Квадраты идут на рекорд

Рекордный объем построенного жилья ожидается в регионах Сибири по итогам 2023 года. За 11 месяцев в округе введено на 10,6% больше, чем годом ранее. В Новосибирской области этот показатель с января по ноябрь оказался выше прошлогоднего на 29%, в Томской области введено на 43% больше жилплощади, чем год назад. Аналитики объясняют эту динамику тем, что в преддверии роста ключевой ставки спрос на новостройки увеличился. Продление программы льготной ипотеки также способствовало поддержке жилищного сектора. Впрочем, девелоперы с осторожностью говорят о новых проектах на 2024 год.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Оптимистичные ожидания

С начала 2023 года по ноябрь объем жилищного строительства в регионах Сибири увеличился на 10,6% — до 8,4 млн кв. м жилья, следует из данных Росстата. Рост обеспечили в основном Новосибирская и Иркутская области, Красноярский край, на которые совокупно приходится 62% введенной жилплощади, или 4,8 млн кв. м. По данным министерства строительства Новосибирской области, за 11 месяцев 2023 года в регионе введено в эксплуатацию более 2,6 млн кв. м жилья, что на 29% выше уровня аналогичного периода 2022 года. Это рекордные показатели для региона, сообщили „Ъ-Итоги года“ в ведомстве.

Как уточнили в министерстве экономики Красноярского края, с начала года по декабрь в регионе ввели в эксплуатацию 1,2 млн кв. м жилья, это на 11% больше аналогичных показателей прошлого года. В Иркутской области за 11 месяцев 2023-го введено в эксплуатацию на 11,7% больше, чем за этот же период 2022 года — всего более 1,2 млн кв. м жилья. В Томской области введено на 43% больше жилья, чем в аналогичный период прошлого года (461 тыс. кв. м). В Кузбассе прирост ввода нового жилья составил 9,1% за 11 месяцев, показатель вырос до 722 тыс. кв. м. И только в Омской области введено в эксплуатацию на 3% меньше жилья, чем год назад, — 646 тыс. кв. м.

Эти цифры гарантируют успешное завершение года строительной отраслью. В Новосибирской области ожидают роста объемов ввода жилплощади на 29% — до 2,8 млн кв. м (в 2022 году — 2,2 млн кв. м). В Кузбассе превышение введенного жилья по итогам 2023 года составит 14% — его площадь достигнет 900 тыс. кв. м (против 790 тыс. кв. м в прошлом году), сообщили „Ъ-Итоги года“ в региональном минстрое. В 2023 году Томская область намерена ввести на 41% больше жилплощади — 500 тыс. кв. м (в 2022-м — 354 тыс. кв. м). Минстрой Омской области по итогам года прогнозирует ввод жилья в объеме 698,91 тыс. кв. м, что на 0,5% больше, чем годом ранее (в 2022 году — 695,5 тыс. кв. м). О том, что в России в 2023 году ввод жилья достигнет рекордных 104–105 млн кв. м (в 2022-м — 102,7 млн кв. м), в ноябре заявлял глава Минстроя Ирек Файзуллин на встрече с президентом России.

Эксперты полагают, что ускорение ввода в эксплуатацию домов связано с приближающимся очередным финалом льготной ипотеки на новостройки. В преддверии завершения или изменения условий льготной ипотеки с июля 2024 года девелоперы сейчас стремятся заключить как можно больше договоров долевого участия на начальных этапах строительства дома, полагает президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков. Субсидирование застройщиком процентной ставки сегодня варьируется от степени готовности объекта — чем ближе дом к завершению, тем меньше готов доплачивать девелопер за ипотеку. По мнению директора группы компаний «Стрижи» (Новосибирск) Игоря Белокобыльского, рост объемов ввода жилья связан с тем, что застройщики адаптировались к новым условиям проектного финансирования и увеличили число новых проектов. Независимый аналитик строительного рынка Сергей Николаев полагает, что на динамику также повлияло увеличение ввода проблемных ранее домов.

