Вольная доля

Вольная доля

        В последнее время акции протеста обманутых дольщиков стали уже привычным явлением, хотя именно сейчас в полном объеме заработал новый федеральный закон, защищающий дольщиков. Да и застройщики считают новые условия работы невыгодными. Они либо разоряются, либо ищут обходные пути для привлечения средств в строительство.
Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" #214-ФЗ от 30 декабря 2004 года кардинально меняет правила игры на рынке первичного жилья. Он был введен в действие лишь через три месяца после опубликования. Однако для многих компаний сложная система согласований и гарантий, предусмотренная законом, показалась трудновыполнимой. Граждане — участники долевого строительства — защищены особо: к отношениям, заключенным гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей (пункт 9 статьи 4 закона "О долевом строительстве").
       Вопреки негласным правилам рынка, сложившимся до вступления закона в силу, сейчас застройщик вправе привлекать деньги дольщиков только после оформления всей разрешительной документации на строительство и оформления в собственность или в аренду земельного участка. Это означает, что проектирование и оформление земельных отношений, занимающее до полутора лет, застройщик должен выполнять исключительно за счет собственных финансовых ресурсов. А ведь оформление застройщиком прав на земельный участок, как правило, сопровождается дополнительными денежными тратами. В распоряжении о выделении земельного участка или в договоре аренды застройщику может быть предписано, например, благоустроить прилегающую территорию. За право собственности на землю надо заплатить сразу, за аренду — с момента регистрации договора. Не меньше затрат на проектирование, согласования и при получении разрешения на строительство.
       Раньше, пока оформлялись документы на участок и строительная документация, застройщик приступал к нулевому циклу строительства (подготовка участка, фундаментные работы) и даже успевал возвести несколько этажей, а то и коробку целиком. Это делалось для того, чтобы не терять время из-за бюрократических проволочек — выгода от ускорения строительства намного превышала размеры штрафов, да и чиновники за небольшую мзду закрывали глаза на незаконное строительство. Уже на стадии нулевого цикла застройщик начинал привлекать деньги частных инвесторов по договорам долевого участия. Теперь же, с вступлением закона в силу, либо застройщику придется начинать строительство за свой счет, либо ждать, пока у него будут оформлены все бумаги, и только после этого начинать привлекать в строительство средства будущих жильцов. При соблюдении всех установленных законом о долевом строительстве процедур застройщика среднего уровня ждет неминуемый экономический кризис, если не крах. Получается, что сейчас работой с дольщиками могут заниматься только крупные компании, располагающие достаточными финансовыми ресурсами, а главное — тесными (и не всегда чистыми) связями с местными властями, которые позволяют значительно ускорить процедуру оформления.
       
