Несмотря на то что на рынке Санкт-Петербурга до сих пор нет четких критериев, по которым жилье можно отнести к элитному, само понятие "элита" сформировано. Причем корреспонденты "Ъ-Дома" АЛЕКСАНДРА ГРИЦКОВА и ЕКАТЕРИНА ЕМЕЛЬЯНОВА насчитали целых три его варианта: для центра, для спальных районов и для загорода.
Традиционно, в силу местоположения, к элитным относят квартиры в "золотом треугольнике" и на набережных (с видом на воду), и предлагаются они по $2─4 тыс. за квадратный метр. Вместе с тем эксперты компании RBI, к примеру, к категории "эксклюзив" уже относят не просто дома в историческом центре с соответствующими видовыми характеристиками, — обязательным требованием стала современная "начинка" дома. Инфраструктура зданий должна принадлежать жильцам и обслуживать только их. Таковы, например, "Новая звезда" на Песочной набережной, 4 (RBI), малоэтажный комплекс на Крестовском острове (наб. Мартынова, 74, строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга"). Стоимость готовых квартир в таких домах доходит до √10 тыс. за квадратный метр (без отделки). Квартиры, которые находятся в центре, но не в тихом месте, а на оживленных магистралях или в многоквартирных домах — в частности, на шумном Невском проспекте, эксперты RBI относят к премиум-классу. Их средняя цена — $2,2─3,5 тыс. за квадратный метр. По оценкам агентства недвижимости "Бекар", таких домов в Петербурге около 30. Например, в 2004 году был сдан дом по адресу: Невский проспект, 137─139, — квартиры проданы по $1,5─3,5 тыс. за квадратный метр.
На сегодняшний день самым элитным районом Санкт-Петербурга является Петроградский, где реализуется около 50% всех элитных проектов (см. диаграмму). Лидерство району обеспечивает Крестовский остров: свыше 20 проектов по строительству жилья и инфраструктуры осуществляются здесь такими компаниями, как "Петербургская недвижимость", "Строительная корпорация 'Возрождение Санкт-Петербурга'", "Петербургреконструкция", "Торговый двор", "Стройинвест", и многими другими. Заявленные застройщиками цены колеблются в пределах от $3 тыс. до $7 тыс. за квадратный метр. В то же время московские риэлтеры наотрез отказываются признать Крестовский остров "элитой", считая неприемлемым общее состояние жилого фонда острова: по данным городской администрации, на сегодняшний день жилой фонд Крестовского острова составляет около 108 тыс. кв. м общей площади, из которых 60% признано ветхим и аварийным. Вместе с тем в соответствии с концепцией развития острова предполагается снести около 38 тыс. кв. м. Кроме того, Крестовский наряду с Каменным — единственные места в городе, соответствующие одному из основных критериев элитности: только здесь, пожалуй, наличествует социально однородная среда. Впрочем, по мнению экспертов, вскоре конкуренцию этим островам может составить недооцененный Петровский остров, где пока остается много промышленных предприятий, но уже активно идет строительство, и, например, квартиры в строящемся монолитно-кирпичном доме на Петровском проспекте (застройщик — ЗАО "Атлантикс") продаются сейчас по $1,5─2,5 тыс. за квадратный метр.
Загородные проблемы
Отдельный сегмент рынка элитного жилья — пригородные объекты высокого уровня комфортности. Это загородные виллы и коттеджные поселки на побережье Финского залива в районе Сестрорецка--Репина, Пушкина, Павловска и т. д. Элитными загородными объектами считаются большие дома (от 500 до 1000 кв. м) с просторными участками (от 25 соток до гектара, с ландшафтным дизайном). Для участка желательно уникальное расположение — близко к дворцам и паркам, историческим усадьбам. В основном элитные загородные объекты относятся к новому строительству, в редких случаях — к реконструированному фонду (в этом случае от старинной усадьбы остается только внешний вид). Обязательные требования — коммуникации, охрана, бассейн, конюшни, помещения для обслуживающего персонала и т. д. Стоимость элитных загородных особняков обычно превышает $1 млн. Однако пока под Петербургом, в отличие от Москвы, их единицы. "Время элитных поселков, таких как наша 'Репинская усадьба' или 'Горки' компании 'Петростиль', например, только-только настает. Сейчас предлагаются коттеджи в 24 поселках. Полностью завершенных проектов гораздо меньше. Основная причина, по которой петербуржцы неохотно переезжают за город, — автомобильные пробки. Никого не пугают полчаса езды от Зеленогорска, но на въезде в город можно потерять больше часа, — говорит руководитель департамента продаж загородной недвижимости компании "Олимп-2000" Вадим Алексеенко. — Правда, коттеджи для постоянного проживания, хотя и не обязательно элитные, появляются во Всеволожске, там с дорогой получше". Разброс по стоимости коттеджей во Всеволожском районе — от $130 тыс. (к примеру, в поселке "Русская Америка") до $1 млн, в Курортном районе — до $800 тыс. — $1 млн.
Эксклюзив у Сосновки
В последние два года произошло размывание границы, отделяющей нижний сегмент "элиты" от жилья комфорт-класса. В качестве дорогих позиционируются отдельные участки Петроградской стороны, западная часть Васильевского острова, кварталы вдоль Московского проспекта (от станции метро "Электросила" до площади Победы), Приморский проспект. Наиболее престижные зоны Московского района — территории у станции метро "Московская" и "Парк Победы", район восточнее проспекта Юрия Гагарина, где ведется активное строительство жилья повышенной комфортности (особенно у станции метро "Звездная). Развиваются также Выборгский, Приморский, Красногвардейский районы. Наиболее престижные зоны Выборгского района — Выборгская сторона, район от Первого Муринского проспекта до Северного (зеленые зоны Удельного парка и Сосновки). Достаточно престижны места у станции метро "Озерки" с видом на Суздальские озера и треугольник, ограниченный проспектами Энгельса, Луначарского и Выборгским шоссе. В Приморском районе пользуется спросом у состоятельных покупателей Северо-Приморская часть. Из домов, построенных вдоль Приморского проспекта, открываются виды на Финский залив, Васильевский и Елагин острова. Да и в Коломягах (районе, который раньше никогда не считался престижным) сейчас идет активное строительство коттеджей и таунхаусов. Если еще год назад реклама "пентхаусов в Коломягах" вызывала у крупных риэлтерских фирм улыбку, то сейчас при перепродаже на "вторичке" риэлтеры предлагают это жилье как элитное. "Элитная квартира — это не обязательно жилье в центре. Это может быть квартира с хорошими видовыми характеристиками, например где-нибудь в Озерках, но с авторской отделкой", — говорят в агентстве недвижимости "Итака". "Качественный ремонт повышает статус объекта, где бы он ни находился. Если стоимость потенциально элитной новой квартиры без отделки не превышает $1800 за квадратный метр, то после ремонта, особенно с авторским дизайном, владелец может перепродать ее по $2,1─3 тыс. за квадратный метр", — добавляют аналитики "Бекара". Обязательные условия для элитного жилья в спальных районах — новый дом (2002─2004 годов постройки), средняя площадь — 115─140 метров, охрана, парковка, желательно с двумя местами на одну семью. К примеру, как элитная продается сейчас четырехкомнатная квартира на Институтском проспекте в доме 2002 года постройки, цена за квадратный метр — $2200. Есть предложение по $2650 на проспекте Мориса Тореза, рядом с Сосновским парком, а в новом доме около станции метро "Академическая" квартира продается по $3 тыс. за квадратный метр.