящих зданий (+67%). Наименее популярным типом коммерческой недвижимости в Краснодарском крае стали автосервисы, спрос на их аренду уменьшился на 16% год к году.

Арендная ставка коммерческого сегмента недвижимости в октябре 2023 года составила 50 тыс. руб., что на 43% больше в сравнении с годом ранее. В частности, дороже всего арендовать коммерческую недвижимость в Новороссийске (70 тыс. руб. за объект). В Краснодаре аренда коммерческого объекта в среднем стоит 57 тыс. руб., в Сочи — 55 тыс. руб.

«Сегодня на Кубани идет активное строительство новых ЖК, поэтому среди перспективных направлений коммерческой недвижимости мы можем отметить сегмент стрит-ритейла. Данную тенденцию активного развития коммерческой недвижимости мы можем наблюдать по всей территории России»,— комментирует Виктория Сафронова.

Спрос значительно превышает предложение

Руководитель отдела продаж департамента коммерческой недвижимости «Аякс» Надежда Звягина констатирует, что и спрос, и предложение на рынке коммерческой недвижимости Краснодара сохраняют динамику роста. Наиболее заметными по росту спроса, по ее словам, стали индустриальная недвижимость (складские и производственные помещения) и стрит-ритейл — помещения небольшой площади до 100 кв. м.

«По предложению все больше собственники выводят на рынок крупные торговые здания от 1000 кв. м, а также земельные участки как промышленного, так и сельскохозяйственного назначения. Но можем отметить: спрос значительно превышает предложение, если мы говорим о Краснодаре»,— говорит госпожа Звягина.

По данным агентства недвижимости «Аякс», средняя стоимость квадратного метра торгового помещения на 1 октября 2023 года в Краснодаре составила 170 235 руб., в Новороссийске — 148 028 руб., в Сочи — 263 515 руб. Средняя стоимость аренды на торговые помещения в Краснодаре составила 1165 руб., в Новороссийске — 1102 руб., в Сочи — 2406 руб.

«По-прежнему в лидирующих позициях формат стрит-ритейла. Это помещения небольшой площади, расположенные в первых линиях или на первых этажах многоэтажных домов. Но также ярко выражена динамика спроса и роста предложений по складским или производственным помещениям. Такое изменение прежде всего обусловлено высокой доходностью. Окупаемость такого проекта действительно более привлекательна по сроку, а прирост по цене по сравнению с 2022 годом составил более 30%»,— говорит Надежда Звягина.

Если говорить про наименее востребованный сегмент коммерции на Кубани, то, по словам собеседницы “Ъ-Кубань”, это офисные помещения. Такая динамика, по ее мнению, связана с двумя факторами: изменение формата работы большинства региональных компаний и переход на удаленный формат работы, а также более долгий срок экспозиции при сдаче в аренду.

«Что касается трендов на рынке коммерческой недвижимости в Краснодарском крае, то здесь мы снова выделим индустриальную недвижимость, а именно складские помещения от 1500 кв. м класса А. Это наиболее востребованная площадь по аренде на данный момент — около 3/4 от общего объема обращений. Также стоит отметить и возродившийся спрос на помещения под HoReCa в регионе»,— резюмирует госпожа Звягина.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

ТЦ меняют профиль

Региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева сообщила “Ъ-Кубань”, что в третьем квартале 2023 года на рынке торговой недвижимости в Краснодаре представлено качественное предложение (в сегменте торговой недвижимости) общим объемом 1,6 млн кв. м. В течение девяти месяцев этого года, по данным эксперта, в столице Кубани появилось только одно новое предложение в объеме 27 тыс. кв. м, представленное ТЦ West Mall.

«На следующие два года планируется открытие еще четырех торговых объектов: крупного концептуального торгового центра "Любимово Молл" и трех малоформатных ТЦ, встроенных в жилые микрорайоны Краснодара: "Почтовый", "Трилогия" и "Флотилия"»,— говорит госпожа Хакбердиева.

Отвечая на вопрос о трендах на рынке торговой недвижимости в Краснодарском крае, Евгения Хакбердиева отмечает, что уровень вакантности в регионе — сравнительно ниже столичного уровня. Во многом, по ее словам, это связано с тем, что крупные международные игроки уходили в первую очередь из регионов и собственники не прибегли к стратегии удержания помещений в ожидании их возвращения. «Крупные помещения были быстро заполнены как сетевыми, так и местными участниками рынка. Однако здесь важно подчеркнуть, что арендаторский состав ряда региональных торговых центров в основном был сформирован брендами, которые переоткрылись после ребрендинга, а не ушли с российского рынка вовсе»,— говорит эксперт.

