Курорт для инвесторов

Власти Сочи заявили о тройном росте инвестиций за последние три года. По мнению аналитиков, увеличить эффективность проектов в санаторно-курортной сфере позволила господдержка. Ожидается, что в течение 5–10лет объем качественного номерного фонда на курорте существенно вырастет, что в свою очередь может сбить цены и увеличить срок возврата инвестиций. Вместе с тем эксперты называют один из самых надежных вариантов для вложений — строительство санаториев.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Миллиарды в санкур

Рост инвестиций в Сочи с 2019 года увеличился втрое, и по итогам прошлого года город занял первое место в Краснодарском крае по формированию благоприятного инвестиционного климата. В частности, в санаторно-курортной отрасли Сочи в настоящее время реализуются 27 инвестпроектов стоимостью порядка 370 млрд руб. Ожидается, что в итоге они дадут Сочи дополнительно 16,5 тыс. номеров, 2,5 тыс. из которых будут относиться к категории «ультра все включено», а городу — 15 тыс. новых рабочих мест. Об этом сообщают власти города.

Среди наиболее крупных инвестпроектов — восстановление исторических санаторно-курортных комплексов «Волна», «Белые ночи», «Приморская», «Красмашевский», «Спутник», а также строительство нового туристического кластера в поселке Аше Лазаревского района (соглашение по нему уже подписано).

По данным городских властей, компаниям, реализующим инвестпроекты в Сочи, сегодня возмещается часть затрат, в том числе и процентов по кредитам. На муниципальном уровне подобные программы поддержки за два года были увеличены в десять раз.

В консалтинговой компании Macon отмечают, что интерес к инвестированию в объекты санаторно-курортной недвижимости Сочи у девелоперов начал активно расти с 2020 года. По мнению аналитиков, он обусловлен, с одной стороны, административными ограничениями строительства жилья и апартаментов на территории курорта, с другой — всплеском внутреннего туризма, который увеличил спрос на гостиничные и рекреационные объекты.

«Значительная государственная поддержка отрасли в виде ряда льгот позволила вывести экономическую эффективность таких проектов на значения, приемлемые для многих инвесторов»,— поясняют специалисты Macon.

Турпоток подстегивает рынок

Опрошенные “Ъ-Кубань” эксперты обращают внимание на то, что рост инвестиций в курортную недвижимость всего черноморского побережья края происходит параллельно с ростом турпотока.

По данным властей курорта, с начала 2023 года в Сочи отдохнули и оздоровились уже 6,2 млн отдыхающих. Турпоток год к году вырос на 3%. А по итогам года общее количество принятых городом туристов должно превысить планку в 7,4 млн человек, что больше рекордного показателя прошлого года на 200 тыс. человек.

Первый зампредседателя комитета ЗСК по вопросам использования природных ресурсов, экологической безопасности, санаторно-курортного комплекса и туризма Андрей Булдин отмечает, что рост инвестиций в туротрасль черноморского побережья Кубани и Сочи в частности и рост турпотока — это два взаимосвязанных процесса.

«Очень часто крупные инвестиции связаны со строительством новых и реконструкцией старых гостиниц. Но есть еще также инвестиции в небольшие отели, которые не так заметны на первый взгляд. Давайте проанализируем картину, которую мы ежегодно наблюдаем: это стабильный уровень заполняемости отелей летом, который стремится к 100%, по году — 73%, при том что все время строятся новые объекты. Получается, что сразу за увеличением емкости средств размещения у нас увеличивается и количество туристов. То есть сдерживающий фактор для нас — это не количество туристов, которые готовы сюда приехать, а количество гостиниц, которые смогут их разместить»,— отмечает он.

Исполнительный директор ассоциации «Альянс туристических агентств» Наталия Осипова также уверена, что турпоток в Сочи мог бы еще увеличиться, если бы город имел больше средств размещения. «Я знаю много желающих, которые поехали бы на отдых в этом году, только некуда было — все уже было продано. Я считаю, что в Сочи пока не хватает предложения. Конечно, сейчас есть какой-то процент тех, кто отдыхает здесь в связи со сложностями поездок за рубеж, но у нас очень много людей, которые принципиально отдыхают только в России. Даже если будут открыты все границы, на Сочи всегда был и будет спрос. Если здесь будут строить объекты рекреации еще, отдыхающих будет еще больше. Главное, чтобы хватило земли»,— говорит она.

Инвесторы переходят в режим smart

В консалтинговом агентстве Macon рассказывают, что сегодня средний срок окупаемости санаторно-курортных объектов составляет 10–13 лет. «Главным фактором риска для отрасли в будущем как раз и является большое число инвестиционных проектов в этой сфере. В течение 5–10 лет объем качественного номерного фонда в городе может существенно вырасти, это ограничит рост цен на услуги размещения и может замедлить ожидаемый возврат инвестиций»,— отмечают аналитики.

