По информации комитета по строительству на 5 декабря, в Санкт-Петербурге введено 1,516 млн кв. м жилья. Официальный прогноз горадминистрации на конец года остается прежним — 2,2─2,3 млн кв. м. Но уже через два года объемы жилищного строительства в Северной столице могут резко сократиться, а квадратные метры подорожать на 30%. С подробностями — АЛЕКСАНДРА ГРИЦКОВА.
Строительство "с колес"
Участники рынка прогнозируют, что в 2006 году проблем с вводом жилья не будет. А вот в 2007 году начнутся проблемы: через два года дома будут сдавать те, кто получал участки в 2004─2005 годах, когда уже практически не работала ИТК и только-только запускались торги по "короткому" пакету. Кроме того, из-за стагнации рынка с середины 2004 года застройщики не торопились осваивать новые пятна. Заместитель директора петербургского союза строительных компаний "Союзпетрострой" Евгений Каплан отмечает, что за январь─сентябрь этого года правительство Петербурга выдало всего 150 разрешений на проведение изыскательских работ, из них на торгах — 45. "По нашим оценкам, на долю жилого строительства пришлось около 30 разрешений, тогда как в 2002─2003 годах их выдавалось по 300─400, — говорит господин Каплан. — Как следствие, тех, кто получил разрешение на строительство, в этом году в три раза меньше, чем в 2004 году. Значительного запаса участков под застройку, который позволил бы строительному комплексу преодолеть влияние этих факторов, нет: по нашим подсчетам, основанным на данных КГА, доля не начатых объектов в общем объеме незавершенного строительства составляет около 25 процентов. Число убыточных строительных компаний выросло за год с 18 до 22 процентов". Начальник отдела маркетинга корпорации "Петербургская недвижимость" Николай Пашков констатирует, что, если в 2006 году застройщиками заявлен ввод свыше 3 млн кв. м, то в 2007 году — всего 1,3 млн кв. м.
Цены ждут удобного момента
Как следствие, если из-за небольшого объема ввода жилья образуется дефицит предложения, с 2007 года можно ждать нового скачка цен — до 30% и выше. "Пока сложно предсказать, каким будет соотношение между объемами спроса и предложения, — поясняет господин Пашков. — Сейчас на рынке переизбыток предложения. По нашим оценкам, в 2005 году будет продано 1,8 млн кв. м, в 2006 году — не более 2,2 млн кв. м. Если сейчас доля не проданных к моменту ввода квартир составляет 12─15 процентов, то на следующий год этот показатель вырастет до 25 процентов. Поэтому в 2006 году цены расти практически не будут, по крайней мере в течение первого полугодия. По пессимистическому сценарию, к концу 2006 года цены останутся на том же уровне, по оптимистичному — средняя стоимость метра подрастет до $1100. Правда, на фоне среднерыночной стагнации будут дорожать проекты уплотнительной застройки в районах с готовой инфраструктурой, которых остается все меньше". Сейчас самые дешевые квартиры на "первичке" — студии стоимостью $22 тыс. Однокомнатную квартиру можно приобрести за $30 тыс. Квартира улучшенной планировки в верхнем ценовом сегменте — так называемый комфорт-класс — стоит около $200 тыс., по $1700─1800 за квадратный метр.
Заместитель генерального директора ЗАО "Агентство 'Бекар'" Татьяна Чуприна отмечает, что в 2005 году наибольший рост цен показали Центральный и Московский районы, Невский район (микрорайон станции метро "Проспект Большевиков"), а также отдельные зоны в районе новой станции метро "Комендантский проспект", на юге города (проспект Ветеранов, Ленинский проспект), вокруг станций метро "Московская" и "Парк Победы" и оазисы во Фрунзенском районе (прежде всего около станции метро "Купчино"). На севере дорожало жилье в окрестностях станций метро "Академическая", "Озерки" и "Проспект Просвещения". Именно в этих зонах велось и ведется строительство типового жилья с улучшенными планировками, с созданием ТСЖ, служб консьержей, охраняемых стоянок, вокруг метро создана торговая инфраструктура.
Долевой прием
Петербургские застройщики отказались играть по правилам нового федерального закона "Об участии в долевом строительстве". Закон вступил в силу с 1 апреля 2005 года, и с этого момента ГУ "Федеральная регистрационная служба по Санкт-Петербургу и Ленинградской области" не зарегистрировала ни одного договора долевого участия. Строителям не понравился запрет на использование средств дольщиков одного дома для возведения другого объекта, а также положение о штрафах за просрочку сдачи объектов. Кроме того, застройщики потеряли право расторгать договор с дольщиком-неплательщиком в одностороннем порядке, а сам дольщик получил возможность в любой момент забрать вложенные в строительство средства с процентами. Тем не менее, по данным аналитиков компании "Петербургстрой Skanska", доля собственных средств строительных компаний в общем объеме финансирования жилищного строительства по-прежнему составляет не более 15─30%.
Таким образом, строительство в Петербурге, как и раньше, на 80% финансируется частными инвесторами. В Северной столице, так же как в Москве, компании быстро научились обходить новый закон. Распространение получили вексельные схемы (покупаешь вексель — получаешь квартиру), различные варианты предоплаты (вроде "кредитования текущей деятельности компании"), организация ЖСК. Одновременно строители жилья продолжают настаивать на корректировке закона о дольщиках. В частности, в конце ноября комитет Госдумы РФ по кредитным организациям и финансовым рынкам рассмотрел очередные поправки к нему. Компании хотят для себя отмены солидарной ответственности банка по обязательствам застройщика и разрешения расторгать договоры во внесудебном порядке, если дольщик задерживает платежи более трех месяцев. Также проект поправок значительно уменьшает размер неустойки, выплачиваемой застройщиком в случае неисполнения условий договора. "Это компромиссный вариант закона, который устраивает застройщиков, кроме того, он получил положительные заключения и Росстроя, и администрации президента РФ", — говорит генеральный директор ассоциации "Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада" Михаил Викторов.
Бумажные деньги
Новым финансовым инструментом для крупных и известных строительных компаний стал выпуск облигационных займов. От кредитов они выгодно отличаются отсутствием залоговых обязательств и относительно невысокой стоимостью привлекаемых средств (см. таблицу). "Размещение облигаций — это хороший и надежный способ привлечения средств, хотя и менее гибкий, чем банковские кредиты. Однако он требует от строительной компании открытости, на что готовы идти далеко не все, кроме того, такой способ привлечения средств могут практиковать только лидеры отрасли", — cчитает генеральный директор холдинга RBI Эдуард Тиктинский.
Некоторые застройщики высказывают идеи о привлечении дольщиков через паевые инвестиционные фонды. Однако, как отмечает директор по развитию /УК "Дворцовая площадь"/ Алексей Лестовкин, это опять-таки станет возможным только после корректировки закона, так как ПИФ, по сути, тот же дольщик и застройщики не будут работать с ним "в условиях перекоса прав инвестора". Пока же ПИФы работают в инвестиционном (спекулятивном) режиме. "Рынок жилья не очень сильно растет, но есть объекты, способные дать по 40─50 процентов годовых, просто в данном случае приходится работать с точечной выборкой — вплоть до подбора отдельных квартир в отдельных домах", — говорит господин Лестовкин.