На первый-второй рассчитались

В 2023 году в Краснодарском крае спрос на жилье на первичном рынке увеличился, а на вторичном незначительно, но сократился. Участники рынка объясняют такую динамику желанием покупателей успеть приобрести недвижимость до повышения ипотечных ставок. Эксперты считают, что сильная зависимость рынка от ипотечных госпрограмм создает высокие риски для девелопмента, а потенциала для наращивания темпов строительства и существенного роста цен нет. Исключение составляет курортная недвижимость, в которой доля ипотечных сделок ниже, чем, например, в Краснодаре.

Объемы подросли

Объем строительства многоквартирного жилья в Краснодарском крае с начала 2023 года увеличился на 2% и достиг 8,1 млн кв. м. Об этом «G» сообщили аналитики консалтинговой компании MACON.

«Сама по себе величина прироста небольшая, но важно учитывать, что Краснодарский край занимает третье место по объему строительства жилья в РФ после Москвы (17,1 млн кв. м) и Московской области (9 млн кв. м). И при таких значительных объемах показатель продолжает увеличиваться»,— рассказали в компании.

Так, объем строительства ГК «Инсити» в 2023 году удвоился: со 180 тыс. до 350 тыс. кв. м. В компании пояснили, что это стало возможным благодаря реализации нескольких масштабных проектов, в частности строительства микрорайона «Новая Елизаветка».

Федеральный девелопер «Неометрия» на Кубани реализует проекты жилой и гостиничной недвижимости в трех городах. В Краснодаре это микрорайон «Южане», ЖК «Улыбка» и ЖК «Отражение». В Сочи — ЖК «Флора», ЖК «Лестория», а также гостиничный комплекс «Нескучный сад». В Новороссийске — ЖК «Облака».

«Метрикс Development» в Краснодарском крае и Республике Адыгея одновременно возводит шесть жилых комплексов — это более 350 тыс. кв. м. Как рассказали в компании, в 2023 году завершено строительство двух жилых комплексов и введено в эксплуатацию семь многоквартирных домов.

По данным аналитиков MACON, на Краснодар приходится 77% всего строительства в крае. Два других крупных рынка — Сочи (8%) и Новороссийск (6%). Доля остальных городов не превышает 3%. Самые крупные проекты также находятся в кубанской столице: «Самолет», «Догма Парк», «Парк Победы» (три проекта возводит компания DOGMA), «Родные Просторы» (ГК «Точно»), «Теплые Края» («Семья»), «Лучший» (ССК), «Губернский» (ЮСИ).

При этом объем построенного в январе—октябре жилья в Краснодарском крае, по данным Росстата, по отношению к аналогичному периоду прошлого года сократился на 9,1%. В январе—октябре 2023 года возвели 5822,1 тыс. кв. м общей площади жилых помещений. За октябрь 2023 года — 361,2 тыс. кв. м общей площади жилых помещений, это на 45,5% меньше, чем в этом же месяце годом ранее, сообщили «G» в федеральной службе государственной статистики.

Оснований дорожать нет

По данным Росстата, в третьем квартале 2023 года средняя стоимость квадратного метра в Краснодарском крае по всем типам квартир на первичном рынке составила 131,2 тыс. руб. Индекс цены — 105,4% к аналогичному периоду прошлого года. На вторичном рынке стоимость достигла 171,9 руб. Индекс цены — 106%. «При этом самую высокую динамику по сравнению с третьим кварталом 2022 года на первичном и вторичном рынках показали квартиры улучшенного качества: +7,3% и +8,3% соответственно»,— уточнили в Росстате.

Руководитель отдела продаж «Метрикс Development» Александр Сторчак поясняет, что на стоимость квадратного метра в основном влияют повышение стоимости материалов и человеко-часов, а также ключевой ставки ЦБ, так как все новые комплексы строятся по проектному финансированию с применением эскроу-счетов.

