Переехали тут
В московских офисах заканчиваются новые арендаторы
После рекордного 2023 года московский рынок офисов ждет охлаждение. Консультанты прогнозируют, что падение спроса на такие площади в следующем году составит до 30%. Это объясняется как общим снижением деловой активности, так и завершением активного переезда российских арендаторов в офисы ушедших из России зарубежных компаний. Ограниченный спрос может привести к небольшому увеличению вакантности, и на этом фоне эксперты не видят перспектив для роста арендных ставок.
Фото: Юрий Мартьянов, Коммерсантъ
Фото: Юрий Мартьянов, Коммерсантъ
Объем сделок с офисной недвижимостью в Москве в 2024 году может составить 1,8 млн кв. м, сократившись к текущему году на 5,3%, в 2025 году снижение составит еще 2,8%, до 1,75 млн кв. м, говорится в обзоре CMWP. Руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова прогнозирует снижение объема сделок на 10%, до 1,7 млн кв. м. В CORE.XP закладывают в прогноз умеренный спрос: 1,4–1,6 млн кв. м, что на 20–30% ниже, чем в этом году. Руководитель управления маркетинга и аналитики Asterus Денис Бобков прогнозирует снижение спроса на 15–20%, до 1,3–1,5 млн кв. м.
Прогнозируемое консультантами охлаждение начнется после успешного для офисного рынка 2023 года, когда объем сделок достиг рекордных 1,9 млн кв. м, отмечают в IBC Real Estate. Высокие показатели частично объясняются отложенным спросом и наличием у бизнеса свободных средств, говорят в Nikoliers. Но наиболее выраженный рост активности, по словам руководителя департамента исследований и аналитики CMWP Татьяны Дивиной, наблюдался с бизнес-центрами класса А, многие из которых освобождались после ухода зарубежных компаний. Сейчас, по словам эксперта, этот фактор перестал оказывать влияние на сегмент.
Но наиболее существенной причиной снижения активности на офисном рынке в 2024 году, по мнению Татьяны Дивиной, станет увеличившаяся в этом году ключевая ставка ЦБ, что приведет к росту стоимости заемного финансирования и, как результат, общему снижению деловой активности.
Сдерживать рынок, по мнению аналитиков Nikoliers, также будут ограниченные темпы строительства. По подсчетам партнера NF Group Марии Зиминой, в этом году на рынок будет выведено 307 тыс. кв. м, в следующем — 690 тыс. кв. м.
В CMWP говорят о снижении вывода нового предложения на рынок по итогам этого года на 15%, в то время как повышение активности застройщиков в следующем году во многом будет продиктовано сдачей нескольких уже занятых крупных объектов. «Спекулятивное новое строительство не покажет заметного роста — крупные объекты, заявленные к вводу, либо уже целиком и полностью заполнены, либо находятся в стадии продвинутых переговоров»,— говорит госпожа Дивина.
В 2025 году активность также будет сдержанной — ожидается вывод 370 тыс. кв. м, который включает в себя штаб-квартиру «Роскосмоса» (200 тыс. кв. м).
В Nikoliers не исключают, что девелоперы сейчас могут охотнее начинать новые проекты, но их сдачи стоит ждать только через три—пять лет. Хотя Денис Бобков замечает, что на строительную активность застройщиков также в значительной мере влияет размер ключевой ставки ЦБ, сдерживая их активность.
Одновременно доля вакантных площадей, по прогнозам CMWP, в 2024 году может вырасти с 12,5% до 13% для офисов класса А и с 6,5% до 7% — класса В. Эта динамика, по мнению госпожи Дивиной, будет связана с потенциальным снижением активности и сжатием бизнеса. Сдерживать более активный рост доли пустых площадей, по мнению Дениса Бобкова, будет ограниченный объем спекулятивного ввода.
Но предпосылок для заметного роста арендных ставок в таких условиях консультанты не видят. В CMWP прогнозируют, что средняя стоимость офисов в Москве в 2024 году вырастет всего на 4,4%, до 22,2 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Для помещений класса В средний показатель даже снизится на 1,8%, до 16,2 тыс. руб. за 1 кв. м. Не ждут увеличения стоимости офисов аналитики и в 2025 году.