Квартиры вместо номеров

Интерес частных инвесторов способствует активному развитию рынка апарт-отелей. Ввод их номерного фонда уже заметно превышает темпы роста сегмента классических отелей. "Ъ-Дом" выяснил, стоит ли вкладываться в недвижимость, которая подходит как для сдачи в аренду, так и для длительного проживания.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Рынок апарт-отелей перешел к активному росту. В Москве в следующем году, согласно подсчетам Nikoliers, будут сданы 770 новых юнитов, показатель более чем вдвое превысит динамику вывода качественных гостиничных номеров — 377. Объем текущего предложения апарт-отелей, по данным консультантов, составляет 5,1 тыс. юнитов, номеров качественных гостиниц — 21,2 тыс. С учетом заявленного объема ввода эти показатели могут увеличиться на 15% и 2,3% соответственно. Замдиректора подразделения индустрии гостеприимства CORE.XP Дмитрий Паринос обращает внимание, что с начала 2023 года в Москве открылись пять апарт-отелей. Эксперт не исключает, что их предложение и в перспективе будет расти быстрее, чем в сегменте классических гостиниц. В NF Group прогнозируют дальнейший рост сегмента, рассчитывая на увеличение его доли в предложении.

Коммерция жилого типа

Апарт-отели, по сути, представляют собой комплексы апартаментов под управлением, в которых обычно используется система бронирования гостиничного типа. В других странах формат традиционно используется для среднесрочного и долгосрочного проживания, обладая теми же функциями, что и классическое жилье. Но существенным отличием остаются более мягкие договорные условия: выехать из апарт-отеля, в отличие от квартиры, можно в любое время. Формат наиболее востребован в США, где активно развивается с 1970-х годов.

В России развитие сегмента апарт-отелей началось с Санкт-Петербурга, где сейчас и сконцентрирован основной объем предложения. Уже к началу 2023 года объем их номерного фонда превысил предложения классических отелей, говорит президент Becar Asset Management Александр Шарапов. Региональный директор департамента стратегического консалтинга Nikoliers Владислав Николаев связывает рост сегмента апарт-отелей с гибкостью формата, позволяющего закрывать спрос на краткосрочную и долгосрочную аренду. В Москве этот рынок, по словам эксперта, зародился десять лет назад, когда стали появляться первые несетевые проекты, а вот активное развитие идет сейчас.

Апарт-отели в России — коммерческая недвижимость. Но досконально их правовой статус четко не определен. «Нет четкого законодательного разделения апартаментов на апарт-отели и псевдожилье»,— говорит Александр Шарапов. Эксперт добавляет, что в Москве из-за высокой стоимости земли и сложностей с согласованием строительства девелоперы часто делают ставку как раз на второй вариант. «Большую роль играет и отсутствие самого опыта управления гостиницами с множеством собственников»,— добавляет он.

С технической точки зрения, апарт-отели — средства размещения, состоящие из отдельных юнитов: студий и апартаментов. Объекты нередко строятся через механизмы долевого строительства и реализуются частным инвесторам, их управлением при этом продолжает заниматься профессиональная компания. Она предоставляет гостиничный сервис при сдаче апартаментов собственников. Именно возможность привлечения в проект средств частных покупателей способствовала выводу на российский рынок десять лет назад первых проектов апарт-отелей, рассуждает господин Шарапов. Развитие формата он называет реакцией рынка на снизившуюся активность институциональных инвесторов. За счет возможности продажи отдельными лотами вложения в подобные объекты, по словам эксперта, могут рассматриваться как инвестиция, альтернативная покупке квартиры.

Ограниченная емкость

Несмотря на растущую популярность формата, в совокупном объеме гостиничного предложения доля его пока невелика: суммарный фонд средств размещения Москвы, согласно данным Росстата на конец 2022 года,— 87,1 тыс. номеров. То есть на апарт-отели будет приходиться около 5–6% общего объема экспозиции. Хотя позитивная динамика прослеживается. Согласно данным Ostrovok.ru, апарт-отели формируют 1,5% предложения размещения в Москве, в прошлом году показатель был немного ниже — 1,3%. В абсолютном выражении экспозиция выросла на 38%, до 181 объекта, поясняют аналитики.

