На курорт за деньгами

Спрос на курортную недвижимость в черноморских городах Краснодарского края остается стабильным, несмотря на негативные внешние факторы. Об этом рассказали опрошенные «Ъ-Кубань» участники рынка. Основная доля покупателей — опытные инвесторы из российских городов-миллионников, которые нередко участвуют сразу в нескольких проектах. При этом новых объектов на побережье строится все меньше, в результате дисбаланс спроса и предложения ведет к удорожанию стоимости квадратного метра в сегменте и повышению инвестпривлекательности курортной недвижимости, считают эксперты.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Дальше — дороже

По оценкам участников рынка, в 2024 году курортная недвижимость в приморских городах Краснодарского края может подорожать на 15–30%. Так, в частности, считает руководитель отдела продаж Livingston Grand Resort & SPA (Сочи) Владимир Белобров. Он отмечает стабильный рост цен на курортную недвижимость: на апартаменты с управлением, номера в апарт-отелях и гостиничных комплексах.

«Уже неоднократно обсуждались факторы, которые так или иначе подстегивают интерес к инвестиционной покупке именно в Краснодарском крае и в Крыму. Однако нельзя не отметить резкое увеличение ключевой ставки и последовавшее существенное снижение ипотечных сделок. В свою очередь, это влияет на темп прироста к стоимости, он снижается, так как покупательская способность при высокой ипотечной ставке ниже. Гарантированно можно говорить о стабильности цен и небольшой ежемесячной их индексации на 1–2%»,— рассказал «Ъ-Кубань» господин Белобров.

Он добавил, что по итогам года даже при существующих условиях ожидается прирост 15–20% к цене строящихся объектов и, соответственно, 3–7% к цене готовых апартаментов и номеров в отелях.

По прогнозу руководителя агентства «Рост Недвижимость» Саркиса Серопяна, в 2024 году можно ожидать увеличения цены квадратного метра в сегменте курортной недвижимости как минимум на 30%.

Руководитель отдела продаж объектов на побережье ГК «Метрикс Development» Игорь Казанцев считает, что рост стоимости, судя по динамике 2023 года, составит не менее 20%. Цифру 10–15% называет глава отдела маркетинга клубной резиденции «Европа» (Анапа) Сергей Ткаченко.

«В этом году продолжался уверенный рост спроса на недвижимость на черноморском побережье в сегменте апартаментов, как следствие — росли цены. Предпосылок к изменениям спроса нет, тренд будет однозначно укрепляться»,— рассказывает господин Серопян. По его словам, тенденция закономерна и вполне объяснима ростом внутреннего туризма. Кроме того, на это влияет законодательная база.

«Принятый закон, регламентирующий посуточную сдачу квартир, приводит к тому, что большая часть частников уйдет с рынка. Туристический сегмент останется в первую очередь для крупных серьезных игроков, которые могут предложить высокий уровень сервиса. С каждым годом растут запросы отдыхающих, им нужны инфраструктурно насыщенные объекты, в которых имеется все от богатой территории с ландшафтным дизайном до спа-комплексов, собственных пляжей и ресторанов со шведской линией»,— объясняет господин Серопян.

Эксперты подчеркивают, что стоимость недвижимости в основных курортных локациях напрямую зависит от места, степени готовности объекта, качества инфраструктуры, наличия отельного оператора известного бренда.

По данным агентства «Рост Недвижимость», сегодня цена «квадрата» в сервисных апартаментах Сочи составляет от 400 тыс. руб. По подсчетам ГК «Метрикс Development», стоимость квадратного метра в сегменте начинается от 350 тыс. руб. и доходит до 1,2 млн руб.

«Сервисные апартаменты понятие размытое. Профессиональных управляющих компаний у нас еще недостаточно для того, чтобы этот рынок можно было оцифровать и считать статистические данные. Совсем другое дело в сфере отелей. Цена квадратного метра номера в центральной части Сочи в готовом отеле на сегодняшний день начинается от 900 тыс. руб. В отеле уровня “четыре-пять звезд" от 1,1 млн руб. В Адлере и Хосте стоимость аналогичной недвижимости начинается от 650 тыс. руб. за “квадрат”»,— отмечает господин Белобров.

По данным Сергея Ткаченко, в Анапе стоимость квадратного метра апартаментов составляет 350 тыс. руб., в Ольгинке — 450 тыс. руб., в Дагомысе — 365 тыс. руб., в Сочи — 720 тыс. руб.

Постояльцы-инвесторы

Эксперты уверены, что в ближайшие годы рынок курортной недвижимости ждет развитие и рост, вызванные повышенным интересом инвесторов. Владимир Белобров считает, что Краснодарский край в целом, и Сочи как его часть,— это развитая круглогодичная курортная зона, единственная и уникальная для России, где есть и море, и горнолыжная зона.

