Строители усиливают комплексы

До начала 2000-х годов в Петербурге в основном реализовывались точечные проекты внутри городской застройки. После того как свободные участки закончились, возникла необходимость освоения больших территорий на окраинах города. И тогда стали появляться первые проекты комплексного освоения территорий. Что за двадцать лет изменилось в подходах девелоперов к КОТ, разбиралась корреспондент Guide Ирина Кутовая.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Исторически под проектами КОТ подразумевалась масштабная типовая застройка. В настоящее время комплексное освоение территорий все больше ассоциируется с повышением комфортности пребывания жителей. Девелоперы концептуально подходят к развитию территории: строительство социальной инфраструктуры синхронизировано с жильем, используются механизмы опережающего благоустройства, создаются рекреационные и парковые пространства, большое внимание уделяется коммерческому наполнению кварталов и формированию дружелюбной жилой среды.

Валерий Трушин, партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate, говорит: «Проекты КОТ, предполагающие масштабную застройку областных территорий и городских окраин, в Петербурге начались с "Северной долины" — хрестоматийного примера для рынка, но далекого от текущей специфики спроса. К сегодняшнему дню запуск объектов социальной инфраструктуры на опережение крайне важен для обеспечения комфортного проживания в проектах КОТ, но застройщики до сих пор уделяют им недостаточное внимание, ставя затраты на строительство жилья и коммерции в приоритет. Тем не менее в силу определенного ценового сегмента данная тенденция не оказывает значительного влияния на уровень спроса».

«За счет своей величины проекты квартальной застройки отличаются более широким предложением и выбором квартир разных типов, а кроме того, чаще всего в этих проектах за счет их масштаба цены квадратного метра ниже, чем в небольших, камерных ЖК. Большие проекты надежных девелоперов отличаются развитой инфраструктурой — социальной (детские сады, школы), коммерческой, во дворах появляются благоустроенные детские и спортивные площадки, ухоженные зеленые зоны»,— делится Анна Боченкова, директор по маркетингу СК «Дальпитерстрой».

При этом Наталия Коротаевская, коммерческий директор группы «Аквилон», обращает внимание, что ситуация с реализацией масштабных проектов (от 1 млн кв. м жилья) сильно изменилась за последние 5–10 лет. «С каждым годом требования к застройщикам ужесточаются, в том числе один из наиболее сложных вопросов сегодня — обеспечение большого проекта дорогами. Также к моменту заселения очередей должны быть построены детские сады и школы»,— говорит она.

Держать руку на пульсе

Долгосрочный формат реализации проектов КОТ позволяет продолжать их планомерное развитие даже в случае возникновения изменений на рынке. Длительный жизненный цикл помогает девелоперам «держать руку на пульсе», модернизировать концепции и разносторонне совершенствовать продукт. Это касается как конструктивных и фасадных решений, так и общей концепции развития. «Каждая новая очередь КОТ является практически новым проектом со своим набором особенностей»,— считает Юлия Ружицкая, генеральный директор агентства недвижимости «Главстрой».

Ольга Трошева, директор консалтингового центра «Петербургская недвижимость», добавляет: «Комплексное освоение территории сегодня — не просто возведение ряда жилых домов, а строительство настоящего "города в городе", благоустроенного, с собственной развитой инфраструктурой, транспортной доступностью и другими факторами, обеспечивающими комфортную среду для жизни».

Госпожа Ружицкая говорит, что формат КОТ предоставляет застройщику больше возможностей для эффективного управления себестоимостью проекта, что помогает предлагать доступную цену для покупателей квартир и поддерживать стабильный спрос.

«В целом предложение земельных участков в городе под масштабную застройку является ограниченным, поэтому перспективны в плане КОТ пригороды Петербурга. Наиболее крупные жилые комплексы по объему предложения расположены во Всеволожском районе Ленобласти, Приморском, Пушкинском и Выборгском районах Петербурга. Данные районы занимают более 50% всего предложения в масс-маркете. Активно развивается южное направление: не так давно рынок Ломоносовского района пополнился крупным проектом»,— перечисляет госпожа Ружицкая.