Распределяется экспозиция пока тоже неравномерно. По данным Nikoliers, 55,1% номерного фонда сосредоточены в двух административных округах — Центральном и Северо-Восточном. Одновременно основная доля существующего в городе предложения — объекты категорий «три» и «четыре звезды», на их долю приходится 30% и 31% экспозиции соответственно, отмечают аналитики. 31% работают без «звезд», 8% — пятизвездные. Апарт-отели средней ценовой категории, по мнению Владислава Николаева, традиционно тяготеют к выставочным площадкам или имеют собственную инфраструктуру, позволяющую проводить деловые мероприятия. Пятизвездные объекты, по его словам, все еще остаются редкостью на рынке.

Но у формата действительно растет число поклонников. Спрос на размещение в апарт-отелях в октябре, согласно подсчетам Ostrovok.ru, на 52% превысил показатель за аналогичный период прошлого года. В OneTwoTrip отмечают, что апарт-отели в Москве в октябре выбирали 9,2% клиентов сервиса. Год к году спрос увеличился на 70,4%.

Директор по маркетингу Ye`s Юдита Григайте говорит, что загрузка этой сети апарт-отелей в январе—октябре текущего года составила 89%, что на шесть процентных пунктов больше год к году. Сейчас апарт-отели, по ее словам, предоставляют гостям два различных формата проживания — до месяца и от месяца до года с выгодным ценообразованием. Доля тех, кто снимал юниты на долгий срок, в этом году, по ее наблюдениям, снижалась за счет высокого спроса на краткосрочное проживание в условиях растущего турпотока. Коммерческий директор УК Norke Богдан Ковеза оценивает заполняемость в 80–90%. В Москве, по его словам, сейчас нет периодов низкой загрузки.

Инвестиционные перспективы

Приобретают лоты в апарт-отелях преимущественно с инвестиционными целями. Господин Ковеза поясняет, что 90% собственников в итоге передают свою недвижимость в управление, снимая с себя лишние хлопоты. «Лишь небольшой процент остается проживать в юнитах»,— добавляет он. Потенциальных инвесторов, по мнению эксперта, привлекает минимальный порог вхождения и возможность получать ежемесячный денежный поток.

Сами по себе вложения в апарт-отели господин Шарапов считает более выгодными, чем покупку жилья, в то время как бюджеты подобных сделок сопоставимы. «До февраля 2022 года и резкого повышения ключевой ставки ЦБ доход был на уровне 10–12% годовых, сейчас он составляет около 7–8% годовых, но имеет четкую тенденцию к повышению за счет увеличения заполняемости и стоимости проживания в апарт-отелях, что происходит быстрее, чем в классических отелях»,— поясняет он.

Средняя стоимость ночи в апарт-отеле в Москве, по данным Ostrovok.ru, в октябре составила 5,8 тыс. руб., увеличившись за год на 29%. Средний чек за аналогичный период вырос с 10,6 тыс. руб. до 15 тыс. руб. за три ночи. Для ценообразования в апарт-отелях важным фактором остается длительность проживания: увеличение ее продолжительности способствует снижению стоимости, в результате средний тариф здесь может быть на 30% ниже, чем в классических отелях, предупреждает господин Паринос.

Юдита Григайте говорит, что доходность в реализованных проектах апарт-отелей сейчас составляет 12%. Аналогичную оценку приводит Богдан Ковеза: «Мы продаем лоты после запуска проекта через год, чтобы оправдать ожидания инвесторов в части прибыльности». Окупаемость самого проекта в целом эксперт оценивает в четыре-шесть лет.

Возможности развития

Дмитрий Паринос говорит, что в Москве работают 105 апарт-отелей, и рассчитывает на дальнейшее активное увеличение предложения за счет наличия в сегменте инвестиционного спроса. Он не исключает, что в ближайшие пять лет такие объекты будут формировать до 20% гостиничного предложения города. Владислав Николаев также видит возможности для развития рынка апарт-отелей, обращая внимание на то, что он все чаще составляет конкуренцию классическим отелям.

Формат сейчас мало что сдерживает. В отличие от классических гостиниц, рынок апарт-отелей практически не пострадал от ухода из страны зарубежных сетей: управлением объектами здесь преимущественно занимались российские компании, использующие локальные бренды, говорит господин Шарапов. К крупным игрокам он относит Ye`s, Valo, VerticalHotels и «Апарт Пейдж».

Юдита Григайте говорит, что интерес инвесторов и туристов способствует экспансии сети на региональных рынках. Так, сейчас проектируются объекты в Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, Новосибирске, Казани и Владивостоке. О наличии проектов в других регионах говорит и господин Ковеза.

Александра Мерцалова