По данным аналитиков MACON, в Краснодаре стоимость одного квадратного метра в новостройке с начала года выросла на 9% — до 157 тыс. руб., в Сочи — на 14%, до 571 тыс. руб., а в Новороссийске — на 5%, до 146 тыс. руб.

«В сравнении с 2021–2022 гг. (за эти два года произошел более чем двукратный рост цен.— «G») динамика цен в городах края заметно замедлилась. Согласно нашим ожиданиям, в следующем году рост цен окончательно остановится. Во-первых, ужесточились требования к размеру первоначального взноса, а спрос сейчас очень чувствителен к любым изменениям условий по ипотеке. Во-вторых, в Краснодаре застройщики сформировали значительный объем предложения, в прибрежных зонах стали выходить новые проекты, в Сочи ожидаем завершения моратория. То есть оснований для дальнейшего роста цен у застройщиков просто нет»,— считает директор по исследованиям консалтинговой компании MACON Ольга Змиевская.

Не стоит ждать и падения цен, уточняет Ирина Дробышева. «Еще ни разу мы не видели существенных откатов в цене в меньшую сторону, поэтому чуда ждать не надо. Да, отдельные застройщики делают скидки периодически, в том числе и исключительно на отделах продаж (вот почему всегда лучше встретиться очно с менеджером компании), но в целом динамика роста цены есть. Следующий год — это время наступления различных событий, в том числе вступление отдельных санкций, и прогноз увеличения инфляции, которые так или иначе не в минус скажутся на ценах. Даже если будет стагнация спроса, как показала практика 2022 года, девелоперы будут пережидать время высокой ставки, но не снижать значительно цены»,— поясняет госпожа Дробышева.

Индексы цен на первичном и вторичном рынках жилья в III квартале 2023 года на конец квартала, в %, в Краснодарском крае к соответствующему кварталу предыдущего года (III кв. 2023 г. к III кв. 2022 г.)

Первичный рынок жилья

• 105,4 — Все типы квартир
• 103,7 — Квартиры среднего качества / типовые
• 107,3 — Квартиры улучшенного качества
• 89,5 — Элитные квартиры

Вторичный рынок жилья

• 106,0 — Все типы квартир
• 100,9 — Квартиры среднего качества / типовые
• 108,3 — Квартиры улучшенного качества
• 103,3 — Элитные квартиры

Спрос на новостройки стабильно высок

Коммерческий директор «Авито Недвижимости» Николай Попов рост цен связывает с увеличением спроса на рынке. Так, на платформе популярность жилья в новостройках Кубани за год увеличилась на 35,1%.

«В 2023 году потребительская активность выросла, и спрос на недвижимость в привлекательных для жизни регионах — тоже. В этом смысле жилая недвижимость Краснодарского края представляет большой интерес — как при покупке для собственного проживания, так и в инвестиционных целях. На проекты федерального девелопера "Неометрия" за год в Краснодаре спрос увеличился в 4,7 раза, в Новороссийске — в 2,4 раза. В числе причин такой активности можно назвать традиционные локационные преимущества Краснодарского края: это и климат, и туристическая привлекательность»,— поясняет руководитель департамента аналитики федерального девелопера «Неометрия» Ксения Рысенко.

Эксперт добавляет, что на спросе сказалось и повышение ключевой ставки. «В преддверии повышения был виден резкий всплеск спроса, который продлился с августа по сентябрь. В данный момент он также растет, но более стабильными темпами»,— утверждает госпожа Рысенко.

По мнению Александра Сторчака, привлекает покупателей и экономическая устойчивость региона. Кроме того, жилье в Краснодаре выбирают за то, что комплексы-новостройки не уступают по экстерьеру, оснащенности и качеству московским новостройкам, считает руководитель.

СЕО группы компаний «Инсити» Анна Шевченко добавляет, что ограничения на зарубежные инвестиции стимулируют некоторых инвесторов пересматривать предпочтения в пользу Кубани.

