Сами виноваты

народные волнения

Скандалы с обманутыми соинвесторами, разразившиеся в Москве в конце прошлого года, пока еще далеки от завершения. Проблемы соинвесторов не решены, квартиры не получены, вместо них выданы более или менее внятные обещания. Но дело не только в этом. Ситуация стала следствием особенностей работы рынка жилой недвижимости столичного региона, и пока на этом рынке не произойдут принципиальные изменения, под угрозой будет любой покупатель квартиры на первичном рынке.

Не мошенники, а неудачники

Представители московских и подмосковных властей не раз заявляли о том, что большая часть "обманувших" застройщиков не мошенники, а всего лишь неудачливые предприниматели, которые не сумели грамотно распорядиться финансами. Это утверждение следовало бы признать совершенно справедливым, если бы грань между первым и вторым не была почти неразличима.

Схема "неграмотного управления" проста и понятна. Для начала застройщик получает площадку, огораживает ее забором и тут же начинает продажу будущих квартир. В условиях бурного роста рынка квадратные метры продаются быстро, и для начала строительства инвестору вполне хватает 10-15% собственных средств, а то и меньше. При этом он, конечно, заинтересован в том, чтобы получить следующую площадку и запустить новый проект, а это требует дополнительных расходов. На это уходит часть средств с первой площадки. Затем деньги соинвесторов второго проекта идут на окончание первого и так далее. То есть застройщик (относящийся при этом к разряду добросовестных) постоянно перекредитовывается, а для этого откладывает начало строительства и время от времени замораживает объекты, уже находящиеся в работе. У него также есть возможность восполнить дефицит за счет банковских кредитов. Конечно, за это время дорожают стройматериалы, увеличиваются тарифы, но поскольку квадратный метр растет в цене опережающими темпами, ему все-таки удается завершать строительство. В принципе, пока рынок растет, эта система себя оправдывает. Она неизбежно дала бы сбой, если бы произошел обвал рынка или даже прекращение роста. Такое сокращение роста произошло летом 2004 года, и многие участники рынка считают, что именно тогда и было заложено основание нынешнего провала.

"Кризис начался не сегодня, а гораздо раньше. Сложившаяся ситуация — следствие кризиса недоверия банкам 2004 года,— утверждает генеральный директор ЗАО 'ПИК-Регион' Сергей Канаев.— Вспомните, у строителей не было возможности привлекать деньги банков, квартиры не покупались, и процесс стал останавливаться".

"Конфликты между застройщиками и соинвесторами зрели давно, задолго до сегодняшнего дня,— соглашается директор департамента маркетинга и рекламы корпорации 'Инком-Недвижимость' Сергей Елисеев.— И гражданско-правовые споры тоже случались раньше, например задержки строительства. Просто удавалось решать проблемы полюбовно. А сейчас компании перестали отвечать по своим обязательствам. Трудности у многих застройщиков связаны с неграмотной организацией финансовых потоков и управлением проектами. В другой ситуации это не было бы столь серьезно, но падение спроса летом 2004 года усугубило их проблемы".

Но главным фактором, повлекшим за собой ухудшение ситуации, стало вступление в силу с апреля прошлого года закона "О долевом инвестировании строительства".

"У нас привыкли за счет средств, собранных с долевых соинвесторов, завершать прежние проекты,— говорит директор аналитического центра компании МИЭЛЬ Геннадий Стерник.— После принятия закона о долевом строительстве этот процесс прервался, и мы еще столкнемся с последствиями. Вот недавно все узнали, что долги 'Главмосстроя' исчисляются миллиардами рублей. Случайно, вы думаете, Лужков не возражал против продажи этой компании Олегу Дерипаске? У него задача — спасти стройкомплекс, который начинает трещать по швам".