«Если еще вчера мы говорили о том, что край получил существенный толчок в развитии после Олимпиады, то уже сегодня мы видим современный динамично развивающийся рынок. Мы внедрили на рынок абсолютно новый продукт — номера в отелях, и начали его успешно продавать. Объемы строительства растут. Растут и возможности простых граждан как инвесторов. Ведь доходность от владения номером в гостиничном комплексе существенно выше, чем доходность от сдачи в аренду квартиры. Кроме того, это отличный пассивный доход на долгие годы. Квадратные метры были и остаются твердой легко конвертируемой валютой в любой жизненной ситуации»,— уверен Владимир Белобров.

Основная часть покупателей в сегменте курортной недвижимости юга — инвесторы из столицы и крупных городов России, констатирует Саркис Серопян. «География инвесторов обширная: от столиц Москвы и Санкт-Петербурга до Урала и Сибири и Дальнего Востока. Собственники объектов часто находятся в другом городе и получают пассивный доход. Большинство наших инвесторов после получения дивидендов решают вступить в другой проект»,— рассказывает руководитель агентства «Рост недвижимость».

За последние два с половиной года на рынок региона вышло большое количество проектов, которые по уровню проработки продукта, сервиса, применяемым технологиям и материалам сильно отличаются от тех, что возводились ранее, добавляет Сергей Ткаченко.

«Это проекты в бизнес-, премиум- и элитсегментах. С выходом каждого такого дорогого во всех смыслах проекта средняя стоимость квадратного метра в локации повышается. Эта тенденция продолжится»,— считает эксперт.

Господин Ткаченко говорит, что рынок курортной недвижимости почувствовал спад в конце ноября. Он, по его словам, связан с тем, что спрос был «вымыт» рекордными продажами в августе и сентябре. «Также в сегменте сервисных апартаментов на спрос сильно влияют ставки по депозитам. На сегодня это 15% годовых, а это низкие риски при сопоставимой доходности. Прогнозирую восстановление спроса в первом квартале 2024 года»,— констатирует эксперт.

Игорь Казанцев отмечает, что более половины покупателей сервисных апартаментов имеют успешный опыт инвестиций в недвижимость. «Среди клиентов немало предпринимателей, топ-менеджеров крупных компаний, представителей шоу-бизнеса и спорта. Хочу отметить, что средний класс стал частым покупателем апартаментов для собственного отдыха и сдачи в аренду»,— отмечает господин Казанцев.

По его расчетам, при перепродаже курортная недвижимость может принести до 20–25% за год, что сопоставимо с рентабельностью относительно доходного бизнеса. К примеру, окупаемость сервисных апартаментов при сдаче в аренду в среднем 10–12 лет (в Сочи), а годовая прибыль может превышать 1,5 млн руб.

«Инвестиции в курортную недвижимость — неплохой вариант диверсификации активов. Среднегодовая доходность при владении апартаментом за 10 лет может достигать 15% годовых и более. Средняя окупаемость этого бизнеса составляет восемь лет»,— отмечает Сергей Ткаченко.

Прибыльные метры

По оценке участников рынка, сегодня наиболее привлекательны для инвесторов гостиничные комплексы под управлением известных брендов. По словам Владимира Белоборова, это гарантия того, что, независимо от расположения отеля и стоимости номера, собственник будет получать доход от владения такой недвижимостью.

За счет постоянного повышения спроса на сервисные апартаменты, увеличения загрузки отелей, а также роста цены квадратного метра, инвестиции в них являются наиболее перспективным вложением средств, говорит Саркис Серопян. По его словам, в Сочи есть предложения курортной недвижимости, аналогов которым нет в других южных городах. Это современные апартаментные комплексы, построенные по проектам именитых архитекторов, с продуманной прилегающей территорией, оснащенной инфраструктурой, не уступающей новостройкам Турции и ОАЭ. На этапе старта продаж выгодно вступать в подобные проекты, так как цены на них повышаются несколько раз в процессе строительства и продолжают расти после сдачи.

Инвестору в первую очередь важен прирост стоимости и срок окупаемости, рассуждает Игорь Казанцев, этим параметрам отвечают проекты с интересной концепцией, в локациях с развитой инфраструктурой, расположенных недалеко от береговой линии, но при этом в относительной близости к основным транспортным артериям (железная дорога, аэропорт или федеральная трасса).

«Большую роль играет бренд отельного оператора, как подтверждение присутствия сервиса высокого уровня. Сочетание вышеперечисленных факторов составляет идеальный объект для инвестиции»,— резюмирует эксперт.

С точки зрения Сергея Ткаченко, наибольшей привлекательностью пользуются проекты с сервисной инфраструктурой, способной обеспечить максимальную заполняемость апартаментов на протяжении всего календарного года и, как следствие, высокую доходность для инвестора: «Имею в виду SPA, Wellness, MICE, детский клуб, ресторан, фитнес и другие элементы внутреннего наполнения проекта».

Наталья Решетняк

Наши оперативные новости и самая важная информация — в Telegram