Председатель экспертного совета ассоциации отельеров АМОС Дмитрий Богданов, отвечая на вопрос о перспективности инвестиций в санаторно-курортный сегмент, отмечает, что к этому вопросу следует подходить с глубоким экономическим анализом. «Есть примеры того, когда люди серьезно вкладывались в приобретение отелей, но изначально проект не был просчитан специалистами, и потом инвестор не получал ожидаемой рентабельности. Поэтому, если речь о том, чтобы инвестировать в любой объект, точно нет. Но в то же время у города сегодня есть масса площадок и под девелопмент, и под реновацию, из которых можно выбирать объект для инвестирования»,— говорит господин Богданов.

Он также отмечает, что риски, связанные с недостаточной рентабельностью, увеличивают ожидания игроков курортного бизнеса, связанные, например, с сильной коррекцией в следующем сезоне цен на отдых в Турции, которая должна последовать после резкого их роста в 2023 году, либо с перераспределением турпотока в пользу Анапы, Геленджика и Крыма. Есть ожидания, что часть отелей может оказаться на грани рентабельности.

Все это, по его словам, заставляет инвесторов принимать более взвешенные решения о покупке курортных активов. «Если еще полгода назад покупатель готов был инвестировать в курортные апартаменты и искал, где подешевле, где скидка, где удобная ипотека, то сейчас он задает другие вопросы. Он говорит: "Я куплю, но что будет с объектом дальше? Какая управляющая компания будет вести объект? А есть ли там специалисты по гостиничной индустрии? А какая у них стратегия? А как они будут закрывать низкий сезон? А есть ли там медцентр? А какая вместимость бассейна?" С конца весны запрос инвестора сильно поменялся в эту сторону, и лично меня это радует, потому что шальные деньги нам не нужны. Отрасли нужны smart money. Это всегда более перспективно»,— отмечает он.

Санатории в дефиците

По данным местных властей, сегодня в Сочи работают 57 санаториев и пансионатов с лечебным профилем. Кроме того, в 10 крупных гостиничных комплексах функционируют санаторно-курортные отделения. Предприятия этого сегмента предоставляют порядка 4 тыс. видов услуг по оздоровлению и лечению. В настоящее время уровень загрузки в санаториях и пансионатах с лечением составляет 93%, с 2020 года этот показатель увеличился почти вдвое. Представители отрасли рассказывают, что санатории забронированы практически до середины декабря.

Господин Богданов обращает внимание на то, что этот сегмент на самом деле является самым востребованным в отрасли не только в Сочи, но и в Кавминводах, с точки зрения как глубины продаж, так и плотности загрузки: «Мы часто слышим о нехватке гостиниц "четыре-пять звезд". Мне же на это хочется сказать: гостиниц "четыре-пять звезд" не хватает в высокий сезон, а санаториев — практически круглый год».

Однако опрошенные эксперты отмечают, что число здравниц долгие годы остается практически на том же самом уровне. Они объясняют это существенно большей сложностью создания этого вида объектов, чем, например, отелей, к которым не предъявляются настолько высокие требования медицинского и инфраструктурного характера. Тем временем запрос на отдых в санаториях у россиян растет, и инвестиции в этот вид курортного бизнеса эксперты считают весьма перспективными.

Заместитель генерального директора сочинского санатория «Одиссея Wellness Resort» Светлана Панычева растущий интерес к санаторному отдыху отчасти связывает с процессами реновации, обновления и медицинской базы, и номерного фонда, которым занялись лучшие здравницы города, а отчасти объясняет тем, что в России существует не так много мест, где можно получить не только медицинские услуги, но и восстановительное лечение именно в условиях санатория. «Суть в том, что здесь, в Сочи, кроме медицинских, еще природные и климатические факторы участвуют в реабилитации: это горы, море, мягкий субтропический климат, круглый год цветут те или иные растения. Плюс соответствующий эмоциональный фон, который формируется окружающей обстановкой. Это определенный оазис, который невозможно создать в центре города-миллионника, даже если в таком объекте установить самое дорогое оборудование»,— говорит она.

О целесообразности дополнительной господдержки санаторно-курортного направления и инвестиций в него, как минимум чтобы помочь здравницам с приобретением оборудования, говорит и Андрей Булдин. «Мы не используем в полной мере свои же природные лечебные ресурсы в виде минеральных источников, грязей. Если по гостиницам необходимости в мерах поддержки сейчас практически нет (они получили существенную преференцию в виде государственного регулирования при введении ограничения строительства жилья в 500-метровой прибрежной зоне), то детский отдых и санаторное, бальнеологическое направления, мы (члены комитета ЗСК по курортам и туризму.— “Ъ-Кубань”) считаем, нужно стимулировать»,— отметил законодатель.

Михаил Волкодав

Наши оперативные новости и самая важная информация — в Telegram