Недострой в кредит

Несмотря на усложнение работы застройщиками, банки не спешат ужесточать условия по инвестиционным ипотечным программам. Напротив, на рынке появляются новые игроки, а давно работающие модернизируют свои продукты, заключая договоры с застройщиками на кредитование конкретных объектов, постепенно снижая порог первоначального взноса, и увеличивают сроки кредитования.

Программы, рассчитанные на покупку жилья в кредит на этапе строительства, развивают около 15 банков. Эти программы ориентированы на первичный рынок, который включает в себя жилье, не оформленное в собственность. Квартира может находиться в любой стадии строительства — от котлована до готового дома, но если объект еще не сдан в эксплуатацию и на квартиру оформлены не все необходимые документы, ее покупка будет осуществляться через программу первичного жилья. После получения закладной, выданной органом, осуществляющим госрегистрацию прав на недвижимое имущество, она автоматически переходит в разряд вторичного рынка, где действует другая ипотечная программа — с более привлекательными процентными ставками.

Именно переход от "договора инвестирования" к договору залога между покупателем и банком является единственной причиной снижения ставок по "инвестиционным" программам. Так, пришедший в октябре на рынок ипотеки Росевробанк на этапе строительства готов предоставить кредит под 17% годовых в рублях и 13% в долларах. А после оформления квартиры в собственность процентная ставка снижается до 15% в рублях и от 11% в долларах. Такой же процентной политики придерживается и другой ипотечный новичок — Промсвязьбанк. Процентные ставки при выдаче кредита на строящееся жилье у него на 1-2% выше, чем по кредиту на готовые объекты недвижимости — от 13% в валюте и от 17% в рублях.

"Многие банки стараются не предлагать кредитные программы на строящееся жилье, так как существует значительное число рисков: срыв сроков или недострой. Кредитование строящегося жилья, предлагаемое в рамках сотрудничества с партнерами, стало нашей специализацией на ипотечном рынке",— говорит начальник управления кредитования физических лиц Банка жилищного финансирования (БЖФ) Сергей Подгорнов. С начала ноября этого года БЖФ предложил новый для ипотечного рынка продукт — для приобретения квартир на этапе строительства в домах в городах Дмитрове и Ростове-на-Дону. Чтобы стать участником долевого строительства этих объектов, нужно внести первый взнос в размере 10% от стоимости квартиры, а остальные 90% предоставит БЖФ.

"Каждый кредит на новостройку в нашем банке рассматривается в индивидуальном порядке",— рассказал Ъ замдиректора департамента ипотечного кредитования Юниаструм банка Сергей Бессонов. А по словам начальника управления по работе с физическими лицами Райффайзенбанка Александра Колошенко, "более строгий порядок взаимоотношений 'дольщик-застройщик', прописанный в новом законодательстве, существенно снизит количество застройщиков, которые смогут соблюдать все процедуры и работать с банками, следуя букве закона".

С середины ноября Импэксбанк предложил программу на покупку квартир в жилом комплексе "Гранд-Парк" на Хорошевском шоссе и "Приват-Сквер" на Песчаной улице. Первоначальный взнос по этим кредитам будет равен 15% от стоимости квартиры, а процентная ставка составит 11-12% годовых в зависимости от формы подтверждения дохода. Росбанк также пошел по пути плотной работы с застройщиками, не приостанавливая свои инвестиционные ипотечные программы. "По такой программе мы работаем с аккредитованными банком застройщиками, то есть с теми, у кого, по нашему мнению, низкая вероятность проблем со своевременной сдачей объектов или недостроем". При помощи Росбанка стать владельцем одной из недостроенных квартир можно только при наличии 30% ее стоимости.

Тридцатипроцентный порог по первому взносу существует и у банка "Глобэкс". Правда, банк предлагает купить на заемные средства не квартиру, а загородный дом в коттеджном поселке бизнес-класса Family Club, расположенном в 12 км от МКАД в Солнечногорском районе. Накопив 30% от стоимости понравившегося коттеджа, остальные 70% на пять лет банк отдаст за 15% годовых.