Индивидуально каждому

Драйвером роста в строительной отрасли регионов Сибири последние несколько лет является сегмент индивидуального жилья. В ноябре 2023 года объем ввода этой категории продемонстрировал рост на 45% — до 4,4 млн кв. м. С начала года это лучший результат. Ранее существенный прирост в ИЖС фиксировался лишь в январе (+43%, что могло объясняться переносом ввода с 2022 года), далее объемы росли планомерно.

Самые высокие объемы ИЖС зафиксированы в Иркутской области (20% всего ввода в СФО), Новосибирской области (17%), Красноярском (13,5%) и Алтайском краях (11%). В крупных агломерациях наиболее распространен формат коттеджных поселков, в отдаленных от центра территориях среди населения популярно проживание в собственном доме.

Интерес к сегменту вызван как пандемией, так и льготными программами. Свою роль сыграла в том числе программа бесплатной газификации. Впрочем, эксперты отмечают, что интерес к загородному жилью растет в связи с трендом на экологичность. «Самым бурным спрос на загородные дома был во время пандемии, и сейчас он тоже высокий. У людей произошла переоценка своих условий проживания. Никто не хочет остаться в четырех стенах на длительный период. Еще одним толчком к увеличению спроса стала сельская ипотека. Динамика объема продаж по загородной недвижимости увеличилась на 5–10% относительно прошлого года. Люди меняют свой образ жизни. Если у семьи появляются средства, они приобретают готовый дом с круглогодичным проживанием»,— отмечает эксперт агентства недвижимости «Жилфонд» Александр Зверев.

Угнаться за ажиотажем

Ужесточение ипотечных условий (повышение первоначального взноса, отмена скидок на формальные условия льготных программ), вызвавшее ажиотажный спрос на новостройки, также привело к индексации цен. В надежде заработать на ситуации «пока все не отменили» застройщики повысили прайсы на лоты.

Так, по данным Росстата, стоимость первичного жилья в Сибири в третьем квартале 2023 года в сравнении с тем же периодом 2022-го выросла на 12% — до 106,4 тыс. руб. за 1 кв. м. Самое дорогое жилье сегодня продается в Республике Тыва, где цена 1 кв. м в новом доме составила 123 тыс. руб., чуть меньше в Новосибирской области — 115 тыс. руб., по 108 тыс. руб. в Красноярском крае и Иркутской области. Самые демократичные цены в Республике Хакасия (87 тыс. руб. за 1 кв. м) и Алтайском крае (98 тыс. руб.).

Без повторений

В 2024 году количество новых проектов, а значит, и предложений на первичном рынке жилья Сибири может сократиться. По словам Сергея Николаева, причиной тому может стать продолжающийся тренд на высокие ставки по ипотеке. Между тем ипотечный рынок сейчас формирует около 90% спроса на жилье. По среднесрочному прогнозу Банка России, в 2024 году ключевая ставка будет двузначной — в среднем за год 12,5–14,5%. «Таких проектов не так много, поэтому количество стартов и нового предложения может сократиться. Рекордный объем ввода жилья уже состоялся. Ничего похожего в ближайшие годы не повторится, что связано с ухудшением экономики»,— считает эксперт.

Участники рынка ожидают, что ажиотажный спрос, который наблюдался на первичном рынке жилья в 2023 году, в следующем году закончится. По прогнозу Игоря Белокобыльского, и продажи, и объемы ввода жилья сократятся. Уже сегодня застройщики меньше заявляют о реализации новых проектов. Ранее курирующий строительную отрасль вице-премьер Марат Хуснуллин заявил в ходе публичного интервью генеральному директору ТАСС Андрею Кондрашову в рамках Московского урбанистического форума о том, что предполагаемый объем ввода жилья в 2024–2025 годах вызывает беспокойство у правительства России. «Сейчас нас беспокоит уже не этот год, сейчас беспокоимся за 2024-й и за 2025-й, и здесь ключевой вопрос — каким образом будет развиваться ипотека как основной финансовый инструмент»,— отметил он.

Лолита Белова