Ипотеку сдержат первым взносом
Банки ужесточают требования к кредитованию
Российские банки продолжают курс на ужесточение условий по ипотеке, поднимая первоначальный взнос до заградительного уровня в 50% от стоимости жилья. При среднем взносе около 30% такое условие, по мнению участников рынка, выглядит «ручным торможением бизнеса», связанным с опережающим ростом кредитного портфеля над пассивами и просто желанием заморозить бизнес на текущем уровне. Эксперты добавляют, что банки уже набрали качественные рекордные портфели, которые могут позволить несколько месяцев вообще не заниматься выдачей ипотеки.
Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ
Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ
Входящий в топ-10 по выдаче ипотеки в РФ Росбанк с 18 декабря резко повышает требования по первоначальному взносу — с 20% до 50%. Об этом 15 декабря сообщил Telegram-канал «Ипотека в России». Официального уведомления на сайте кредитной организации на момент подготовки материала не было, в Росбанке не ответили на запрос “Ъ”. Новые условия, по данным канала, коснутся базовых ипотечных программ.
В ноябре аналогичное решение принял Газпромбанк (ГПБ), повысив первоначальный взнос до 50% для клиентов, не являющихся зарплатными, а в декабре — Совкомбанк по льготным программам. До этого первый взнос в банках составлял 20–30% в зависимости от программ. В ГПБ заверили, что корректировали размер взноса «как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения», не уточнив причины. В Совкомбанке не ответили “Ъ”.
Собеседники “Ъ” на ипотечном рынке солидарны в мнении, что «столь высокий уровень первоначального взноса фактически выглядит запретительным». По данным «Домклик», в первом-втором кварталах 2023 года размер среднего первоначального взноса по России составлял 30,7–31,4%.
Источник “Ъ” на ипотечном рынке называет решение резко повысить первоначальный взнос «ручным торможением бизнеса», связывая его с опережающим ростом кредитного портфеля над пассивами. Он допускает расширение практики, поскольку банкам сейчас «не хватает пассивов для обслуживания кредитных портфелей». Руководитель ипотечной платформы «Ипотека.Глобал», главный эксперт «Русипотеки» Сергей Гордейко, впрочем, видит другую причину повышения первоначального взноса до запретительного уровня — желание сократить затраты на рассмотрение заведомо не одобряемых заявок. «В банках понимают, что кредитовать по высоким рыночным ставкам бессмысленно. Фактически это красивое завершение кредитования»,— полагает эксперт.
По словам Сергея Гордейко, «банки сейчас набрали рекордные портфели, хорошие по качеству и по средней ставке, которые могут позволить им несколько месяцев вообще не заниматься выдачей обычной ипотеки». Сохранение льготных программ позволяет банкам наращивать кредитный портфель с гарантированным доходом без процентного риска, добавляет он.
Один из банкиров уточняет, что повышение первоначального взноса по льготной ипотеке может быть вызвано существенным сокращением рентабельности и маржинальности на фоне изменения ее параметров, в том числе снижения субсидий банкам на 0,5 п.п.
Вместе с тем поздним вечером 15 декабря Минфин сообщил о решении вновь повысить первоначальный взнос по льготной ипотеке на новостройки под 8% годовых с текущих 20% до 30%. Информация о возможности такого решения ранее уже появлялась в СМИ и вызвала прогнозы о дальнейшем падении рынка на 20–40% (см. “Ъ” от 6 декабря).
Собеседники “Ъ” допускают, что крупные банки, сохраняющие уровень первоначального взноса, в первое время могут получить дополнительных клиентов из-за решения конкурентов ужесточить условия. В Сбербанке сообщили “Ъ”, что в ближайшее время не планируют повышать размер взноса как по базовым, так и по льготным ипотечным программам, за исключением льготной ипотеки на новостройки, по которой он увеличен по решению правительства. В Альфа-банке также говорят, что рост первоначального взноса обсуждается только по льготной ипотеке. Сергей Гордейко отмечает, что банки «могут гибко управлять размером первоначального взноса при необходимости»: даже при одобрении кредита с взносом 20% окончательное решение может содержать уже иные условия.