"Наш банк допускает различные схемы взаимодействия со строительными компаниями и готов рассматривать тот вариант, который клиент определит самостоятельно. Однако мы проверяем все существенные аспекты инвестиционной сделки: анализируем правоспособность правообладателя, законность его прав на строящийся объект, исходно-разрешительную документацию, саму договорную документацию по планируемой сделке",— рассказывает начальник отдела маркетинга и разработки кредитных продуктов "Внешторгбанка Розничные услуги" Мария Серова. Сейчас по инвестиционной программе банк предоставляет кредиты до 20 лет по ставке от 12,5%. Но, по словам Марии Серовой, в ближайшее время будет уменьшена процентная ставка и увеличены сроки кредитования.

Несмотря на то что программу на покупку жилья на этапе строительства назвать стандартной нельзя, все же можно выделить общие требования к клиентам у большинства банков. Это первоначальный взнос от 15% стоимости жилья. Консервативного порога в 30% придерживается Райффайзенбанк, ПСБ СПб, Росбанк и Европейский трастовый банк. Схема получения кредита на недостроенную квартиру выглядит в большинстве случаев таким образом. Оценив собственные накопления, заемщик подает заявку на получение кредита в один из банков (у некоторых эта процедура платная). На этом же этапе нужно подготовить пакет необходимых документов.

В его стандартный перечень входят: паспорта ваш и супруга или супруги, водительское удостоверение, при его отсутствии справка из наркологического и психоневрологического диспансеров, трудовая книжка, документы, подтверждающие сведения о доходах за последние шесть месяцев. При этом банк оставляет за собой право запросить дополнительные документы. Срок рассмотрения кредитной заявки в среднем составляет от двух до десяти рабочих дней. В заявке, как правило, уже указан либо застройщик объекта, либо конкретный адрес стройплощадки.

В случае, если банк принял решение дать кредит, заемщик открывает счет "до востребования" и оплачивает комиссию за выдачу кредита и другие дополнительные сборы, о которых банк должен предупредить заранее. Первый взнос зачисляется на открытый счет, туда же зачисляются кредитные средства от банка. При кредитовании новостроек вся ипотечная сделка проводится безналичным образом: средства переводятся на счет застройщика. В зависимости от объекта строительства и застройщика в новую квартиру можно будет въехать через два-три года, предварительно сделав там ремонт. Квартиры продаются, как правило, без проводки, отделки и сантехники.

Сколько стоит купить в кредит готовую квартиру

Программа на покупку жилья на вторичном рынке у банковских специалистов считается самым популярным видом ипотечного кредита. В отличие от инвестиционных программ, где банки строго определяют круг застройщиков и объектов кредитования, у этой программы таких ограничений нет. Более того, первоначальный взнос, который обязателен для всех ипотечных программ, по программе вторичного жилья ниже, чем по строящимся квартирам. Так, если год назад большинство банков требовало внести от 30% стоимости квартиры, то теперь этот порог снизился до 20%. А такие банки, как Городской ипотечный банк, Международный московский банк (ММБ), Фора-банк, банк "Зенит" и "КИТ Финанс", могут выдать под залог приобретаемой недвижимости до 90% от ее стоимости.

Банки постоянно увеличивают сроки кредитования, тем самым уменьшая ежемесячный платеж и делая покупку квартиры в кредит более доступной. Если в конце прошлого года самый распространенный срок кредитования был 10 лет, а на 15 лет оформляли кредиты лишь несколько банков, то сегодня ситуация по срокам кардинально изменилась. Многие банки могут позволить заемщику оформить кредит до 15 лет. А такие банки, как "Зенит", Собинбанк, Русский ипотечный банк, Абсолют банк, ММБ, Райффайзенбанк и банк "Дельтакредит", выдают кредиты на срок до 20 лет. Чуть более длинный кредит предоставить заемщику может "Внешторгбанк Розничные услуги" и Национальная ипотечная компания ("дочка" Национального резервного банка). Но самый большой срок кредитования по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию у банка "КИТ Финанс" — до 30 лет.

Таким образом, например, если взять $63 тыс. в банке "КИТ Финанс" на квартиру стоимостью $70 тыс. на 30 лет (с десятипроцентным первоначальным взносом), ежемесячный платеж по кредиту составит всего $650. Если такую же сумму оформить не на 30, а на 20 лет, то ежемесячные выплаты составят $700 с учетом суммы процентов, уплачиваемых за пользование кредитом. Чтобы рассчитывать на получение кредита в таком объеме, ежемесячный совокупный доход семьи должен быть не менее $1300. Нужно отметить, что для ипотечной сделки только суммы накопленных средств для первого взноса недостаточно для получения кредита. Кроме $7 тыс. на ипотечную покупку квартиры потребуется потратить около $1-2 тыс. на страховку квартиры и собственной жизни. При этом не нужно забывать, что страховать квартиру банк обязует ежегодно. К этой сумме добавим еще около $700 на комиссию за ведение ссудного счета, рассмотрение кредитной заявки, открытие счета, организацию кредита и аренды банковской ячейки. Кроме того, придется заплатить за оценку покупаемой квартиры и оформление документов еще $200-400.

