|
Пригород против города |
 |
| Светлана Кондачкова: "Что касается элитной недвижимости, за городом выбор лучше и ценовой потолок много выше, нежели в Москве" |
На все четыре стороны
В дороговизне с Рублевкой могут сравниться только Ильинское, Сколковское и... Егорьевское шоссе. Земли вдоль Егорьевского шоссе застраивались коттеджами стихийно, без помощи риэлтерских компаний, а зачастую и вопреки их усилиям.
В последние годы массовое строительство коттеджных поселков ведется вдоль едва ли не всех подмосковных трасс. На сегодняшний день в Московской области построено более 300 организованных поселков, в 180 из которых ведутся продажи. Процентное соотношение между охраняемыми коттеджными поселками и стародачными поселениями составляет 70 и 30% соответственно.
"Наибольшая концентрация (60%) от всех организованных поселков наблюдается по Рублево-Успенскому, Минскому, Киевскому и Новорижскому шоссе,— рассказывает Евгений Родионов, генеральный директор инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group.— По Дмитровскому направлению построено 15% коттеджных поселков области, остальные 25% приходятся на другие направления: Ярославское, Ленинградское, Каширское и прочие".
Коттеджное строительство в Подмосковье, бесспорно, является одним из наиболее стабильно развивающихся сегментов рынка. Причем активное освоение пригородов наблюдается сейчас вокруг многих российских городов-миллионников — Сочи, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга, Ростова-на-Дону. Застройка ведется не только местными строительными компаниями, но и филиалами столичных фирм-застройщиков. Так что у частной застройки вблизи больших городов, похоже, большое будущее.
В Подмосковье, считают специалисты, по стоимости с городским жильем уже сейчас можно сопоставить объекты загородной недвижимости всех классов: от эконом- до элитного.
"Стоимость трехкомнатных квартир в домах типовых серий идентична стоимости таунхаусов и составляет $130-200 тыс.,— рассказывает Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости компании 'МИАН — агентство недвижимости'.— Стоимость коттеджей бизнес-класса и квартир этого же сегмента рынка тоже сопоставима: $400-600 тыс.".
Что касается так называемой элитной недвижимости, то стоимость городских квартир этого сегмента рынка можно сопоставить с ценой домов лишь до $2 млн в поселках класса "люкс". В основном рынок элитной загородной недвижимости, по оценкам специалистов, значительно опережает рынок аналогичных квартир. И по цене, и по качеству.
Сопоставимый рост цен
"Вложения в загородную недвижимость, в особенности на востребованных западных направлениях,— это надежные инвестиции в будущее,— считает Евгений Родионов.— Цены на объекты ежегодно только растут, а в удачных проектах их рост составляет порядка 15-20% ежегодно. Показательно, что даже при покупке в кредит конечная прибыль перекрывает выплаты по банковскому кредиту и прочие накладные расходы".
 |
| Евгений Родионов: "Вложения в загородную недвижимость, в особенности на востребованных западных направлениях,— это надежные инвестиции в будущее" |
"Если сравнивать квартиру и дом с точки зрения инвестиционной привлекательности, квартира, естественно, окупится быстрее,— считает Андрей Кубка из департамента инвестиционных программ строительства города Москвы.— Цены на отдельные дома растут медленнее, чем на квартиры. Следует помнить, что несопоставимы и размеры вложений".
Естественно, продажа квартиры занимает меньше времени, чем поиск покупателя на загородный дом. Понравиться ведь должен не только сам дом, но и место его расположения, окружающая среда. В городе этим факторам уделяется гораздо меньше внимания.
Тем не менее "каждый наш новый поселок еще на начальной фазе строительства на $100-120 тыс. дороже предыдущего,— рассказывает директор департамента маркетинга и рекламы компании 'Инком-Недвижимость' Сергей Елисеев.— Ничего не поделаешь, цены на коттеджи в охраняемых поселках в ближайшие годы будут только расти".
В 2004 году средневзвешенная цена 1 кв. м владений в подмосковных коттеджных поселках (с учетом стоимости земли) составляла $1581. В этом году она выросла до $1900 за метр и практически сравнялась со средним уровнем цен на московское жилье. Стоимость жилья в Москве сейчас составляет около $1850 за метр; цены предложения, как правило, на 3-7% выше и лежат в пределах $1900-2000 за 1 кв. м.
