«Застройщикам надо помочь разобраться с ценообразованием»

В этом году в Воронежской области планируется сдать рекордный объем жилья — около 2 млн кв. м. Курирующий строительную отрасль заместитель председателя регионального правительства Константин Кузнецов рассказал, как рынок адаптировался к прошедшим вызовам, что ждет его в будущем и как удалось подружить строителей и архитекторов.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Перестройка рынка

— За последние годы страна в целом и строительная отрасль в частности столкнулась со многими вызовами — пандемия, санкции недружественных стран, колебания процентной ставки. Как воронежский строительный комплекс к ним адаптировался?

— Строительный комплекс уверенно себя чувствует и хорошо стоит на ногах за счет того, что во многом себя самостоятельно обеспечивает: есть свои производства стройматериалов, свой профильный вуз, который готовит все необходимые кадры, сильное экспертное сообщество. Конечно, не обходится без сложностей — все-таки наблюдается кадровый дефицит в связи с оттоком иностранных рабочих, который в какой-то доле все-таки сказывается на темпах строительства. Но это же и возможности: на рынке много вакансий, можно привлекать квалифицированные трудовые ресурсы в том числе и местным Союзом строителей.

После введения санкций возникли и проблемы с поставками. В основном они касаются иностранного оборудования и отделочных материалов. Но рынок быстро перестроился, изменились логистические цепочки, дружественные страны показали весь свой ассортимент, хорошо раскрылся и внутренний рынок.

Поэтому намеченные планы выполним и приблизимся к отметке ввода 2 млн кв. м жилья.Из них более 1 млн кв. м придется на многоквартирные дома (МКД).

— Обычно в объеме ввода доминировало индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Насколько этот сегмент рынка значим?

— Пандемия показала, что МКД не для всех комфортный вариант для проживания. В последние три года как раз фиксируется большой спрос на ИЖС. Это видят власти всех уровней, поэтому уже разрабатываются отдельные механизмы поддержки ИЖС, в том числе комплексного развития таких проектов. В регионе уже есть возможность купить частный дом с помощью счета эскроу — это и безопасность для дольщиков, и проектное финансирование для застройщиков.

Нельзя в строительстве зацикливаться только на Воронеже, есть точки роста в крупных райцентрах, и там надо создавать все привлекательные условия для жизни — это поможет развитию ИЖС. В области есть земельный фонд для этого. Отток из села в город нужно повернуть в обратную сторону, предпосылки для этого создаются на региональном и федеральном уровнях.

— Субсидировать ипотеку на региональном уровне по примеру соседей не планируете?

— В Воронеже высокая цена квадратного метра, уже есть предложения и в 170 тыс. руб. за 1 кв. м. квартиры эконом-класса. Поэтому субсидировать высокую стоимость жилья на местном рынке — не очень правильное решение. Тут застройщикам предстоит посмотреть внутрь себя и разобраться с ценообразованием. Надо внимательно проанализировать и понять, как формируется конечная цена метра и как можно уменьшить разницу между себестоимостью и продажной ценой. Безусловная задача власти — контроль цен на строительные материалы.

Развитие в комплексе

— Недавно заработал новый механизм — комплексное развитие территорий (КРТ). В чем видите его плюсы по сравнению с прежними?

— КРТ — это правильное прочтение механизма развития застроенных территорий. Новый формат дает больше возможностей для реализации застройщикам, устраняет проблемы при выкупе и расселении ветхого жилья. Как правило, всегда появляется несколько собственников, которые за свои квартиры требуют необоснованные суммы компенсации. КРТ позволяет выкупать жилье по фиксированной рыночной стоимости. Это уже понятная стоимость проекта, есть возможность разработать выгодную экономическую и объемно-пространственную модель.

Для властей КРТ также еще одна возможность улучшить качество жизни. Это не только современное строительство на депрессивных территориях. Контролируя объемы жилищного строительства по КРТ, мы также синхронизируем планы по развитию социальной инфраструктуры.

В этом плане мы сейчас также изучаем интересный механизм, который уже реализуется более чем в десяти субъектах страны. В качестве социальной нагрузки на застройщиков при реализации КРТ предлагается не строительство социальных объектов с их последующей передачей муниципалитету, а выделение определенной суммы средств на возведение объекта. Это позволяет нивелировать издержки бюджетного финансирования по развитию социальной инфраструктуры.

— Однако механизм пока не пользуется популярностью у застройщиков.

— Все новое всегда вызывает опасения, и участники рынка вполне логично предпочитают сначала посмотреть, что получается у коллег в пилотных проектах. К тому же, не во всех проектах КРТ в Воронеже была сбалансированная экономическая модель, что делало реализацию почти невозможной. Мы планомерно работаем над улучшением финансовой модели в сотрудничестве с банками и самими застройщиками, и интересанты на территории уже есть.

