Элитка перегрелась в Сочи

Рост интереса к элитной недвижимости в Сочи сменился спадом: за год количество сделок с дорогими новостройками может сократиться почти в полтора раза. Потенциальных покупателей отпугивают общая перегретость этого рынка и выросшие за последний год более чем втрое цены. Местные девелоперы заняли выжидательную позицию, не форсируя вывод на рынок новых проектов. Развитие рынка недвижимости Сочи продолжится за счет массового сегмента, где отток спроса пока не ощущается.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

На первичном рынке элитной недвижимости Сочи по итогам 2023 года может быть заключено не более 40 сделок, что на 45% меньше год к году, прогнозируют в NF Group. Аналитики связывают такую ситуацию с перегретостью сочинского рынка и сохранением высоких цен. Владелец Nika Estate Виктор Садыгов говорит о снижении реализованного спроса, хотя поток клиентов остается высоким.

Эксперт считает проблемой дефицит предложения премиальных площадей: «Сейчас продаются объекты либо по совершенно невообразимым ценам, либо не соответствующие стандартам элитной недвижимости».

Последняя волна роста интереса к недвижимости в Сочи началась на фоне массовых ограничений в пандемию. В 2021–2022 годах курорт лидировал по темпам роста цен на жилье в России, обгоняя даже Москву (см. “Ъ” от 22 февраля). Но в этом году тренд начал меняться. По данным NF Group, средняя стоимость элитных новостроек в Сочи сейчас составляет 2,5 млн руб. за 1 кв. м, что больше всего на 4% год к году.

Ситуация в сегменте элитных новостроек Сочи пока хуже, чем на массовом рынке, где, по данным руководителя «ЦИАН.Аналитики» Алексея Попова, в сентябре этого года заключено 580 сделок, что является рекордом за последние три года. В октябре, правда, продажи сократились на 10–12% после ажиотажа в августе—сентябре. Господин Попов говорит, что Сочи — специфический рынок, где далеко не все объекты продаются в рамках закона о долевом строительстве.

По данным bnMap.pro, сейчас в Сочи суммарно в реализации находятся 10,2 тыс. квартир и апартаментов массового сегмента общей площадью 416,4 тыс. кв. м.

Год к году показатели выросли на 53% и 57% соответственно. Средняя стоимость за год выросла на 14%, до 618,5 тыс. руб. за 1 кв. м, бюджет покупки — на 9%, до 26,1 млн руб.

Общий рост цен на сочинские новостройки аналитики bnMap.pro связывают с высокой строительной активностью: за последний год стартовали 17 проектов. В то же время в элитном сегменте политика застройщиков выглядит более сдержанной. По подсчетам NF Group, здесь представлены 12 тыс. кв. м, или 104 апартамента. Гендиректор Golden Brown Group Татьяна Бурлаковская соглашается, что премиальных проектов на сочинском рынке мало.

В то же время сами девелоперы элитных новостроек Сочи говорить об ограниченной активности покупателей и смене тренда на рынке пока не готовы.

Коммерческий директор Five Елена Кабешева называет покупательский спрос стабильным. Заместитель коммерческого директора «Неометрии» Анна Сапегина говорит, что в ценовом сегменте от 1,5 млн руб. за 1 кв. м снижение интереса покупателей не фиксируется. «Цены растут круглогодично, и снижать их девелоперы не планируют»,— добавляет она. Эксперт исходит из того, что аналогов Сочи с точки зрения сочетания климатических условий и уровня развития инфраструктуры в стране сейчас нет.

Виктор Садыгов не ждет снижения цен в элитном сегменте, указывая на увеличение себестоимости строительства. Татьяна Бурлаковская добавляет, что большие скидки противоречат экономике премиальных проектов. «В период активного спроса было продано достаточное количество недвижимости, поэтому у девелоперов сейчас нет мотивации торопиться с предоставлением скидок: они ждут новой волны высокого спроса»,— замечает партнер NF Group Андрей Соловьев.

В то же время в массовом сегменте, по словам господина Садыгова, покупателей часто стимулируют сниженными ипотечными ставками или рассрочками. Но при этом, отмечает он, цены в этом сегменте в Сочи все равно остаются очень высокими — около 400 тыс. руб. за 1 кв. м.

Александра Мерцалова