Более того, не секрет, что найти подходящую квартиру в Москве нелегко. Поэтому, как правило, обойтись без услуг риэлтерского агентства практически невозможно. За помощь в поисках жилья агент возьмет 3-5% от стоимости подобранной квартиры плюс $2-3,5 тыс. В конечном счете, выбирая программу даже с самым низким первым взносом в 10% от стоимости квартиры, за квартиру в $70 тыс. при оформлении ипотечного кредита придется заплатить $11-14 тыс.

В какой валюте брать кредит?

Алексей Аксенов, начальник управления розничных продуктов и услуг Международного московского банка:

— В регионах большим спросом пользуются рублевые ипотечные кредиты. В Москве, Санкт-Петербурге и крупных городах между рублями и валютой спрос распределяется примерно одинаково. С точки зрения заемщика более выгодно брать кредит в валюте, к которой привязана его заработная плата. Это позволит избежать дополнительных издержек, связанных с колебаниями курсов валют. Утверждать, что долларовый кредит на покупку жилья на вторичном рынке более выгоден просто потому, что ставки по нему ниже, я бы не стал.

Олег Семкичев, начальник отдела кредитования физических лиц инвестиционно-кредитного департамента банка "Глобэкс":

— Несмотря на то что в настоящее время большая часть ипотечных кредитов в России выдается в валюте, я считаю, что у ипотечного кредитования в рублях неплохие перспективы. Во-первых, для заемщика проще обслуживать кредит, выданный в той валюте, в которой он получает зарплату, то есть в рублях. Во-вторых, всегда существует риск укрепления иностранной валюты по отношению к рублю, что значительно увеличит расходы заемщика по обслуживанию ипотечного кредита. И хотя на протяжении последних лет происходит укрепление рубля, я не возьму на себя смелость утверждать, что в долгосрочной перспективе (15-20 лет) эта тенденция сохранится.

Ольга Зинкевич, замдиректора дирекции розничного бизнеса Промышленно-строительного банка:

— Сегодня в Санкт-Петербурге и Москве клиенты берут в основном ипотечные кредиты в долларах США, а в регионах — в рублях. В среднесрочной перспективе, по нашему мнению, наиболее популярными станут рублевые кредиты и ставки по ним, скорее всего, приблизятся к валютным. Более того, все большее число представителей среднего класса получают основные доходы в российской валюте.

— Исторический опыт показывает, что во всех странах, где ипотека приобретает масштабный характер, она приобретает его именно в национальной валюте. Но для того, чтобы это случилось, нужна определенная поддержка государства, концепция, направленная на развитие рынка ипотеки в национальной валюте. А ее, увы, пока нет.

Сергей Бессонов, замдиректора департамента ипотечного кредитования Юниаструм банка:

— Будущее за рублями. Должна быть жесткая привязка к валюте, в которой заемщики получают заработную плату. Процентная ставка по рублям постоянно уменьшается, и постепенно происходит уравнивание ставок в разных валютах.

Михаил Лазаренко, директор ипотечного департамента инвестиционного банка "КИТ Финанс":

— Некоторые берут кредиты в долларах, считая, что в дальнейшем курс будет снижаться, а соответственно, будет снижаться и ссудная задолженность в рублевом эквиваленте. Другие, помня дефолт 1998 года, наоборот, не рискуют брать кредит в иностранной валюте. На мой взгляд, логично брать кредит в той валюте, в которой заемщик получает доходы.

— Я считаю, что будущее, безусловно, за национальной валютой. Но сегодня в Москве и Подмосковье кредиты на покупку жилья клиенты берут преимущественно в долларах США. Происходит это потому, что цены на вторичном рынке недвижимости выражаются исключительно в долларах. К тому же стоимость ипотечного кредита в рублях выше, чем в долларах.

*Предоставленные банками данные в рублях отконвертированы в $ по официальному курсу ЦБ на 25 ноября 2005 года.