Для пущей хранности
Бизнес забил склады товарами
Отложенный спрос, стремление бизнеса нарастить товарные запасы и низкая активность девелоперов привели к сокращению доли пустующих складов до минимума, стимулируя рост ставок. За год аренда в Московском регионе может подорожать на 43,4%, что в 2,5 раза превосходит летние прогнозы. Но уже в 2024 году складской рынок может ждать охлаждение: из-за дорогих кредитов и высокой стоимости помещений арендаторы могут отложить развитие.
Фото: Виктор Коротаев, Коммерсантъ
Фото: Виктор Коротаев, Коммерсантъ
Средние ставки аренды в существующих складах в Московском регионе за 2023 год увеличатся на 43,4%, до 8,1 тыс. руб. за 1 кв. м в год, подсчитали в Газпромбанке. Это почти в 2,5 раза выше августовского прогноза, который предполагал рост на 17,7% и контрастирует с другими сегментами. Так, на офисном рынке в Газпромбанке ждут снижения средней ставки на 1,1% за год, до 26,5 тыс. руб. за 1 кв. м.
В NF Group прогнозируют, что аренда складов за год подорожает на 45%, до 8 тыс. руб. за 1 кв. м в год.
В CORE.XP говорят, что есть несколько объектов, сдающихся дороже 10 тыс. руб. за 1 кв. м в год. IBC Real Estate ожидает годовой рост ставок в 40–50%.
Тренд заметен не только в Москве. По данным «Авито Недвижимости», средняя стоимость аренды складов в России за год выросла на 26%. Рост ставок зафиксирован в 26 из 33 регионов, самый выраженный — почти вдвое — в Калининграде. Спрос на аренду складов в России за год вырос на 39%, предложение сократилось на 16%, подсчитали в «Авито Недвижимости».
Согласно Ricci, по итогам сентября в Московском регионе пустовало 0,4% складов против 2,3% в прошлом году. В Газпромбанке считают, что по итогам года показатель сократится до 0,3%. В Nikoliers допускают снижение до 0,1%. Руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев приводит аналогичную цифру, называя вакантность минимальной за 15 лет. На рынке почти нет свободных площадей, и конкуренция за них выросла, указывает директор центра экономического прогнозирования Газпромбанка Владислав Фадеев. Партнер NF Group Константин Фомиченко связывает дефицит с сокращением строительной активности в 2022 году из-за неопределенности: девелоперы переформатировали спекулятивные проекты в built-to-suit (BTS, строительство под заказчика), паузу взяли многие клиенты.
Сейчас объем сделок рекордный. По данным Ricci, за три месяца в Московском регионе показатель достиг 2,2 млн кв. м, увеличившись в 2,5 раза год к году.
Господин Алябьев ожидает, что годовое поглощение превысит 3 млн кв. м и будет самым высоким в истории рынка. Директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Виктор Афанасенко говорит, что 48% спроса формирует e-commerce, 14% — логисты, 13% — ритейлеры. Из-за нестабильности поставок потребовались дополнительные мощности для формирования товарных запасов, говорит он. Руководитель по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин отмечает, что это единственный способ управления ценой и ассортиментом.
Владислав Фадеев поясняет, что ранее подобную ситуацию могли балансировать договоры BTS, но сейчас девелоперы закладывают в проекты высокие ставки в условиях удорожания строительства. А появление новых девелоперов сдерживает нехватка кадров, указывает он. Партнер Skladman USG Евгений Нумеров говорит, что в заключенных ранее BTS-контрактах были заложены инфляционные риски, но «никто не заложил такой взлет ставок аренды». В рамках действующих соглашений, по его словам, цены вряд ли можно повысить больше чем на 15%.
На 2024–2025 годы в Газпромбанке закладывают увеличение ставок в Московском регионе на 5,4% и 1,4% соответственно. Господин Фадеев объясняет это снижением темпов поглощения, в том числе из-за отказа от развития части арендаторов в условиях ожидаемого охлаждения экономики в связи с ростом ключевой ставки. Ожидается и ввод спекулятивных проектов, добавляет эксперт. Международный партнер Commonwealth Partnership Егор Дорофеев также считает, что арендаторы будут ограничены в ресурсах. Хотя Виктор Афанасенко ждет, что баланса спроса и предложения рынок достигнет только через два-три года.