|
Кредит на жительство |
В 2005 году ситация с банковскими кредитами на покупку загородного жилья в Подмосковье радикально изменилась. После принятия пакета законопроектов, регулирующих обращения взыскания на земельные участки, банки стали предлагать программы долгосрочного ипотечного кредитования частного загородного жилья. И к концу года спрос на ипотечные кредиты для покупки подмосковной недвижимости экономкласса вырос.
"В этом году в области ипотеки загородной недвижимости произошли кардинальные изменения. По сути, до 2005 года загородная ипотека существовала только на бумаге,— рассказывает Владимир Лопатин, замруководителя комитета по ипотеке и долгосрочному планированию Российской гильдии риэлтеров.— Тем не менее нужно понимать, что рынок загородного кредитования пока еще очень мал: на покупку коттеджей или таунхаусов по ипотечным кредитам не приходится и 1% от общего числа сделок". Ипотека вообще, а не только загородного жилья у нас пока скорее экзотика и штучный товар, нежели распространенное явление. По оценке Российской гильдии риэлтеров, сделки по покупке недвижимости в Москве и области с привлечением ипотечных кредитов не превышают и 2% от общего числа договоров купли-продажи. В то время как в Европе через ипотеку покупается до 70% жилья, в Штатах — до 90% недвижимости.
Тем не менее игроки на рынке считают это направление кредитования очень перспективным в принципе, а ипотеку загородной недвижимости — в частности. После принятия пакета законопроектов, регулирующих обращения взыскания на земельные участки, серьезных преград, мешающих ее развитию, по мнению специалистов, нет.
Раньше банки опасались выдавать кредиты на покупку частного жилья, поскольку конфисковать у заемщика домовладение за неуплату оказывалось очень сложно юридически: не существовало механизма обращения взыскания суммы долга на участок земли, на котором построен дом. А продать дом без участка, понятно, невозможно. Теперь процедура изъятия земли банками у должников зафиксирована на законодательном уровне. Риски снижены, с начала года кредиторы начали активно разрабатывать и предлагать клиентам программы ипотечного кредитования загородной недвижимости. Специалисты в области кредитования и риэлтеры уверены, что стремительному развитию загородной ипотеки мешают лишь высокие цены на жилье в ближайшем Подмосковье и сложности в его оценке.
По традиции большинство покупателей коттеджей, расположенных вблизи Кольцевой автодороги, рассматривают загородный дом как второе жилье и, соответственно, готовы дорого за него заплатить. Такой подход вполне устраивает компании-застройщики и риэлтерские фирмы, поддерживающие миф о том, что земель, пригодных под строительство, вокруг Москвы крайне мало. Для поддержания высоких цен в год "запускается" не более четырех-пяти коттеджных поселков. Постепенно в качестве "элитных и новомодных" раскручиваются направления: надо же как-то оправдывать стремительный рост цен. Так было с Рублево-Успенским и Ильинским шоссе, скоростной Новой Ригой, "большой водой" Дмитровского шоссе, теперь настал черед южных направлений — Киевского и Симферопольского шоссе, а также "города миллионеров" в пойме Москвы-реки около усадьбы Архангельское.
В итоге стоимость квадратного метра жилья под отделку в коттеджных поселках ближайшего Подмосковья колеблется от $400 до $800. Стоимость метра жилья в домовладениях "под ключ" в этом году сравнялась с ценой жилья в Москве: около $2 тыс.
Минимальная сумма, на которую должны рассчитывать покупатели коттеджа до 300 кв. м в организованных поселках, составляет $300 тыс. В эту сумму, как правило, включена стоимость участка земли, на которой построен дом. "Сумма кредита напрямую зависит от оценочной стоимости домовладения,— объясняет Дина Амоян, замруководителя отдела загородной недвижимости 'Гелиос-Недвижимость'.— Оценить стоимость дома гораздо сложнее, чем квартиру в многоэтажке".