С ней согласна и госпожа Трошева: «Тренд на концепцию "город в городе" сохраняется и сегодня, однако, фокус застройщиков теперь сместился за пределы КАД. Преимущества пригорода дают возможность реализовывать масштабные проекты. Большинство территорий застраивается малоэтажными жилыми комплексами. Часть покупателей отдает предпочтение именно такой недвижимости, нежели кварталам с высотными зданиями. Смещение интереса застройщиков за пределы КАД также связано с тем, что количество участков под комплексное освоение территорий внутри кольца практически исчерпано».

Учесть все интересы

Дмитрий Макаров, коммерческий директор ГК «Полис», отмечает: как только локация начинает комплексно развиваться, зачастую на это место приходит сразу несколько девелоперов. «Усиливается конкуренция, и тут играет роль все: и стоимость метра, и качественные характеристики продукта, и наличие тех или иных опций. И это вдобавок к социальной нагрузке, которая априори на застройщике. Поэтому, чтобы экономика складывалась, необходим сопоставимый масштаб, при котором можно учесть интересы и покупателя, и бизнеса. КОТ — сложный продукт для девелопера, но в то же время благодаря объемам здесь можно создать интересный проект за доступную стоимость. Именно поэтому львиная доля спроса приходится на КОТ».

По словам господина Макарова, в большинстве КОТ сейчас ограничена этажность, здесь архитектура соразмерна человеку, и это определенно плюс для жителей. «Географическая посадка Петербурга позволяет городу расти вширь, создавать новые центры. В принципе все решаемо, мы уже научились работать на этих территориях, параллельно возводить все необходимое для жизни»,— говорит эксперт.

По подсчетам «Петербургской недвижимости», за последние десять лет объем предложения в жилых комплексах общей жилой площадью от 300 тыс. кв. м вырос в 1,6 раза. В первом полугодии 2013 года доля предложения в Санкт-Петербурге составляла 23%. А в аналогичном периоде 2023 года этот показатель увеличился до 34% (от общего количества предложения КОТ).

«Главная сложность хороших проектов КОТ — найти территорию для развития в удачной локации. Такие участки — штучный продукт на рынке. Обычно возможности для массовой застройки возникают в плохо освоенных местах либо в удаленных от метро населенных пунктах Ленобласти»,— считает Александр Гуторов, вице-президент ГК «Страна Девелопмент».

В последние два-три года наиболее привлекательными для реализации масштабных проектов стали периферийные районы Петербурга и территории Ленобласти, граничащие с городом. Стоимость квадратного метра подобных площадок и чек сделки в таких локациях существенно ниже, чем в центральных районах города. Кроме того, на рынок Петербурга и области продолжают выходить крупные федеральные игроки, которым особенно интересны проекты КОТ. В условиях сдержанного спроса крупные девелоперы чувствуют себя более уверенно в части реализации подобных проектов, поскольку за счет больших объемов, а также собственных производственных и строительных мощностей имеют возможность предлагать рынку качественную, но при этом более доступную недвижимость.

«Так, только в 2022 году ГК "А101" приобрела в Ленобласти в общей сложности около 900 га: в деревне Корпикюля Гатчинского района, в деревне Лаголово Ломоносовского района и во Всеволожске. Группа "Самолет" инвестировала в 80,5 га в деревне Новосаратовка Всеволожского района. В 2023 году Setl Group приобрела 933 га в Каменке, севернее Юнтоловского заказника у ГК Nordest»,— говорит Антон Орлов, директор отдела продаж земли и девелоперских проектов Nikoliers.

Доля «закадья» растет

При этом в структуре нового предложения Санкт-Петербурга (без учета области) продолжает расти доля квартир в проектах, строящихся за КАД. В 2021 году на проекты за пределами кольцевой автодороги пришлось 9% всего нового предложения в Северной столице, в 2022-м — 20%, а за первые шесть месяцев 2023 года — 32%. Это связано, в частности, с ориентацией ключевых локальных игроков и федеральных девелоперов на реализацию доступных масштабных проектов массового сегмента. С января по июнь 2023 года на рынок Петербурга было выведено 15,6 тыс. квартир, или 652,4 тыс. кв. м, что на 35% меньше, чем в первом полугодии 2022 года. При этом треть квартир, вышедших на рынок Петербурга с начала года, находится за КАД.

Благодаря масштабным проектам в Новой Каменке и Шувалово последние несколько лет Приморский район оставался лидером по объему нового предложения на первичном рынке. Так, в 2020 году в Приморском районе было выведено в продажу почти 15 тыс. квартир, в 2021-м — 12,8 тыс. квартир. Однако в 2022 году этот показатель сократился до 4,8 тыс. квартир, и Приморский район переместился в рейтинге на шестое место.