— Застройщиков еще может отпугнуть высокая цена аукционов на КРТ. В сравнении с соседями она выше в несколько раз.

— У нас включена не только стоимость земли. Это комплексный анализ развития территории с учетом социальной нагрузки на застройщика. Сюда включены и возможные социальные объекты на территории, и прибыль девелопера от реализации проекта.

— Есть ли уже примеры реализации КРТ по инициативе правообладателей, а не по предложению властей?

— Реализованных проектов нет, но есть в реализации. Мы отработаем механизм на первом проекте, с его учетом посмотрим, как отладить механизм. Такие проекты позволяют исполнить поручение губернатора Александра Гусева по развитию территорий в центре Воронежа, где, например, внутри кварталов расположены незаконные хозпостройки, и это на самой дорогой земле в городе. Конечно, и каких-то социальных обязательств КРТ по инициативе правообладателя не исключает.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

— Пока известно о четырех проектах КРТ в общей сложности примерно на 44 га. Губернатор оценивал градостроительный потенциал таких территорий в Воронеже в 200 га. Какова ситуация с остальными проектами?

— Площадок много. Все они инвентаризированы и учтены в документах территориального планирования и градостроительного зонирования. Мы также системно информируем Минстрой РФ о градостроительном потенциале региона. Федеральный центр сейчас активно подталкивает субъекты к реализации проектов КРТ, и мы движемся в этом русле.

Централизованный подход

— Оператором одного из проектов КРТ является региональное Агентство жилищного ипотечного кредитования, которое недавно наделили полномочиями по реализации таких проектов. Для чего АЖИК такой статус?

— Такое право регионам дал федеральный центр. Полномочия позволяют осуществлять централизованный подход в реализации региональной градостроительной политики — контролировать объемно-планировочные решения застройки, доносить до участников рынка и муниципалитетов принципы формирования комфортной среды для жизни. Это еще помощь муниципалитетам, мы можем освободить их от сложных межведомственных задач. Например, управление строительной политики Воронежа и так реализует большое количество проектов, региональная поддержка в части КРТ, на мой взгляд, будет только на пользу.

В перспективе мы рассматриваем АЖИК как базу для создания регионального застройщика. В этом нет ничего нового, в советское время госстрой занимался обеспечением граждан социальной инфраструктурой и жильем.

Уже определен первый объект, где АЖИК будет региональным заказчиком. Компания завершит долгострой — жилой дом для сотрудников МЧС в Воронеже. Таким образом, мы не только обеспечим МЧС квартирами, но получим жилье в качестве маневренного фонда или передачи его социальным группам.

— То есть на рынке появится еще один игрок — только государственный?

— Варианты могут быть разные, мы попробуем разные инструменты работы. АЖИК может стать и оператором по аналогии с федеральным институтом «Дом.РФ», и работать в качестве заказчика или в перспективе даже генподрядчика на социальных объектах.

— У нас качественных подрядчиков не хватает?

— Они есть. Но есть и множество недобросовестных подрядчиков, с которыми происходят расторжения контрактов, затем идут длительные проверки, по результатам возбуждаются уголовные дела. И это минимум на полгода заморозка строительства. В любом случае срыв социальных строек недопустим: неправильно, когда мы обещаем обеспечить население конкретными объектами, а подрядчики подводят.

Региональный застройщик будет подконтролен, иметь прозрачную экономику и понятные сроки реализации каждого проекта. Успешные примеры уже есть, в прошлом году ГУП ВО «Облкоммунсервис» построил дом для переселенцев из аварийного жилья.

— В чем могут быть функции АЖИК как оператора проектов?

— Это одна из возможностей для небольших компаний получать подряды. У нас на рынке есть не только крупные застройщики, но и мелкие: они зачастую качественно работают, но малыми объемами и, например, не могут самостоятельно потянуть крупный проект. АЖИК может сделать таких участников рынка подрядчиками по части работ. Это возможность для роста таким компаниям.

Одна семья

— С момента прихода в региональную власть еще в статусе помощника губернатора вы плотно занимаетесь прививанием застройщикам архитектурного мышления. Насколько сложно было подружить архитекторов и строителей?

— Объединение архитектурного и строительного сообществ — это большая кропотливая работа. Сейчас уже можно сказать, что мы практически одна семья. Даже глава местного Союза строителей Владимир Астанин, сам человек с архитектурным образованием, входит в правление Союза архитекторов. Архитекторы и строители поняли, что они не конкуренты и враги, а коллеги.

— Какими аргументами удалось их в этом убедить?

— Авторская архитектура — это выгода для застройщиков и качество для покупателей. Уже есть примеры, когда девелоперы, привлекая архитекторов, получают дивиденды, фактически не вкладывая дополнительные средства — используя лишь правильные объемно-пространственные решения и грамотную архитектуру. Им удается продать квартиры быстрее и дороже, не сильно меняя себестоимость. А покупатели получают совершенно новое качество жизни.