Средний уровень цен на московские новостройки, согласно исследованию агентства Step by Step, составляет $1922. Только при покупке коттеджа в стоимость квадратного метра дома входит еще и цена участка земли. Причем в Подмосковье землю можно оформить в собственность, что в городе сделать пока невозможно. Участки при таунхаусах или коттеджах в черте Москвы оформляются в собственность на 50 лет. Что будет с ними по истечении этого срока, сказать никто не может.
Примечательно, что рост среднего уровня цен домов в коттеджных поселках (на 20%) очень близок к росту уровня стоимости московского жилья за прошлый год. Если же считать изменение индекса стоимости жилья с апреля 2004 года по апрель 2005 года, прирост окажется несколько меньше 20%.
Так или иначе, но и квартирный рынок Москвы, и коттеджный рынок Подмосковья оказались довольно близки по ценовой динамике. Что вполне логично, считают риэлтеры: в рамках одного региона цены во всех сегментах рынка недвижимости меняются синхронно.
Что касается прогнозов на будущий год, то, по мнению генерального директора компании "МИАН — агентство недвижимости" Нины Кузнецовой, цены на московские квартиры будут расти примерно на 2,5% в месяц (около 30% за год). Теми же темпами, считают риэлтеры, будет дорожать и загородная недвижимость.
С другой стороны, неофициально игроки рынка признают, что цены на столичную и подмосковную недвижимость искусственно поддерживаются. Задумайтесь, сколько еще людей "не успели" купить недвижимость от 400 кв. м? А ведь хоромы такого размера нужно и убирать, и содержать, и ремонтировать...
Не случайно наибольшим спросом пользуются квартиры и дома стоимостью до $150 тыс. с площадью, не превышающей 200 кв. м. И неспроста застройщики закладывают все больше загородных поселков, где стоимость домовладений начинается от $111-130 тыс. А через ипотечные кредиты активно покупаются прежде всего бюджетные квартиры в таунхаусах.
При прочих равных
Изменение средних цен не всегда означает пропорциональное подорожание или удешевление всех объектов — оно может быть обусловлено изменениями в структуре предложения. Если говорить о каком-то определенном поселке, то там изменение средних цен может быть связано с переходом строительства в очередную стадию, выходом новых очередей, распродажей наиболее дорогих или, напротив, наиболее дешевых участков или домов.
Нередко к концу продаж средняя цена на оставшиеся дома может снизиться из-за того, что они менее привлекательны для покупателя — например, с видом на стройку или на дорогу.
По мнению специалистов, говорить о перенасыщении загородного рынка недвижимости пока рано (точно так же рост объемов строительства жилья в Москве пока не привел к избытку квартир).
Кроме того, вторичный рынок подмосковного жилья оценить гораздо труднее, нежели вторичные квартиры. К примеру, помпезные особняки из красного кирпича, столь популярные в середине 90-х, сейчас продаются плохо — даже за цену меньше их себестоимости. Кто может сказать, сколько будет стоить дом в нынешнем свежеотстроенном поселке по прошествии пяти, а тем более десяти лет? Ведь зависит это не только от моды, но и от цен на нефть, а также от политической ситуации в стране.
Согласно аналитическим исследованиям риэлтерских компаний, коттеджи в Подмосковье покупают в большинстве своем люди, у которых есть квартира в столице и появился (или появится в ближайшем будущем) ребенок.
Бесспорно, ребенку лучше расти за городом. Но для этого совсем необязательно обзаводиться собственным домом. Риэлтеры отмечают постоянный рост числа семей, которые арендуют дачи (на сезон или на весь год по цене в пределах $5 тыс. в месяц), а строить или покупать дом не собираются.
По мнению менеджеров отдела загородной недвижимости компании "Бест-Недвижимость", на рынке долгосрочной аренды дач цены постепенно снижаются. Если в летний период спрос значительно превышает предложение, то в холодные месяцы ситуация принципиально иная.
Арендодатель пытается сдать дом, к примеру, за $5 тыс. в месяц, но не может найти жильцов. Подождав месяц-другой, хозяин снижает цену вдвое. А для тех, кто арендует дом больше чем на год, обязуется не поднимать стоимость аренды в летние месяцы.
