У иностранцев заканчиваются торгцентры

Этот год, по итогам которого объем инвестиций в коммерческую недвижимость составит 750 млрд руб., похоже, станет последним рекордным периодом для рынка. Уже в будущем году показатель снизится до 400 млрд руб., прогнозируют консультанты. Сейчас свои объекты распродают в основном иностранные компании, многие из них уже покинули Россию, поэтому рассчитывать на большой объем таких сделок в 2024 году участникам рынка не приходится. Кроме того, сдерживать активность инвесторов будет подорожавшее из-за высокой ключевой ставки ЦБ банковское финансирование.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

В 2024 году объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость сократится до 400 млрд руб., говорится в отчете IBC Real Estate. В NF Group ожидают сумму в 300–400 млрд руб. Это заметно ниже показателей 2023 года, по итогам которого консультанты прогнозируют общую сумму сделок в сегменте в 750 млрд руб. По подсчетам IBC Real Estate, к ноябрю этого года совокупный объем годовых трансакций уже достиг 722 млрд руб.

Прогнозируемые на будущий год показатели будут ниже и 2022 года, когда объем инвестиций в коммерческую недвижимость, по данным консультантов, составил 497 млрд руб. Сокращение трансакций в следующем году будет связано со снижением числа продаж иностранными собственниками своих российских активов, на которые с началом 2023 года пришлось практически треть от всех сделок, поясняет член совета директоров IBC Real Estate Микаэл Казарян.

Большинство из иностранных компаний, которые планировали уйти с российского рынка, уже вышли, и в 2024 году будет наблюдаться «остаточный эффект тенденции ухода иностранных компаний», соглашается партнер «Ricci | Консалтинг и оценка» Яна Кузина.

В этом году среди самых крупных сделок были выкуп Газпромбанком 14 торгцентров «Мега» у шведской IKEA (см. “Ъ” от 14 сентября), краснодарским «Рамо-М» — семи торгцентров «Парк Хаус» у европейской Atrium European Real Estate (см. “Ъ” от 29 марта). А Balchug Capital приобрела торгцентр «Метрополис» в Москве у американской Hines. В частности, за счет этих сделок вложения в торговую недвижимость в РФ в 2023 году выросли в 6,1 раза год к году, до 282 млрд руб., подсчитали в IBC Real Estate.

Объемы инвестиций в гостиничном и офисном сегментах также выросли. Так, в 2023 году инвесторы вложили в гостиничные комплексы в 2,7 раза больше год к году — 48 млрд руб., отмечают аналитики. Крупнейшей сделкой стала продажа норвежской Wenaas Hotel Russia десяти отелей входящей в АФК «Система» Cosmos Hotel Group. В офисном сегменте объемы инвестиций, по данным консультантов, выросли в 1,2 раза, до 118 млрд руб.

Однако не во всех секторах коммерческой недвижимости наблюдается рост инвестиций.

С начала 2023 года в складские комплексы было вложено в два раза меньше средства — 41 млрд руб., а в участки под строительство на 12% меньше — 73 млрд руб., подсчитали в IBC Real Estate. Управляющий партнер Parametr Александр Манунин говорит, что сейчас на рынке складской недвижимости инвесторов больше, чем готовых объектов. Снижение активности застройщиков по покупке площадок может быть обусловлено высокой стоимости заемных средств, поясняет источник “Ъ” на рынке недвижимости.

Высокий уровень ключевой ставки ЦБ, который будет сохраняться в начале 2024 года, будет также являться сдерживающим фактором для инвесторов, считает Микаэл Казарян. Сейчас эта ставка составляет 15%, и судя по заявлениям регулятора, она может быть еще раз повышена. Инвестиционный директор УК «Тетис Кэпитал» Владимир Стольников считает, что активными участниками сделок станут фонды коллективных инвестиций, которые могут обойтись без банковского финансирования.

По мере нормализации геополитической ситуации и возвращения на рынок иностранных инвесторов из «дружественных» стран часть реализованных в последние два года активов вновь выйдет на рынок, надеется партнер NF Group Станислав Бибик. По его словам, рынок коммерческой недвижимости России за всю свою историю не испытывал такого мощного влияния геополитических и экономических факторов, как это происходит сейчас.

Дарья Андрианова