Одновременно с ростом спроса увеличивается и объем предложения на первичном рынке. На «Авито Недвижимости» он в ноябре вырос год к году на 27%. Средняя стоимость новой квартиры в регионе увеличилась на 15,2%: с 6,1 млн до 7 млн руб. «В структуре предложения на платформе за год количество более дешевых квартир — студий — снизилось (с 14,5 до 11,6% в общем объеме предложения), а количество более дорогих вариантов — двух- и трехкомнатных квартир — увеличилось (с 31,1 до 33,8% и с 10,3 до 13,8% соответственно). Средняя цена квадратного метра на первичке поднялась на 10,1% (со 141,6 тыс. до 155,9 тыс. руб.)»,— уточняет Николай Попов.

Руководитель уверен, что в первом квартале следующего года спрос продолжит оставаться на высоком уровне в связи с тем, что завершение или изменение льготных ипотечных программ планируется только во втором квартале. «С началом сезона отпусков традиционно вырастет спрос на курортную недвижимость»,— подчеркивает Николай Попов.

Он также отмечает, что спрос на вторичное жилье в Краснодарском крае на платформе «Авито Недвижимость» по итогам первых двух недель ноября год к году ослаб на 3,9%, а объем предложения квартир увеличился на 2,3%. Средняя стоимость вторичных квартир за год увеличилась на 10,9% (с 5,23 млн до 5,8 млн руб.). Средняя цена квадратного метра выросла на 6,2% (со 116,2 тыс. до 123,4 тыс. руб.).

Чувствительный рынок

Аналитики MACON выделяют на рынке жилой недвижимости Кубани три основных тренда. Первый — очень высокая доля ипотеки. В Краснодаре 93% договоров долевого участия в 2023 году заключено с использованием ипотеки. «За 10 месяцев 2023 года в новостройках по договорам долевого участия было продано 39 тыс. квартир. Это в 1,8 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года, и уже в 1,5 раза превышает значение за весь 2022 год. На Краснодар пришлось 78% сделок»,— констатирует Ольга Змиевская.

Второй тренд — сильное отставание цен на вторичном рынке от цен первичного. Например, в Краснодаре отклонение достигает почти 50%. В основном разрыв обусловлен различием условий по ипотечному кредитованию, считают в компании.

Третий — смещение девелопмента в ранее непривлекательные зоны. «Так, в Краснодаре активно застраиваются окраины, причем стройка пошла уже дальше Западного обхода и Кирилла Россинского в Знаменский и Елизаветинскую. На побережье этот тренд проявляется в том, что все больше новых проектов выходит за пределами крупнейших курортных городов»,— говорит госпожа Змиевская.

«В России в целом и в Краснодарском крае в частности растет спрос на жилье с отделкой. Такой вариант выгоден тем, что позволяет сократить срок от получения ключей до заселения, а также не заниматься длительными ремонтными работами самостоятельно. Таких покупателей на рынке становится все больше»,— рассказывает Ксения Рысенко.

Анна Шевченко отмечает рост спроса на приобретение земельных участков. «Люди все чаще желают иметь свое уединенное пространство, при этом оставаясь близко к городской инфраструктуре. Решающим фактором при выборе жилья становится не только его тип, но и комплексность застройки: важно, чтобы вся социальная инфраструктура находилась в шаговой доступности»,— отметила госпожа Шевченко. Поэтому застройщики все больше внимания уделяют озеленению территории, обеспечению доступности школ и детских садов, улучшают дорожные сети. «Мы пошли еще дальше: создаем торгово-развлекательный комплекс для жителей наших и соседних жилых комплексов, а также прогулочный бульвар с фонтаном»,— рассказывает руководитель.

Александр Сторчак главным трендом считает смещение фокуса покупателя на мало- и среднеэтажные жилые комплексы с небольшим количеством квартир на этаже. Особой популярностью, по словам руководителя, в этом году пользуются квартиры семейного формата с большой площадью, просторной кухней-гостиной и функциональной прихожей или гардеробной.