На рынке долгосрочной аренды уже сейчас возникла ситуация, когда условия диктует жилец, а не хозяин. Чем больше сдается коттеджей (а их число ежегодно вырастает на 3-5%), тем ниже будет ставка круглогодичной аренды. Со временем иметь квартиру в Москве и постоянно снимать дом за городом будет все выгоднее и дешевле. Соответственно, снизится и число потенциальных покупателей загородных домов для круглогодичного проживания.
Не стоит сбрасывать со счетов и то, что владельцы недвижимости в Подмосковье являются активными покупателями квартир в Москве. Больших — если семья собралась продать коттедж и ограничиться арендой дачи, и маленьких — если речь идет о том, что иногда необходимо бывает остаться на ночь в городе.
Сопутствующие расходы
В среднем по городу стоимость машиноместа в организованном паркинге начинается от $15 тыс. и редко превышает $60 тыс. Иногда, правда, в центре столицы цены доходят до $130-200 тыс. за машиноместо. В доме по адресу Новый Арбат, 29 мест в паркинге по проекту оказалось меньше, чем квартир. В результате на аукционе, устроенном одним из жильцов, машиноместо было куплено за $130 тыс. А в доме 14 в Сивцевом Вражке машиноместо недавно было куплено за $200 тыс.
 |
| Александр Колошенко: "Появляется все больше желающих приобрести коттедж в Подмосковье как дополнительное жилье к квартире в городе" |
В частном доме строительство гаража обходится, конечно, гораздо дешевле даже минимальных для Москвы $15 тыс. У жителей Подмосковья огромное множество других трат, незнакомых жителям большого города.
Владельцам квартир в многоэтажных домах города тоже приходится платить домовым комитетам суммы, превышающие стандартную квартплату. И тем не менее в организованных поселках подобные расходы намного выше.
Минимум $1 с квадратного метра площади дома в месяц приходится выплачивать службе эксплуатации поселка, если на въезде в него создан контрольно-пропускной пункт, а дорожки расчищает от снега дворник. Если в поселке работают спортивно-развлекательный центр, садовники, организована служба охраны и ремонта, то сумма платежей иногда возрастает до $600-1300 в месяц.
Услуги домработниц, нянь, поваров, водителей тоже автоматически дорожают, когда речь идет о работе за городом,— на 25-30%. При этом круг помощников по хозяйству, готовых тратить время на дорогу к месту работы, пропорционально сужается.
Не забудем: в собственном доме в отличие от городской квартиры гораздо больше площадь подсобных помещений — это котельная, чердак, цокольный этаж, гараж, лестничные пролеты. Их приходится отапливать, что тоже повышает расходы на содержание дома. А фасад дома требует регулярного ремонта, в то время как в городе жителям квартир заботиться о внешнем облике дома не приходится.
Прибавим к перечисленным расходам траты на коммунальный сектор: обслуживание канализации, оплату электричества (которое в области гораздо дороже, чем в московских квартирах). Приходится мириться и с проживанием в доме няни (не может же она ежедневно тратить четыре часа на дорогу туда и обратно).
В Подмосковье за редким исключением отсутствует необходимая инфраструктура (поликлиники, детские сады, школы). Если частный детский сад или школа и окажутся поблизости, стоимость их, как правило, выше, нежели стоимость аналогичных учреждений в Москве. Цена складывается, опять же исходя из сложившегося стереотипного представления о том, что люди, живущие за городом, более платежеспособны.
Отдельная статья расходов — приусадебный участок. Сад или даже просто газон (уборка снега зимой) требует постоянного ухода и капиталовложений. Придется оплачивать труд того, кто будет этим заниматься. Не говоря уже о расходах на бензин! Следует учитывать, что автомобиль — и, вероятно, с водителем — понадобится и детям.
Со временем у "нового сельского жителя", конечно, появятся знания и знакомства, облегчающие жизнь вне города. Но тут сюрприз преподносят подросшие дети: они отказываются жить вдали от своих школьных друзей и городских развлечений... Да и взрослым может надоесть "жить" в машине. Значит, пришло время начинать обратный процесс: поиск квартиры в Москве.
ОЛЬГА СОЛОМАТИНА