Средняя стоимость квадратного метра жилья в многоэтажных домах высчитывается исходя из используемых материалов (бетон, кирпич и т. д.) и района месторасположения объекта. Частные загородные дома оценивают по методу "сравнения с аналогичными объектами". Практика это достаточно абсурдная, признают специалисты. Владимир Лопатов: "Это приводит к тому, что когда, к примеру, один из банков-кредиторов попросил оценить объект две независимые компании, сумма, названная первым оценщиком, оказалась в сорок раз выше второй оценочной стоимости". На стоимость частного жилья в Подмосковье влияет гораздо больше факторов, нежели только цена используемых в строительстве материалов и качество работ. Не менее важно наличие/отсутствие коммуникаций, расположение участка относительно Москвы, удаленность от МКАД, наличие инфраструктуры, живописность места, наличие/отсутствие свалок и многие другие факторы. Такого подхода в оценке загородных домовладений, признают специалисты, в России пока нет. Он формируется постепенно в процессе кредитования. Прежде всего — банками.
Доходчивый банк
"В целом условия выдачи кредитов на покупку загородной недвижимости мало чем отличаются от кредитов на покупку квартиры,— рассказывает Александр Колошенко, член правления и начальник управления по работе с физическими лицами Райффайзенбанка.— Минимальный размер кредита на покупку коттеджа — от $30 тыс., на покупку квартиры — от $20 тыс. В случае предоставления кредита для покупки частного дома земля, на которой он расположен, переходит в залог к банку. Ставки по кредитам варьируются от 10 до 14%". Кроме того, предмет ипотеки, а также заемщик должны быть застрахованы.
Аналогичные программы ипотечного кредитования предлагают Абсолют-банк, Газпромбанк, Городской ипотечный банк, Сбербанк, банк "Сосьете Женераль Восток", Фора-банк.
Понятно, что за $30 тыс. и даже за $50 тыс. коттедж сейчас можно купить только около границы области, километрах в ста от кольцевой автодороги. Минимальная цена дома, расположенного в организованном поселке, пригодного для постоянного проживания и работы в Москве, составляет $300 тыс. Ежемесячные платежи по ипотеке с учетом страхования в этом случае достигают примерно $5 тыс. "Вот и получается, что основная потенциальная клиентура загородной ипотеки — вполне платежеспособные люди: совокупный доход семьи, претендующей на кредит в размере $300 тыс., должен составлять около $15 тыс. в месяц",— рассуждает Владимир Лопатин.
Такие покупатели есть. И некоторые даже подумывают взять кредит вместо того, чтобы копить. Останавливает их необходимость подтверждения банкам своего дохода.
Еще одна деталь. Покупая по ипотеке квартиру, заемщик вносит сразу 5-10% от стоимости жилья — оставшуюся сумму предоставляют кредиторы. В случае же с покупкой коттеджа первоначальный взнос покупателя должен составлять не менее 30, а то и 50% (как в Сбербанке, к примеру).
"Но и людей, готовых сразу оплатить треть или половину цены, становится все больше,— отмечает Дина Амоян.— Как правило, они понимают, что земля дорожает быстрее, чем они успевают копить. Правда, такую категорию людей привлекает жилье экономкласса: в пределах $200 тыс., таунхаусы например".
Покупателям, рассчитывающим приобрести загородное жилье с помощью ипотеки, лучше обращаться не напрямую в банки, а в ипотечные центры известных риэлтерских компаний или к ипотечным брокерам. По статистике, из ста заемщиков, лично обратившихся в банк, ипотечный кредит получают только человек десять. А вот если с просьбой о предоставлении ипотечного кредита клиент взывает через крупную риэлтерскую компанию, его шансы возрастают до 90%. Некоторые банки, как нам рассказали в Центре ипотечных программ "Миэль-Недвижимость", вообще не желают общаться с заемщиками напрямую.
