|
Недостаточные явления |
Ноябрь — самая горячая, прямо-таки страдная пора на рынке жилой недвижимости: покупатели решают свои жилищные проблемы, чтобы не откладывать покупку квартиры на горячие предновогодние дни. Однако в этом году как риэлтерам, так и их клиентам пришлось столкнуться с прямо-таки феноменальной ситуацией: традиционный ноябрьский всплеск спроса произошел на фоне недостатка, а в некоторых секторах почти отсутствия предложения.
Панель уходит
Если спрос растет по общечеловеческим причинам, то предложение падает по причинам общеэкономическим. В первую очередь из-за того, что на ситуацию уже реально влияет пресловутый закон "О долевом инвестировании строительства". Строители замораживают проекты в ожидании внесения поправок в этот закон, фактически лишивший их возможности привлекать средства частных инвесторов. Правда, реальное снижение предложения из-за действия "долевого" закона пока чувствуется только в сегменте экономкласса. Срок возведения панельных домов составляет год, а то и меньше. Поэтому те из них, которые начали строиться до апреля нынешнего года (момент вступления в силу закона "О долевом инвестировании"), почти достроены и уже полностью проданы. А вот монолитные жилые комплексы бизнес-класса, срок строительства которых составляет два и более лет, пока еще находятся в продаже.
"Экономкласс наиболее подвержен ценовым колебаниям, и амплитуда изменений в данном сегменте наибольшая",— утверждает директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский. Он также отмечает тенденцию к уменьшению объема панельного строительства по сравнению с монолитным.
"На рынке новостроек по-прежнему продолжает ощущаться дефицит предложений. А спрос на жилье не уменьшается, более того, он продолжает расти, так как стремительными темпами развивается ипотечное кредитование. Средний рост цен на квартиры (2-2,5%) продолжает сохраняться",— говорит генеральный директор ЗАО "МИАН-агентство недвижимости" Нина Кузнецова.
Заметим, однако, что рост цен на "панель" определяется довольно условно ввиду слишком малого предложения на рынке.
"Вторичка" подсуетилась
Эксперты единодушны в том, что на дефицит предложения мгновенно отреагировал вторичный рынок недорогих квартир.
"Продавцы вторичного рынка откликнулись на рост цен и в надежде продать свои квартиры подороже вышли на рынок,— прокомментировали Ъ ситуацию в аналитическом центре компании 'Миэль-Недвижимость'.— Количество предложений увеличилось на 13,7%, объем предложения в денежном выражении вырос на 17,3% по сравнению с октябрем. Среднемесячная цена предложения квартир выросла на 5,4% и достигла уровня $2537 за кв. м. Причем в структуре по типам жилья заметно увеличились доли таких категорий, как 'типовая панель' (+0,4%), 'кирпич с малой кухней' (+0,3%) и 'кирпич с большой кухней' (+0,7%), и снизились доли категорий 'улучшенная панель' (-0,7%), 'монолит' (-0,2%) и 'монолитно-кирпичные дома повышенной комфортности' (-0,3%)".
"На рынке недвижимости идет рост цен на новостройки и, как следствие, на квартиры вторичного рынка жилья,— утверждает Нина Кузнецова.— Подорожали в первую очередь квартиры, пользующиеся повышенным спросом (наиболее ликвидные): одно- и двухкомнатные свободные квартиры в домах типичной и улучшенной планировки. Не меньшим спросом сегодня стали пользоваться также квартиры, входящие в категорию старого фонда, в домах 50-60-х годов постройки. На данный момент спрос на квартиры настолько высок, что продавцы, пользуясь сложившейся ситуацией на рынке недвижимости, активно повышают стоимость квартир, что вызывает ажиотаж. Самая нижняя планка цены за однокомнатную квартиру в Москве уже превысила $70-75 тыс.".
Эту цифру можно считать важным психологическим рубежом, который был перейден в ноябре нынешнего года: квартир дешевле $70 тыс. в Москве больше нет.
Бизнес-класс растет, но спокойно
Ноябрьский рост цен в сегменте бизнес-класса эксперты оценивают в пределах 3-4%, что не превышает среднемесячных показателей.
"Аналогичная ситуация сохранится в будущем году, впрочем, возможен и более стремительный рост цен,— считает Марина Резвова, первый заместитель начальника риэлтерского управления концерна КРОСТ.— Сегодня покупатель обучен, он прекрасно понимает, каким требованиям должен соответствовать объект бизнес-класса. Такая недвижимость должна не просто отвечать стандартам, но и обладать уникальными характеристиками. Недавно мы провели очередные исследования среди покупателей, которые подтверждают необходимость уникальных опций в проектах бизнес-класса. Одной из них являются высококлассные фасады. Покупатели обращают внимание на интерьеры общественных зон — вестибюлей, лифтовых холлов. Обязательным акцентом становится ландшафтная архитектура".
