Бездомные тоже платят
Контроль цен на аренду жилья в Европе ограничит и продлит инфляцию, но стоит того
Относительно малый рост стоимости аренды недвижимости в Европе в последние годы вызовет его большую длительность, следует из работы Европейского центрального банка (ЕЦБ), сравнившего постковидную динамику цен на аренду в ЕС и США и ее влияние на инфляцию. Ограничения на увеличение арендной платы сгладили в ЕС в сравнении с США рост цен за счет усиления долговременного ценового давления — впрочем, полагают в ЕЦБ, совокупный эффект в ЕС от ограничений будет лучше.
Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ
Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ
В октябрьском номере экономического бюллетеня ЕЦБ экономисты Центробанка в статье «Инфляция арендной платы в зоне евро» анализируют необычный эффект — в США рост арендной платы стал в 2020–2022 годах одним из главных драйверов инфляции, тогда как в тех же обстоятельствах в странах ЕС, в том числе в зоне евро, аналогичного эффекта не наблюдалось.
Работа Родольфо Ариоли и его коллег в итоге анализирует редко обсуждаемую тему: эффективность системы ограничений в странах ЕС на изменение арендной платы.
Часть проблемы, которая и ранее наблюдалась при сравнении сводок инфляции в ЕС и США, экономисты ЕЦБ объясняют достаточно просто — хотя доли собственников (в том числе под ипотекой) жилой недвижимости в зоне евро и в США схожи, около 65%, методики подсчета вклада в инфляцию арендной платы различаются. В США в расчет основных инфляционных индексов включается «вмененная арендная плата» — динамика стоимости расходов, которые бы понес собственник жилья, если бы он арендовал эту жилплощадь. В итоге вклад в США арендной платы в индекс HIPC в пять раз выше, чем в ЕС, и составляет около трети «корзины» индекса (ЕЦБ рассматривает вопрос об аналогичной методике). Кроме того, в США и Европе различаются сами определения «жилища/убежища» — видов недвижимости, включаемой в соответствующие потребкорзины.
Впрочем, и без этой составляющей контраст в динамике арендной платы с 2020 года в зоне евро и ЕС, с одной стороны, и в США — с другой выдающийся, и в основном это связано с большей распространенностью в Европе, нежели в США, ограничений на местном, а иногда и на общегосударственном уровне на увеличение арендной платы. Обзор ЕЦБ содержит несколько примеров: ограничение роста 2% с 2020 по конец 2023 года в Испании, 3,5% до марта 2024 года во Франции, отсутствие какого-либо видимого роста цен в секторе в Германии в 2020–2022 годах на фоне достаточно сильного роста цен на аренду с пиком в 2016 году.
В целом практическая ценность работы — в общей оценке «индекса регулирования цен на аренду жилья».
В стандартной ситуации он для зоны евро оценен Ариоли и коллегами в 0,31 (единица — все возможные виды ограничений на изменение цен на аренду) для зоны евро и 0,17 — для США. По итогам контрактов 2019 года индекс вырос до 0,27 в США и до 0,6 в зоне евро. В ЕС максимальное значение жесткого ценового регулирования — в Германии, где текущее значение индекса оценено в 0,75 (прямо регулируются цены лишь на 12,6% — в Германии более распространены ограничения от четырех до шести лет для повышения цен аренды от цен аренды аналогичного жилья в том же регионе), для Испании это 0,57, притом что субсидируемое или социальное жилье составляет треть рынка, для Франции — 0,53 (57,1% рынка — субсидируемое жилье).
Результат ограничений, констатируют в ЕЦБ,— более быстрый, чем предполагалось ранее, рост арендных цен в зоне евро по итогам пандемии в 2022–2023 годов, на 0,8 процентного пункта, 2,7% год к году вместо 1,9%. В сравнении с США, где он составлял в 2022 году 8% (но быстро снижался в 2023 году), это почти ничего. Но инфляционное давление этой составляющей в зоне евро будет дольше. Впрочем, как считают Ариоли и коллеги, в итоге арендаторы Европы все же выиграют, в совокупную инфляцию за несколько лет вклад аренды будет ниже, чем в США.