Гендиректор INFOLine-Аналитики Михаил Бурмистров в свою очередь констатирует, что доля вакантных площадей на рынке торговой недвижимости Краснодарского края, как и по всей России, постепенно снижается. По его словам, это связано с завершением этапа замещения ушедших из страны зарубежных брендов на российских игроков. «В то же время пока уровень вакантности в данном сегменте остается выше, чем до начала специальной военной операции. Кроме того, постепенно растет давление со стороны онлайн-торговли. Динамика онлайн-продаж в 2023 году ускорилась, и по итогам года мы ожидаем роста на рынке онлайн-торговли не менее чем на 45%, до 8,1 трлн руб., и повышения уровня проникновения по розничной торговле в целом до 19%, по непродовольственным товарам (без учета моторного топлива и автомобилей) более чем на 40%»,— говорит аналитик.

По словам господина Бурмистрова, сегодня ключевой вопрос, который стоит перед операторами торговых центров: каким образом стимулировать покупателей прийти в магазин. Аналитики видят большое количество вариантов решения этой задачи. «Понятно, что часть площадей вынужденно перепрофилируются. Перепрофилирование, например, может осуществляться в офисные помещения, если мы говорим про верхние этажи. Или это может быть увеличение составляющих, связанных с услугами,— например, те же фитнес-центры. Или это может быть перепрофилирование в заведения общественного питания»,— рассказывает гендиректор INFOLine-Аналитики.

Если говорить о ситуации в Краснодарском крае, то, по мнению Михаила Бурмистрова, дополнительным позитивным фактором для региона является фактический срыв туристического сезона в Крыму, связанный с эскалацией ситуации в зоне специальной военной операции и целым рядом террористических актов, которые были совершены в отношение полуострова. Поэтому количество туристов, которые посетили Краснодарский край, выросло, что не могло не сказаться позитивно на динамике оборота розничной торговли.

Склады забиты до отказа

Что касается складской недвижимости Кубани, то, по словам регионального директора департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константина Фомиченко, общий объем предложения качественной складской недвижимости Краснодарского края на третий квартал 2023 года составляет 1,3 млн кв. м. При этом, по его данным, все эти площади уже заняты: доля вакантных складских помещений соответствует 0%.

«Вообще Краснодарский край занимает третье место после Москвы и Санкт-Петербурга по совокупному объему запросов на склады. Однако все эти запросы остаются неудовлетворенными из-за отсутствия доступного предложения. Ситуация осложняется нехваткой в Краснодарском крае в целом и в Краснодаре в частности земли под строительство. Качественных участков, где можно было реализовать новые складские объекты (будь то build to suit или build to rent), практически нет. Важно подчеркнуть еще один нюанс: на рынке отсутствуют федеральные девелоперы, все игроки — местные. Это тоже может свидетельствовать о том, что рынок непрост»,— говорит господин Фомиченко.

В настоящее время запрашиваемые ставки аренды на готовые площади класса А находятся в диапазоне 6,5–7 тыс. руб. за кв. м в год triple net (рента + налоги + страховые платежи + ремонт и содержание объекта). Средневзвешенная ставка аренды на площади будущего предложения класса А и проекты формата built-to-suit соответствует 7,5 тыс. руб. за кв. м/в год triple net.

В консалтинговой компании Macon считают, что сегмент складской недвижимости Краснодара находится в стадии активного развития, а драйвером роста числа и совокупной площади объектов выступает выгодное расположение города, поскольку столица Кубани является естественным хабом, через который распределяются грузовые потоки между черноморским побережьем края, Крымом, регионами Центральной России, а также Северного Кавказа. Кроме того, драйверами развития сегмента складской недвижимости, по данным аналитиков, являются активный прирост населения в Краснодарской агломерации, а также интенсивное развитие электронной и офлайн-торговли в последние годы.

На рынке складской недвижимости Краснодара аналитики Macon выделяют качественный и некачественный сегменты. Качественный сегмент сформирован крупными комплексами класса А и В, которые имеют значительный размер (как правило, свыше 10 тыс. кв. м) и локализованы на окраинах города (преимущественно в восточной части). Насчитывается 15 таких комплексов с GLA около 650 тыс. кв. м. Кроме того, можно отдельно выделить относительно качественный сегмент неорганизованного рынка, сформированный заново построенными складскими помещениями, но не попадающими в сегмент качественной складской недвижимости А и В класса. Некачественный сегмент сформирован складскими комплексами в рамках реконструированных или адаптированных под них старых промышленных помещений.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

«На основе проведенного анализа можно выделить несколько ключевых особенностей, которыми характеризуется рынок складской недвижимости Краснодара. В экспозиции локального рынка находится 34 складских объекта среднего масштаба совокупной площадью 293,3 тыс. кв. м. Большая часть представленных объектов относится к формату классических складов (28 ед., или 82%). Также на рынке присутствуют торгово-складские комплексы (5 ед., или 15%) и один объект формата light industrial. В сегменте сохраняется умеренная девелоперская активность. Ведется строительство новых объектов, причем помещения в некоторых из них уже сдаются в аренду на основе предварительных договоров, что косвенно характеризует востребованность исследуемого сегмента складских площадей. Основу выборки составляют объекты класса В и С, а большая их часть имеет высокий или средний качественный уровень. Основными зонами расположения объектов являются восточная (Карасунский внутригородской округ) и северная (Прикубанский внутригородской округ) части города, что обусловлено их промышленно-производственной и торгово-складской направленностью»,— говорят в Macon.