«Связывать такой спрос можно с льготными ипотечными программами, которые направлены на поддержку семей, например, семейная ипотека и материнский капитал. В 2023 году примерно 70% квартир в наших жилых комплексах приобреталось не в целях инвестиции, а для проживания, ранее процентное соотношение в этих сегментах было 50/50. Спрос в течение года оставался традиционно высоким из-за естественной миграции населения и изменения ипотечных условий»,— отмечает господин Сторчак.

Директор по маркетингу и продукту ГК «Победа» Ирина Дробышева говорит, что девелоперы все более внимательно исследуют покупателя, его мотивы к покупке, возражения и другие аспекты и создают карты потребительского поведения. «"Сценарии жизни" — прочное словосочетание, вошедшее в оборот с подачи Сергея Разуваева и его команды, которые сняли уже целый сериал про российский девелопмент. Раньше для успеха жилого комплекса его нужно было построить и, главное, сдать в срок. Сегодня уровень предложения на рынке очень высок по качеству, и решают уже нюансы»,— отмечает госпожа Дробышева.

Риски остаются

По мнению Ольги Змиевской, рынок многоквартирного жилищного строительства страны переживает неоднозначный период. «Сильная зависимость от государственных ипотечных программ создает высокие риски для всего девелопмента, связанные с их возможной отменой. Вместе с этим в строительстве находится значительный объем жилья, и любые негативные тенденции в спросе могут привести к образованию профицита. На ближайшую перспективу мы не видим потенциала ни для наращивания темпов строительства, ни для существенного роста цен»,— считает госпожа Змиевская.

При этом в курортном жилье, как утверждает эксперт, зависимости от ипотеки почти нет. Зато здесь в последние пару лет имел место активный инвестиционный спрос, а рост цен поддерживался ограничениями на застройку в крупных курортных городах, из-за чего формировался дефицит. «В ближайшие годы ситуация может измениться в связи с отменой моратория на новое строительство в Сочи, а также освоением девелоперами территорий вне крупных курортов»,— допускает Ольга Змиевская.

Ирина Дробышева считает, что один из ключевых факторов, от которого во многом зависит развитие девелопмента в регионе,— это диалог власти и бизнеса, сопряженный с делами по улучшению городских инфраструктур. «Программы по развитию города и планы девелоперов должны перекликаться и дополнять друг друга»,— уточнила госпожа Дробышева.

Александр Сторчак считает, что в ближайшей перспективе будут востребованы готовые квартиры в сданных или находящихся на сдаче домах, так как клиент хочет максимально быстро заехать в жилье, за которое оплачивает ипотеку. На фоне этого у застройщиков наблюдается практика старта продаж квартир не с котлована, а сразу в домах с высокой степенью готовности. «Большую популярность набирают квартиры с ремонтом от застройщика. Покупатели на первичном рынке все чаще выбирают максимально готовые к проживанию лоты. Сдерживающий фактор — рост ключевой ставки, судя по динамике, ипотека в 2024 году будет дорогой»,— прогнозирует господин Сторчак.

Ксения Рысенко уверена, что повышение ключевой ставки Банком России, безусловно, окажет влияние на рынок — но, скорее, кратковременное. «Системные девелоперы и банки заинтересованы в том, чтобы ипотека оставалась доступной, поэтому они будут формировать совместные продукты с умеренной ставкой. Кроме того, продолжает действовать льготная ипотека, а повышение ключевой ставкой по своей сути является инструментом противодействия инфляции — и рано или поздно она сновки будет снижена. Существенного замедления темпов строительства также ожидать не стоит. Надежные строительные компании умеют считать экономику проектов и будут выводить на рынок новые объекты»,— заключает госпожа Рысенко.

Маргарита Синкевич

Наши оперативные новости и самая важная информация — в Telegram