По словам господина Орлова, в 2022 году абсолютным лидером по объему нового предложения в Петербурге стал Пушкинский район: здесь за год в продажу было выведено 9,4 тыс. квартир, в то время как по всему городу на рынок вышло 56 тыс. лотов. Объем нового предложения в этой локации по сравнению с 2021 годом вырос в 2,3 раза.

В 2022 году в Пушкинском районе запустили сразу девять премьер: Aerocity 4, Aerocity Club и Aerocity Family («Лидер Групп»), «Plus Московский» (ПСК), Univer City (Setl City), «Пушкинский квартал» (ФСК), «Симпл» (Bau City Development), «Монография» («Эталон») и «Смарт» («Вита»). При этом в 2020 году лидером по количеству новых ЖК был Приморский район — пять проектов, а в 2021 году — Выборгский район с шестью проектами.

«В настоящее время большим потенциалом обладают территории на периферии города между Пушкинским и Московским районами близ Пулковского шоссе. Там уже реализуются проекты "ЮгТаун" от КВС и "Зеленый квартал" от Setl Group, а также планируется освоение прилегающих территорий девелоперами ЛСР и ПСК. Также активно будут развиваться территории близ железнодорожной станции "Детскосельская" и Колпинского шоссе, где в 2022 году Setl Group запустила проект Univer City»,— говорит господин Орлов.

По подсчетам «Петербургской недвижимости», наиболее высокая доля масштабных проектов Северной столицы приходится на Пушкинский район (22%), Невский (19%), Приморский (12%) и Красносельский (10%).

«Существует несколько современных подходов к проектам реализации КОТ. Первый, когда компания берется за него и полностью осваивает своими силами,— например "Главстрой-СПб". И второй, когда компания привлекает партнеров для освоения локации. Начало любого крупного проекта требует от девелопера серьезного экономического анализа: необходимо досконально просчитать все затраты на прокладку инженерных коммуникаций, строительство дорог. Поэтому быстрее и качественнее реализовывать проект вместе»,— рассказывает Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы ЦДС.

Затянуть «серый пояс»

В последние годы проекты КОТ стали активно реализовываться и на территории «серого пояса». Антон Орлов говорит: «В Санкт-Петербурге с 2015 года на фоне активной программы по переносу заводов и производств за пределы города наблюдался бум редевелопмента крупных промышленных площадок. Девелоперы активно приобретали некогда производственные участки, меняли для них вид разрешенного использования и запускали жилые проекты. В результате стали появляться проекты КОТ, расположенные в околоцентральных районах: "Измайловская перспектива", редевелопмент Петровского острова, локации около Черной речки, Выборгской набережной, Октябрьской набережной и набережной реки Охта, а также ряда крупных промышленных площадок в Московском районе».

По его словам, в 2019–2020 годах на фоне повышенного спроса на первичное жилье застройщики продолжали скупать промышленные площадки, которые позже планировалось перевести под жилое строительство. Всего с 2020 по 2023 год в пределах КАД девелоперами было куплено около 761 га, из которых более 234 га изначально предполагали редевелопмент. У части из этих площадей ранее уже был изменен вид разрешенного использования или изначально имелся подходящий для жилого девелопмента условно-разрешенный вид. В частности, речь идет о площадках в локации Гавань, в районе Черной речки, на Охте, на Петровском острове и на территории Волковской промзоны (между Расстанной улицей и Лиговским проспектом), где сейчас ведется активный девелопмент.

Недавно стало известно, что 99% изменений в Генплан города, меняющих вид разрешенного использования бывших промышленных участков, отклонено. «Таким образом, в черте города практически не осталось площадок, позволяющих реализовать крупные проекты КОТ»,— подчеркивает господин Орлов.

Юлия Токарева, партнер и руководитель отдела стратегического консалтинга Commonwealth Partnership, резюмирует: «Как правило, в КОТ попадают ранее недоиспользованные территории: промышленные зоны, зоны расширения и нового развития, где требуется создание единой идеи будущего девелопмента и где могут быть представлены несколько застройщиков и инвесторов, а также текущих собственников территорий, консолидированно разведывающих территорию с учетом сбалансированного наполнения функциями».