Успешность работы посредников объясняется несколькими причинами. Прежде всего риэлтеры и ипотечные брокеры обладают полной информацией о различных программах кредитования банков, в которых клиенту самостоятельно разобраться сложно. Консультанты выберут для клиента "верную линию поведения", и им не страшно задавать вопросы, которые в банке поставит далеко не каждый клиент — без риска получить отказ по кредиту. Ведь случается, что банки говорят "нет" вполне платежеспособным заемщикам именно из-за возникающего недопонимания. Запутаться тут нетрудно: стандартная анкета на предоставление ипотечного кредита не содержит вопросов разве что о том, проживали ли родственники заемщика на оккупированных территориях. Необходимо написать резюме на вольную тему, сообщить обо всех своих местах работы и трудовых достижениях, премиях, зарплатах и бонусах, детях, с какой периодичностью посещаете заграницу, категории водительского удостоверения. Помимо справки из психоневрологического диспансера придется представить отчет о том, сколько семья тратит на обучение, мобильную связь, услуги врачей. А также подробно расписать, чем занимается организация-работодатель, и ничего не утаить о собственных дополнительных заработках.
Заметьте: все это при том, что условия, на которых предлагают взять ипотечный кредит у нас, кредиторы просто постеснялись бы предложить жителю объединенной Европы или США.
Сложности перевода
Консультант "Московского ипотечного центра" Светлана Ведерникова при расчете ипотечного кредита на покупку таунхауса ценой в $100 тыс. предложила следующую схему: "Предположим, заемщики прописаны в квартирах вместе с родителями. Стоимость однокомнатной квартиры в Москве — около необходимых нам $100 тыс. Из одной квартиры следует выписать всех жильцов, прописать их в квартире второго супруга. 'Пустая' с юридической точки зрения квартира выступит в качестве залога для банка. Под нее можно получить кредит, соответствующий ее рыночной стоимости, на десять лет под 9% годовых. Ежемесячные выплаты составят около $500. Если брать кредит на 15 лет, рассчитывать придется уже на 15% годовых". Кредит под залог квартиры можно получить далеко не в каждом кредитном учреждении. Прежде всего — у крупных игроков на рынке: в банке "Дельтакредит", Райффайзенбанке, Газпромбанке, Фора-банке, Банке Москвы, "Сосьете Женераль Восток". А "Московский ипотечный центр", будучи коммерческой компанией, за свои услуги в поиске и оформлении ипотечного кредита взимает 6% комиссионных от его суммы. Столько же возьмут за работу в центре ипотечных программ риэлтерской компании "Миэль-Недвижимость".
Здесь кредит $100 тыс. на покупку нового жилья предлагают оформить в Сбербанке под 11% годовых сроком на 15 лет, 30% от стоимости жилья вносится покупателем сразу. "При покупке загородного жилья на вторичном рынке покупателю нужно внести 15% от суммы покупки,— рассказывает консультант ипотечного центра 'Миэль-Недвижимости' Вадим Некрасов.— Остальную сумму под 6% годовых на десять лет выдаст банк".
Что очень важно для кредиторов, а также покупателей недвижимости, риэлтерские компании берут на себя всю работу по поиску и проверке жилья, несут финансовую ответственность за свою работу, если сделка будет признана недействительной. Это довольно существенные условия, поскольку объекты подмосковной недвижимости далеко не идеальны. Даже в организованных поселках.
Не секрет, что застройщики приводят в порядок документацию в самый последний момент. Из всех объектов загородной недвижимости в Московской области только 10% полностью оформлены и имеют необходимые документы для купли-продажи, еще 12% располагают документацией частично (только на землю или только на строения). Соответственно, на 78% объектов документы либо вообще не оформляли, либо сделали это неправильно (случается, и фальсифицировали).
Согласно дальнейшим подсчетам риэлтеров, 66% рынка загородного жилья занимает вторичный сектор. На организованные коттеджные поселки приходится только 18% объема рынка. Банки, кредитуя заемщиков, предпочитают иметь дело с первичным рынком, а не с частниками. У юридических лиц, как правило, лучше обстоят дела с необходимой документацией. Объясняет Сергей Ганусов, руководитель отдела загородной недвижимости компании "БЕСТ-недвижимость": "13% налога на прибыль облагаются продавцы, владеющие недвижимостью менее трех лет. Исключение составляют дома стоимостью менее миллиона рублей, сиречь $35 тыс. Частники, как правило, оформляют документы непосредственно перед продажей из-за нежелания ими заниматься или по нежеланию тратить дополнительные деньги во время строительства. Получение разрешения на строительство, введение дома в эксплуатацию и подготовка других необходимых бумаг требует массы времени и средств. В зависимости от размеров здания и района — от $1 тыс. до $5 тыс. Вот и получается, что дому уже лет пять, а оформлен он только что. Продавцы-частники в этом случае либо отказываются указывать в договоре купли-продажи полную стоимость домовладения (что неприемлемо для банков — размер кредита напрямую зависит от оценочной стоимости), либо перекладывают оплату процента с прибыли на покупателей, повышая стоимость". Кроме того, продавцы-частники, в отличие от компаний-застройщиков, не всегда соглашаются оформить сделку через ипотеку: это требует сбора несколько других документов и больше времени. "Особенно важно для нас, на какой земле построен дом,— признает консультант из Сбербанка.— Поскольку ведь земельный участок выступает в качестве залога".