Итак, процедура доступа к средствам населения через договоры долевого участия становится гораздо более сложной, требующей дополнительных затрат и отнимающей много времени. Поэтому застройщики изыскивают способы заключения иных договоров (или схем договоров), которые позволили бы не подпадать под регулирование закона о долевом строительстве. Эти обходные пути известны и активно используются застройщиками.
       Среди них, например, строительство за счет собственных средств, а по окончании строительства — продажа готовых квартир. Этот наименее рискованный способ, используемый застройщиками, удобный и для покупателей недвижимости на первичном рынке. Он не требует много времени, не тащит за собой шлейф рисков — и вообще это самый простой и приятный способ. Но, как уже говорилось, чтобы идти по этому пути, нужны огромные денежные средства, каковых у застройщиков чаще всего просто нет.
       Строительство за счет привлеченных средств. В данном случае речь идет об использовании застройщиками наряду с собственными денежными средствами заемных средств банков. Причем себестоимость строительства с привлечением кредита намного меньше себестоимости строительства, отвечающего требованиям закона о долевом строительстве. По нашему мнению, такой вариант со временем станет одним из самых популярных. Единственный его минус — у застройщика должны быть определенные собственные денежные средства, потому что это требование является условием предоставления банковского кредита. А если собственных денег нет или мало, то банк может кредит и не дать. Впрочем, ситуацию нельзя назвать безвыходной.
       Банки в такой ситуации оказываются в выигрыше: строительство остается наиболее перспективной отраслью хозяйственной деятельности. Вклады могут выдаваться банками под залог права собственности на землю (права аренды) или под залог объекта незавершенного строительства.
       При таком варианте застройщик должен, располагая собственными денежными средствами, иметь положительную кредитную историю и оформленный пакет документов на строительство.
       Привлечение к строительству кооператива. Способ, который нередко используется на практике,— это строительство за счет средств, привлеченных кооперативом. Членами кооператива могут быть физические и юридические лица. Жилищные и строительно-жилищные кооперативы создаются в соответствии со статьей 110 Жилищного кодекса РФ. Такие кооперативы относятся к потребительским.
       Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста шестнадцати лет, и (или) юридические лица. Количество членов жилищного кооператива не может быть меньше пяти, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме. Это гарантирует будущих жильцов от двойной продажи одной и той же площади.
       1 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон "О жилищных накопительных кооперативах" #215-ФЗ от 30 декабря 2004 года. Этот закон позволяет аккумулировать средства физических лиц для целей приобретения или строительства жилых помещений для последующей передачи их в пользование членам кооператива. Членам кооператива следует обратить внимание на то, что жилые помещения передаются в собственность членам кооператива лишь после внесения паевых взносов в полном размере.
       В принципе застройщик может сам инициировать создание такого кооператива, который в дальнейшем будет выступать в роли заказчика строительства, а сам застройщик — в роли генерального подрядчика. Но тогда застройщику придется внятно объяснить недоверчивым инвесторам смысл правовых отношений между ним и кооперативом. Сравнивая сложность и громоздкость мероприятий, связанных с созданием и деятельностью накопительного кооператива, и мероприятий, осуществляемых застройщиком в рамках закона о долевом строительстве, можно сказать, что участие в долевом строительстве является более простым и понятным.
       Заключение нескольких договоров. Способ, к которому прибегают некоторые застройщики, заключается в подписании агентского соглашения с неким юрлицом. Согласно договору, агент обязуется осуществить поиск потенциальных инвесторов для застройщика. Агент заключает предварительный договор с потенциальными инвесторами, в котором определяются существенные условия купли-продажи объектов недвижимости. В обеспечение договора купли-продажи потенциальный покупатель оплачивает стоимость объекта недвижимости.
       При этом складывается впечатление, что застройщик освобождается от соблюдения обязательных процедур, предусмотренных законом о долевом строительстве. Но это поверхностное впечатление. Эта схема ничего не стоит, если в момент заключения агентского договора застройщик не обладает свидетельствами о праве собственности на реализуемые объекты недвижимости. Такая деятельность может быть признана нарушением требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (статья 14.28 Кодекса об административных правонарушениях РФ).
       Получение займа, который трансформируется в соинвестирование. В практике встречается еще один способ облегчения жизни заказчика: получение займа, к которому в последующем подписывается договор новации. Изначально стороны заключают договор займа (или кредитный, если заимодавец — банк) и прописывают условия, обычные для такого рода договоров. Через условленное сторонами время подписывается договор новации, при котором обязанность заемщика по возврату денег заменяется на обязанность передать бывшему заемщику помещения в объекте недвижимости.
       Такой вариант также представляется не совсем надежным: у каждой из сторон договора займа (кредитования), который впоследствии изменен на новый договор (произведена новация), хранятся документы, в соответствии с которыми заимодавец (кредитор) вправе получить (получил) соответствующее количество помещений в построенном объекте недвижимости. Ничто не мешает контролирующим органам заявить, что такая сделка является притворной, и заявить иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки (статья 170 Гражданского кодекса).
       Совместная деятельность. Для строительства несколькими лицами одного объекта недвижимости может быть образовано простое товарищество. В соответствии со статьей 1041 Гражданского кодекса РФ двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. Совместное строительство объекта недвижимости вполне соответствует признакам простого товарищества: участники объединяют свои средства и усилия для достижения совместной цели.
       Сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации. Это положение Гражданского кодекса РФ мешает заключать договор простого товарищества с физическими лицами. Некоторые застройщики не считают строительство коммерческой деятельностью и заключают договор простого товарищества с будущими жильцами. Но я убеждена в том, что строительство является для застройщика деятельностью, связанной с извлечением прибыли. Поэтому привлечение денежных средств физических лиц в рамках договора простого товарищества представляется сомнительным. Недостатком данного варианта является также обязанность вести бухгалтерский учет и солидарная ответственность товарищей по общим обязательствам. Это неудобно как для застройщика, так и для других участников простого товарищества.
       И наконец, последний вариант: переход застройщиков под контроль крупных финансово-промышленных групп. Поглощение независимых застройщиков олигархами выгодно обеим сторонам. Олигархи получают возможность вкладывать свою выручку от сырьевого экспорта в виде прямых инвестиций в недвижимость, которые остаются одним из самых прибыльных направлений бизнеса. Застройщики получают крепкие финансовые и организационные тылы, позволяющие не беспокоиться о финансировании до окончания строительства. Но будет ли выгодна потребителю концентрация капитала и раздел рынка первичного жилья и коммерческой недвижимости между несколькими крупными олигархическими группировками? Не приведет ли монополизация строительной отрасли к очередному всплеску цен на недвижимость? Это пока неясно.
ОКСАНА ПЛАХТИЕНКО, юрист ООО "Аудиторская служба 'СТЕК'"
       
       Редакция приглашает специалистов в области права, желающих поделиться своими знаниями с читателями "Денег". E-mail lawyer@kommersant.ru.