Деньги разложили по складам

Инвесторы вложили в российскую коммерческую недвижимость 850 млрд руб. Это абсолютный рекорд рынка. Прирост по сравнению с 2022 годом составит почти 90%. Такие прогнозы дают аналитики консалтинговой компании CORE.XP. По их данным, почти 60% инвестиций пришлось на Москву, 18% осели в Санкт-Петербурге, остальное поделили регионы. Какую доходность приносят офисы и склады? И какие варианты есть у инвесторов? Выясняла Аэлита Курмукова.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Срок окупаемости коммерческой недвижимости в Москве составляет в среднем 10 лет. Но некоторые сегменты, например, офисы, обещают возврат капитала уже через семь лет, если приобрести их на стадии котлована, утверждают собеседники “Ъ FM”. А вот жилая отобьется не раньше чем через 20 лет. Отсюда и повышенный интерес к коммерческим объектам. Неудивительно, что и цены выросли, говорит гендиректор консалтинговой компании Remain Дмитрий Клапша:

«Минимальные цены — от 350 тыс. руб. за квадратный метр. Объекты в районе Кутузовского проспекта или Ходынки — больше 400 тыс. за квадратный метр. И это фактически котлован. В "Москва-Сити" — выше 600 тыс. за квадратный метр. Цены уже довольно высокие, а эти объекты еще не ввелись. Еще не пошли вторичные продажи, их мы начнем наблюдать уже со следующего года. Пока это все спекулятивные приобретения в строящихся объектах».

Через три-четыре года в Москве появится около 10 проектов в топовых бизнес-локациях, добавляет Клапша. Часть лотов уже продана небольшим игрокам. Как говорят на рынке, «в мелкую нарезку». Такая схема выгодна и девелоперам, и инвесторам. Из-за высокой деловой активности уже образовался дефицит небольших офисов класса «А» — от 50 до 150 квадратных метров, заявили аналитики застройщика Stone. А чем меньше предложений, тем выше цена. Только за два года такие лоты подорожали на 30-40 %, утверждает управляющий партнер ИГ Sesegar Ирина Жарова-Райт:

«Прирост от любого проекта в районе делового кластера для инвестора, который войдет на раннем этапе, составит минимум 20%. Есть блоки по 30-40 млн руб. Самая большая сделка для частного лица — 1,5 млрд руб. В 2023 году человек приобрел несколько этажей в офисном центре под сдачу в аренду и сделал небольшой пенсионный фонд».

Инвесторы ориентируются на запросы арендаторов. А в топе предпочтений все, что в районе Белорусского вокзала, Красной Пресни, «Москва-Сити» и Ленинградского коридора. Цены растут так, что выгоднее купить, чем арендовать, считает партнер агентства Nikoliers Владимир Сергунин:

«Рынок офисной недвижимости, приобретаемой под себя, был суперактивным последние два года. Этот тренд будет только нарастать. И в 2024 году я не вижу поводов для его ослабления. Всевозможные нефтяные, ресурсные, IT-компании покупают офисы за 300 тыс. руб. за квадратный метр. А аренда обходится этой же самой организации примерно в 40 тыс. руб. в год. Но за 7,5 лет это окупается, доходность составляет порядка 13% годовых».

Этим же подходом руководствуются и покупатели складских помещений. В отличие от офисов, их, как правило, строят под ключ для конкретного заказчика. А на фоне дорогих кредитов новых проектов не так много. Впервые за всю историю на рынке дефицит складов, подчеркивает старший директор CORE.XP, руководитель платформы консалтинговых услуг и отдела инвестиций и рынков капитала Ирина Ушакова:

«Если говорить про ставки аренды, с которых мы начинали 2023 год, то они были на уровне 6 тыс. руб. за квадратный метр. Ближе к концу года уже оказалась пройдена граница в 8 тыс. руб. за квадратный метр. Складской сегмент пользуется спросом у фондов, которые хотят разместить свои деньги в качественные надежные активы. Возвратные инвестиции находятся в диапазоне от восьми до десяти лет».

Если говорить про сделки, в качественный складской сегмент сложно заходить меньше чем с 1 млрд руб., добавляет Ушакова. Верхняя граница на середину декабря — 20 млрд руб. Но рост арендных ставок в новом году, видимо, замедлится, и инвесторам придется согласиться на меньшую доходность.

С нами все ясно — Telegram-канал "Ъ FM".