«Когда вас убьют, тогда и приходите»

Региональное отделение общественной организации предпринимателей «Опора России» обратилось к спикеру Саратовской областной думы Михаилу Исаеву с просьбой снизить ставку налога на коммерческую недвижимость почти в семь раз. Предприниматели уверяют: грядущее повышение кадастровой цены недвижимости в областном центре более чем в два раза может отправить существенную часть арендного бизнеса в «серую зону» и ударить по карману потребителя. Чиновники предлагают дождаться вступления новой оценки в силу и оспаривать ее результаты в судебном порядке. Юристы отмечают, что из десяти контрагентов в суд пойдут не более двух — за счет остальных и удастся пополнить региональную казну.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Саратовское отделение общественной организации «Опоры России» просит у спикера регионального парламента Михаила Исаева снизить ставки налога на недвижимость, который собирается в бюджет региона. Поводом для обращения стал подготовленный ГБУ «Госкадастроценка» регионального правительства проект отчета предварительной кадастровой стоимости объектов капитального строительства. Исходя из опубликованных в документе цифр, стоимость недвижимости в областном центре возрастает более чем в два раза.

Так, в 2020 году кадастровая стоимость сооружений в регионе составляла 2,1 трлн руб., тогда как после грядущей переоценки она может вырасти более чем до 4,5 трлн. При этом для коммерческих площадей в регионе действует максимальная из дозволенных федеральным законом ставка: 2% от стоимости. Владельцы квартир с кадастровой стоимостью до 1 млн руб. платят по ставке 0,3%; от 1 млн до 3 млн — 0,26%, от 3 млн — 0,19%.

Еще в сентябре председатель регионального комитета по управлению имуществом Екатерина Лавренко объясняла, что при исчислении могли иметь место ошибки, а налоги на жилые помещения возрастут не более чем на 10%, тогда как в некоторых случаях налоговая база и вовсе подешевеет.

«Федеральная методика позволяет увеличивать стоимость, чтобы повысить налоги. Оценка не определяет стоимость конкретного объекта недвижимости — только кварталов целиком. В одном квартале рядом могут находиться новострой и аварийное здание. Рыночная стоимость может отличаться в разы»,— отмечает руководитель юридического бюро «Аргумент» Андрей Ларин. «У меня есть образование оценщика. Если задача будет поставлена оценить в большую сторону, то упомянутый способ дает возможность увеличить на столько, на сколько нужно. Или уменьшить»,— утверждает господин Ларин. В такой ситуации, уверен юрист, дело идет не об ошибках: «Не баг, но фича».

Чиновники также предлагали несогласным дождаться вступления документа в силу (1 января 2024 года) и оспаривать результаты оценки в судебном порядке.

«Вам надо обратиться в суд. Вы обращаетесь в суд, несете издержки, спор затягивается. А налоги вам платить нужно уже завтра»,— объяснила позицию председатель регионального отделения «Опоры России» Наталия Панферова.

«Допустим ситуацию: арендатор съехал, завтра повышается кадастровая стоимость, я налоги буду платить уже исходя из другой стоимости. Помещение мне даже не на что содержать»,— уточнила госпожа Панферова.

«По статистике в суд из 10 человек обращается один-два, все остальные „проглатывают“. Из тех, кто пойдет в суд, выиграют споры не все. Зная статистику, можно использовать ее в своих интересах»,— отметил Андрей Ларин.

В письме председателю регионального парламента Михаилу Исаеву «Опора России» просит «рассмотреть возможность реформы контрольно-надзорной деятельности в вопросах исчисления и администрирования налога на имущество, находящихся в компетенции Саратовской областной думы».

«Арендный бизнес в основном рассматривают как сверхдоходный. Это немного не так. После пандемии, развития сервисов доставки, моды на удаленку, роста самозанятых, которые могут торговать через Wildberries, этот бизнес далеко ушел от сверхдоходов»,— рассказала «Ъ» Наталия Панферова.

Авторы обращения отмечают, что «увеличение кадастровой стоимости объектов (порой многократное) в нашем регионе сочетается с максимально допустимой законодательством ставкой налога на имущество 2%».

«Доходность арендного бизнеса сейчас — около 8% годовых. Налог 2% от стоимости — это фактически 25% оборота + 6% УСН = 31% оборотного налога при полной и 100процентной загрузке помещения — явления в нынешних экономических реалиях невозможного. При 50процентной загрузке оборотный налог составит уже 56%. Простой помещения начинает приносить собственнику значительные убытки. Такой фискальной нагрузки не имеет больше ни одна отрасль в стране»,— отмечают в «Опоре России».

Авторы подчеркивают, что управлением недвижимым имуществом в регионе заняты 28,3 тыс. предпринимателей, подавляющее большинство из которых владеют одним или двумя помещениями, «купленными на накопления всей жизни или в кредит». Для такого рода арендодателей новая кадастровая стоимость будет означать уход в «серую зону» или понятие цены, которая в конечном счете ляжет на карман потребителя.

В письме на имя Михаила Исаева также просят рассмотреть возможность уравнять в правах «предпринимателей и обычных физических лиц», снизив ставки налога на имущество с 2% до 0,3% для всех объектов недвижимости. Для объектов культурного наследия ставку вовсе предложено сделать нулевой, чтобы стимулировать предпринимателей инвестировать в сохранение и реставрацию исторических зданий.

«С учетом многократного роста кадастровой стоимости, бюджет региона все равно получит в будущем году по этой статье дополнительные сверхдоходы по сравнению с текущим. Даже в случае столь радикального снижения ставки. Однако это позволит тысячам субъектов МСП сохранить трудовые коллективы и не повышать стоимость своих товаров и услуг»,— аргументируют позицию пред­приниматели.

В пресс-службе Саратовской областной думы уточнили «Ъ», что на обращение «Опоры России» ответят «в установленном законом порядке», а возможность рассмотрения предложения организации «рассмат­ривается».

«„Когда вас убьют, тогда и приходите“ — вот так это работает. В судебном порядке пойти на опережение и запретить появление нормативного акта невозможно, поэтому остается только поднять шум. А резонансные вещи нужно протаскивать тихо, потому что общественным мнением можно это как-то затормозить или отложить»,— отмечает господин Ларин. «На что и направлено это заявление: „давайте сначала дождемся, а как только дождемся, тогда и поговорим“. Но тогда будет уже поздно»,— рассказал собеседник «Ъ».

Никита Маркелов