Наблюдатели отмечают, что сегмент бизнес-класса по-прежнему привлекателен в качестве инструмента частных инвестиций.
"На инвестиционную привлекательность проекта жилой недвижимости влияют два ключевых фактора: доходность и ликвидность,— считает Ольга Творогова, генеральный директор компании Soho Realty.— С точки зрения оптимального их соотношения наиболее интересен для инвестора все же сегмент жилья бизнес-класса ввиду прежде всего более массовой, чем в сегменте дорогой недвижимости, целевой аудитории покупателей. Дорогая (элитная) недвижимость, несмотря на высокий показатель доходности, характеризуется более длительным сроком экспозиции объектов, более высоким уровнем издержек, дополнительными рисками, связанными со сроками реализации объекта, ввиду большей требовательности покупателя дорогой недвижимости, изысканности его предпочтений".
Меньше элиты, хорошей и разной
Эксперты и участники рынка отмечают также растущий дефицит жилья в верхнем ценовом уровне.
"Настоящее элитное жилье, а не декларативно заявляемое, составляет 2-3% от общего объема рынка. В год появляется максимум 10-15 новых проектов, которые по существующей классификации можно отнести к сектору элитной недвижимости (класс 'А' и 'В'),--утверждает Александр Зиминский из Penny Lane Realty.— При существующем и неуклонно возрастающем спросе, с одной стороны, и ограниченности предложений, с другой, на рынке лучшего жилья существует определенный дефицит, а это, в свою очередь, ведет к росту цен. За ноябрь цена квадратного метра в элитных домах выросла на $100-500".
Как одну из последних тенденций рынка элитного жилья Ольга Творогова (Soho Realty) рассматривает отказ от такого критерия "элитности", как малоквартирность или клубность.
"Еще пару лет назад любой специалист дорогого сегмента крайне удивился бы, скажи ему, что элитный дом может состоять из 200 квартир. Сегодня ситуация принципиально изменилась,— утверждает госпожа Творогова.— И это положительная тенденция. Очевидных объективных преимуществ проживания в малоквартирном доме нет. Окружение, местоположение и инфраструктура — факторы гораздо более существенные при определении статуса жилья".
Под другим углом рассматривает эту ситуацию управляющий директор "Кирсанова Риэлти" Надежда Кот. "Сегодня покупатели, готовые заплатить не более чем $5-6 тыс. за кв. м, вынужденно покидают сектор элитной недвижимости и уходят в псевдоэлитный рынок,— считает госпожа Кот.— Даже нижние этажи элитных домов продаются по инвестиционной цене не ниже $7500, а на вторичном рынке — от $9000. Эти, прямо скажем, небедные люди переходят сейчас в разряд покупателей верхнего сегмента бизнес-класса".
Загородное жилье: рост аренды
В ноябре на рынке продаж загородной недвижимости наблюдалась активность, вообще характерная для осеннего периода.
"Ценовая ситуация оставалась достаточно стабильной, без ярко выраженных тенденций падения или повышения стоимости домов,— говорит ведущий специалист департамента загородной недвижимости компании Paul`s Yard Иван Потапов.— По-прежнему на загородном рынке присутствует большой интерес к покупке домов в инвестиционных целях — ряд покупателей рассчитывают выгодно перепродать приобретаемое жилье. Речь идет либо о покупке коттеджей в поселках на стадии строительства, либо индивидуальных домов под отделку. Также существует устойчивый интерес к покупке земельных участков с целью строительства и последующей продажи объекта".
А вот на рынке аренды загородных домов специалисты отмечают настоящий бум. Причем это связано не только с естественным желанием арендаторов встретить Новый год в свежеснятом коттедже. Эта тенденция прослеживается в течение всего года.
"Рынок аренды коттеджей к настоящему моменту по сравнению с прошлым годом вырос в количественном отношении на 20-25%, в ценовом — на 10-20%,— констатирует управляющий директор компании 'Усадьба' Евгений Иванов.— Особенно вырос сегмент домов стоимостью от $15 тыс. в месяц, где спрос увеличился на 40%. Рост рынка аренды объясняется тем, что он оттянул на себя часть тех покупателей, кто изначально был сориентирован на покупку загородного дома. Увеличилось также предложение в самом дорогом сегменте — от $15 тыс. в месяц".
АНДРЕЙ ВОСКРЕСЕНСКИЙ