Основными типами предложения на локальном рынке, по данным аналитиков компании, являются аренда отдельных помещений (44,1%) или аренда здания целиком (38,2%). Также встречаются предложения по аренде/продаже и ответственному хранению. Наиболее высокая стоимость аренды коммерческих помещений в складских комплексах характерна для Центрального внутригородского округа, более доступные цены можно отметить в Прикубанском и Карасунском округах.

«Спрос на складскую недвижимость остается на высоком уровне, что подтверждается высоким уровнем загрузки (94%) экспонируемых объектов, а также опросом участников рынка. Ключевыми арендаторами складских объектов выступают оптовые и оптово-розничные продавцы, торговые сети, а также производители некоторых видов продукции и их дилеры. На фоне высокого уровня развития торговли в городе степень востребованности складских объектов оценивается как очень высокая. При этом часто компании готовы арендовать комплекс целиком, включая административный блок и торговый зал»,— говорят в Macon.

В среднесрочной перспективе, по словам аналитиков, локальный рынок продолжит свое развитие. В связи с ограниченным влиянием текущего кризиса на рассматриваемый сегмент складской недвижимости спрос на него сохранится на высоком уровне. Уровень ставок в существующих объектах не претерпит существенных изменений.

«В связи с текущим дефицитом предложения, сохраняющимся высоким уровнем спроса, а также предполагаемым ростом ставок аренды сегмент складских объектов среднего масштаба Краснодара в среднесрочной перспективе останется привлекательным для девелопмента. При этом по-прежнему остаются свободными ниши гибридных и производственных форматов, в частности торгово-складских комплексов и объектов light-industrial, которые активно появляются на более развитых складских рынках крупных российских городов. Высокая востребованность и более высокий уровень ставок объектов гибридного формата (относительно классических складов) делает данный тип объектов привлекательным для девелопмента»,— резюмируют в компании Macon.

Симбиоз онлайна и офлайна

Доктор экономических наук, профессор, заслуженный экономист Краснодарского края Александр Полиди отмечает, что основной тренд на рынке складской недвижимости диктует развитие онлайн-торговли. В связи с развитием маркетплейсов, по словам эксперта, возникает дефицит складских площадей. Этот дефицит, в свою очередь, дает развитие сегменту коммерческой недвижимости, обусловленное привлекательной ценой и хорошими инвестиционными условиями для создания логистических центров и складов.

«Кроме того, сейчас очень популярен сегмент коммерческой недвижимости, который представлен модульными индустриальными складами, в которых есть возможность не только и не столько хранения, сколько модульного производства. Это может быть упаковка или конечная сборка, или доработка и так далее. И это сегодня один из самых динамично развивающихся сегментов коммерческой недвижимости, если мы говорим про склады до 2 тыс. кв. м»,— рассказывает господин Полиди.

Дефицит складских площадей эксперт связывает с развитием онлайн-торговли, а также недостатком объектов, приближенных к местам потребления хранимой или производимой там продукции. Именно поэтому в данной сфере, по мнению экономиста, хорошая деловая активность и хорошие инвестиционные возможности и условия. Рынок, отмечает Александр Полиди, развивается позитивно и диверсифицированно: есть спрос на достаточно крупные объекты — свыше 100 кв. м, что подходит для фулфилментов, для размещения производства и логистики национальных операторов, а также компактных складов-производств.

В то же время господин Полиди считает, что развитие онлайн-торговли не исключает наличие торговых центров, потому что офлайн-сегмент существует параллельно с маркетплейсами. «Сейчас нет дефицита торговых площадей, и торговые центры имеют сегодня вакантные площади в связи с уходом ряда зарубежных игроков и пока еще ненаование торговых центров. Например, ряд бутиковых форматов, ряд фронтальных брендовых магазинов будут больше позиционироваться как шоурумы, как места презентаций. Таким образом, на мой взгляд, неправильно противопоставлять интернет-торговлю и обычную торговлю как в силу особенностей спроса, так и в силу экономики. Все развитые рынки, и в первую очередь китайский и американский, свидетельствуют о том, что оба эти формата уживаются и находят тот самый симбиоз для своего существования»,— говорит Александр Полиди.

Дмитрий Михеенко

Наши оперативные новости и самая важная информация — в Telegram