Офисы сдались властям
В 2023 году объем сделок с такими площадями в Москве станет рекордным
За счет активного спроса на офисную недвижимость Москвы со стороны госструктур и компаний с госучастием сегмент ожидает рекордный спрос в 2023 году — 1,8 млн кв. м. В офисы вернулись и IT-специалисты, которые в начале военных действий России на Украине, напротив, отказывались от аренды площадей в бизнес-центрах. Консультанты ожидают, что эти арендаторы и в будущем останутся драйверами рынка.
Офисный рынок после начала нового кризиса 2022 года и потери арендаторов из числа западных компаний уже начал восстанавливаться
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Офисный рынок после начала нового кризиса 2022 года и потери арендаторов из числа западных компаний уже начал восстанавливаться
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Покупатели обживаются
По итогам 2023 года объем сделок новой аренды и купли-продажи офисных площадей в бизнес-центрах Москвы может достигнуть 1,8 млн кв. м, прогнозируют аналитики CORE.XP. Этот результат может повторить рекордный 2019-й, когда показатель достиг такого спроса, или даже превысить его, уточнили в компании. В Commonwealth Partnership (CMWP) ожидают, что спрос составит 1,72 млн кв. м.
Офисный рынок после начала нового кризиса 2022 года и потери арендаторов из числа западных компаний уже начал восстанавливаться. В CORE.XP и вовсе говорят, что объем сделок на офисном рынке Москвы в январе—сентябре 2023-го оказался рекордным за всю историю наблюдений — 1,4 млн кв. м. По данным CMWP, спрос вырос на 25% год к году, до 1,52 млн кв. м.
Высокая активность на рынке объясняется, в частности, большим количеством сделок купли-продажи, объем которых достиг 333 тыс. кв. м, что на 55% больше годового результата 2022-го, подсчитали в CORE.XP. Так, мэрия Москвы приобрела около 50 тыс. кв. м в строящемся комплексе iCity рядом с деловым кластером «Москва-Сити», 30 тыс. кв. м в бизнес-центре Skylight выкупил IT-холдинг VK, разработчик информационных и автоматизированных систем «РусБИТех» приобрел 22,25 тыс. кв. м в «Останкино Бизнес Парке», а Россельхозбанк — 13,4 тыс. кв. м в бизнес-центре «Око II» в «Москва-Сити».
Гендиректор CODE Гурген Шекоян подтверждает, что спрос на покупку офисных помещений со стороны конечных пользователей вырос, хотя еще в прошлом году приобретение в собственность таких площадей «мало кого интересовало». Экономическая турбулентность 2022 года сформировала интерес компаний к приобретению стабильно растущих в цене активов, что позволяет не только сохранить средства, но и уберечь их от инфляционного давления, отмечает директор департамента продаж офисной недвижимости Nikoliers Андрей Кухар. Ввиду коротких горизонтов планирования приобретение офиса в собственность стало привлекательным вариантом вложения средств и возможностью для маневрирования, получая имущество на долгосрочную перспективу, поясняет он.
Аренда ставит рекорды
Компании стали активнее интересоваться не только покупкой, но и арендой офисных помещений. Объем сделок новой аренды на московском рынке в январе—сентябре вырос на 57% год к году, до 1 млн кв. м, также обновив рекорд, подсчитали в CORE.XP. Консультанты говорят, что на офисный рынок влияет расширение российского бизнеса: в январе—сентябре 2023 года объем сделок по расширению уже имеющихся офисов приблизился к 26,7 тыс. кв. м против 9,8 тыс. кв. м годом ранее.
В то же время практически все иностранные компании, покинувшие российский рынок, уже завершили расторжение договоров аренды в московских бизнес-центрах. По подсчетам Ricci, в первой половине 2023 года доля отказов от офисных помещений в общем объеме сделок снизилась с 18% в 2022-м до 5% (38,4 тыс. кв. м).
Заметно изменился и портрет арендатора. В январе—сентябре 2023 года основной спрос сформировали банки и финансовые компании (16% от общего объема сделок), сфера профессиональных услуг (13%) и производство (13%), подсчитала замдиректора департамента офисной недвижимости Nikoliers Виктория Горячева. Также, по ее данным, на сектор ИТ и телекоммуникаций пришлось 19% сделок.
А ведь в прошлом году компании этой сферы, напротив, активно отказывались от офисных помещений — в основном в коворкингах. Из-за этого доля вакантных помещений в готовых сервисных офисах Москвы к июню 2022 года достигла 50%, или 167,5 тыс. кв. м, уточнили «Ricci | Офисы».
Государство — основной интересант
Однако наиболее активными участниками сделок с офисной недвижимостью Москвы в январе—сентябре 2023 года, по данным NF Group, стали компании с государственным участием, на которые пришлось 15% сделок. Для сравнения: годом ранее, в первом полугодии 2022-го, их доля составляла только 8%.
Госструктуры за счет нескольких крупных сделок стали заметными игроками на рынке офисной недвижимости, отмечают в Nikoliers. Эти компании растут и испытывают необходимость в новых помещениях, добавляют аналитики.
Рост доли госкомпаний происходит в силу объективных факторов развития офисного рынка, совершенствования общей организационной культуры и формирования более высоких требований к офисным площадям, а также активной финансовой и инвестиционной поддержки госсектора, поясняет руководитель управления маркетинга и аналитики Asterus Денис Бобков. Он считает, что это также связано с текущей геополитической ситуацией и уходом крупных иностранных компаний в различных сферах, которые освободили часть качественных помещений в бизнес-центрах Москвы.
Госструктуры чаще всего рассматривают крупные офисные блоки или этажи в сложившихся деловых локациях, где уже сосредоточены их смежные подразделения, отмечает руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова. За последние несколько лет большинство сделок было заключено в готовых офисных зданиях, но в условиях сложившегося дефицита крупных блоков в существующих бизнес-центрах компании вынуждены обращаться к строящимся офисным проектам, добавляет она. Так, примерно 40% спроса в строящихся бизнес-центрах Москвы со сроком сдачи в 2023–2024 годах приходится на долю конечных пользователей, говорит директор коммерческого управления Stone Кристина Недря.
Консультанты уверены, что доля госсектора в новых сделках аренды и покупки офисов будет только расти. В CORE.XP ожидают, что по итогам 2023 года на госсектор может прийтись 32% от общего объема сделок аренды и купли-продажи офисов против 12% в 2022-м. В натуральном выражении объем сделок с участием госструктур может достичь рекордных 600 тыс. кв. м, превысив на 58% предыдущее пиковое значение 2016 года (380 тыс. кв. м).