Кроме того, авторская архитектура еще и помогает нам выигрывать в конкуренции за человеческий капитал с другими регионами. Покупатель, как известно, выбирает глазами, и хорошая архитектура в том числе создает конкурентные условия, чтобы от нас не только не уезжали, но и приезжали на постоянное место жительства.

— Как долго пришлось доносить эти мысли до строителей?

— Результата удалось добиться лишь на конкретных примерах. Уже есть несколько реализованных проектов от разных девелоперов, где грамотные архитектурно-планировочные решения помогли продать большинство квартир уже на стадии просто концепции, даже не на стадии котлована. Получив такой результат, эти застройщики уже не хотят работать по-другому, и видят перспективы дальнейшего развития. Раньше на рынке жилья была конкуренция лишь по количеству, теперь еще и по качеству. Компании, работающие с архитекторами, уходят вперед, а те, кто говорил, что и так продадут жилье, потихоньку подтягиваются.

— Насколько серьезна проблема с соблюдением прав архитекторов? Например, компания «Выбор» провела конкурс на лучшую концепцию жилья на месте хлебозавода, но сама же не соблюла его условия. А ведь дом даже еще не построен.

— Оставим это на совести застройщика. Но он в любом случае выбрал проект одного из участников конкурса и, надеюсь, увидел возможности, которые предложило архитектурное сообщество. Чтобы избежать повторения такой ситуации, министерством архитектуры и градостроительства области совместно с профильными объединениями строителей и архитекторов разрабатывают документ, который регламентирует организацию конкурсов, а главное — взаимную ответственность сторон.

Проблема авторского надзора — федерального уровня. Все ждут новый закон об архитектурной деятельности, где будут прописаны понятия архитектурного произведения и авторского надзора, чтобы устранить в законодательстве этот пробел. Но мы, не дожидаясь его, на региональном уровне договорились с застройщиками и подрядчиками социальных объектов, что архитекторы продолжат свою работу и на стадии реализации авторских проектов. Это ведь негативно сказывается на репутации компании, если на бумаге одно, а по факту получилось совсем другое.

Помощь экспертов

— С недавних пор вновь заработал градостроительный совет при губернаторе, а также впервые появилась архитектурная комиссия. Для чего они нужны?

— Мы второй регион в России, в котором работает система принятия архитектурных и градостроительных решений. Взяли пример с Московской области, и он приносит исключительно положительный эффект.

Большинство вопросов архкомиссии — творчески сложные, там в достаточно жарких дискуссиях обсуждаются самые разные проекты. Комиссия целиком и полностью состоит из архитекторов. Обсуждать все поднимаемые там темы на площадке у губернатора не совсем верно, туда выносятся особо важные проекты и вопросы нормативного регулирования. Заседания архкомиссии проходят каждую неделю, градсовета — реже. При этом в состав градсовета, помимо непосредственно архитекторов, входят также профильные чиновники, представители строительного сообщества, другие эксперты.

— В чем выгода архкомиссии для застройщиков? Ведь нередко проекты отправляются на доработку.

— Отправляя проект на доработку, мы не меняем его экономическую модель и не влияем на его рентабельность. Наша задача — соблюсти все законные требования конкретного земельного участка, предложить наиболее рациональное объемно-пространственное решение территории, дать экспертную оценку и публично презентовать проект еще на стадии концепции. А его инициатор может довольно быстро согласовать доработанное предложение по замечаниям, отраженным в протоколе. Многократные замечания на архкомиссии исключены — это наша принципиальная позиция.

Девелоперы, конечно, могут присутствовать на заседаниях. Но презентацией и защитой проекта занимается ведущий его архитектор. Обсуждение с членами комиссии, архитекторами, происходит на профессиональном языке, зачастую непонятном строителям.

Кроме того, на заседаниях присутствуют представители органов архитектуры регионального и муниципального уровня, которые уже понимают, за согласованием какого проекта к ним скоро придут застройщики. Так что девелоперы получают так называемый «зеленый коридор» для получения разрешения на строительство, нивелируются административные барьеры. Скоро его упросит еще инструмент — стандарт жилищного строительства и проекты, отвечающие критериям качества, обозначенных в этом стандарте, смогут быстрее начинать реализовываться. Если же у девелоперов возникнет желание создать более интересное решение, архкомиссия и градсовет помогут довести его до более качественных показателей.

— В сентябре у нас снова вернулось согласование архитектурно-градостроительного облика проектов. Уже есть первые результаты?

— Административный регламент по согласованию АГО в высокой стадии подготовки. А с появлением архкомиссии и градсовета у нас уже подготовлена экспертнаябаза для согласования АГО.