Предметом ипотечного договора (а это, в частности, земля) могут быть только объекты, права на которые зарегистрированы в установленном порядке. Имущество, передаваемое в залог, должно быть оборотоспособно. По нормам земельного законодательства, таковыми не являются участки лесного фонда и сельхозназначения, земли, подвергшиеся деградации.
К примеру, последовательной процедуры перевода земель сельхозназначения в статус земли под строительство пока не существует, и процесс этот всякий раз оказывается длительным и капиталоемким. (И это при том, что многие подмосковные поселки и отдельные коттеджи построены именно на землях первой категории.) Принимая в расчет таковые сложности перевода и классификации земельных участков, банки осторожничают. Хотя, казалось бы, что может быть лучшим залогом, как не дорожающая регулярно земля?
В подмосковных поселках продажа коттеджей нередко происходит на каком-то промежуточном этапе строительства или — что очень распространено — до завершения чистовой отделки. Оформить такое жилье в собственность нельзя. Соответственно, не готовое к проживанию жилье не может рассматриваться в качестве предмета залога. Что, понятное дело, кредитным организациям оптимизма не добавляет.
Краеугольным камнем в процессе оформления ипотеки может стать подтверждение кредитоспособности заемщиков. Банки предпочитают "белые" зарплаты. А справки о "серых" и "черных" зарплатах работодатели, по известным причинам, не всегда готовы предоставить своим сотрудникам.
"Тем не менее,— считает Владимир Лопатин из Российской гильдии риэлтеров,— шансы всегда есть". И они наиболее высоки, если заемщик найдет коттеджный поселок, строительство которого финансируется банком или риэлтерской компанией. Кредиторы идут на это, поскольку суть ипотеки в залоге недвижимости: банкам выгодно, чтобы рыночная стоимость имущества росла, а не снижалась. Финансируются ими только те поселки, застройщик которых хорошо известен, а значит, можно контролировать процесс и качество застройки. Заодно следить за тем, чтобы появление по соседству, скажем, свалки или других поселков не нанесло непоправимого удара по ценам.
Поскольку инвесторы еще на этапе рассмотрения проекта к финансированию учитывали все риски, проверяли документы за землю и строительство, разрешения на деятельность застройщика, вкладывались в "продвижение" поселка, они обладают наиболее полной информацией об объекте. Так формируются базы данных кредиторов. К инвесторам, считают специалисты, и следует обращаться за кредитом.
Итак, как и в случае покупки в кредит квартиры, в целях получения кредита на приобретение загородной недвижимости стоит начинать с инвесторов. Это и понятно, ведь ни одна серьезная финансовая организация не будет сама по себе ради одной квартиры или одного-единственного коттеджа проводить дорогостоящий анализ ликвидности объекта. А после общения с инвестором заемщику останется только удовлетворить требования соответствующего банка.
Впрочем, помимо загородной ипотеки можно еще попробовать получить целевой кредит. Но это уже совсем другая история.
ОЛЬГА СОЛОМАТИНА
подписи
Владимир Лопатин: "Загородная ипотека — экзотика, а не распространенное явление"
Дина Амоян: "Сумма кредита зависит от оценочной стоимости коттеджа"
Сергей Ганусов: "Продавцы пытаются переложить выплату процентов с прибыли от продажи дома на его новых владельцев"