Московские власти часто говорят, что ни одна крупная, давно зарекомендовавшая себя строительная компания не замешана в скандалах с вкладчиками. Это действительно так. Но дело в том, что они ведут точно такую же строительную политику, как компании, которые настиг кризис. Просто у крупных компаний есть городской заказ, который позволяет держаться на плаву даже в сложных ситуациях, и больший кредит доверия со стороны банков.

Обратим внимание: крах строительных организаций "второго эшелона" произошел на фоне растущего рынка. Если бы рынок пошел вниз, под откос наверняка скатился бы и "первый эшелон". Снижение или, по крайней мере, стабилизация рынка неизбежны — очевидно, что есть предел росту цен. При этом практически все строители выстраивают свою долгосрочную маркетинговую политику исходя из предположения о дальнейшем росте цен на жилье. Так что будущие и нынешние покупатели квартир на начальном этапе строительства остаются заложниками состояния рынка.

Так или иначе, митинги продолжаются, незадачливые соинвесторы пишут обращения к мэру, председателю федерального правительства, президенту, а теперь еще и в Европейский суд по правам человека. Результат пока нулевой — такими действиями у нас давно никого не удивишь и тем более не напугаешь. В свое время обманутые вкладчики, погоревшие на сделках с финансовыми пирамидами, протестовали не менее решительно. И что же? Для властей самой удобной оказалась позиция невмешательства: сами позволили себя обмануть, сами отдали деньги мошенникам — сами и виноваты.

Подобные доводы, казалось бы, можно использовать и сейчас: никто ведь не заставлял покупать несуществующие квартиры. Так, да не так — не получается на этот раз у городских и подмосковных руководителей остаться в стороне. Хотя бы потому, что без их ведома и разрешения ни один застройщик не смог бы начать работу на "подконтрольной территории". Именно представители властей заключали с компаниями инвестиционные контракты, распределяли участки под строительство.

"Мы приняли участие в проектах компании 'Мастерок', потому что город в лице высокопоставленных чиновников заключил с ней инвестиционные контракты и компания позиционировалась как успешная и преуспевающая,— рассказывает пресс-секретарь соинвесторов 'Мастерка' Анастасия Антонычева.— Мы поверили не столько фирме, сколько правительству Москвы. А теперь оно перекладывает на нас всю вину: мол, мы сами попались на удочку мошенников. Но мы считаем, городские власти тоже виноваты, поскольку должны были контролировать все происходящее".

Так же рассуждают и другие неудачливые соинвесторы. К примеру, для многих клиентов "Стройметресурса", потерявших деньги на строительстве в Щербинке (Московская область), решающим аргументом за стало заключение четырехсторонних договоров, в которых помимо соинвестора и застройщика фигурировали областные и городские властные структуры.

Нелишне напомнить и о том, что прямой обязанностью чиновников является контроль за деятельностью компаний, работающих на подведомственной территории. Уже больше года назад "Новый мир" и "Социальная инициатива" фигурировали в черных списках столичной мэрии — уже тогда было ясно, что эти застройщики не выполняют своих обязательств, но довести эту информацию до сведения граждан никто не счел нужным. В результате списки обманутых клиентов этих компаний продолжали расти.

Власти Москвы в самом начале скандала заявили, что будут разбираться с недобросовестными застройщиками "пообъектно". К настоящему времени разобрались с 28 объектами (см. таблицу). Некоторые переданы другим застройщикам, некоторые оставлены прежним, определены примерные сроки завершения строительства. Как правило, это дома, где остался определенный экономический ресурс, позволяющий довести строительство до конца.

"Я дал согласие на строительство дома на Щелковской, на площадке, которая была у 'Мастерка',— рассказал Ъ гендиректор компании 'Веста-II' Семен Быховский.— Строительство там не начиналось, насколько я знаю, продано около 10% квартир. Мы построим монолитно-кирпичный дом, но пока не могу сказать даже, какая будет этажность — там ведь не только проектной документации нет, но и разрешения на строительство".

В случае, когда большая часть квартир продана, рассматривается вопрос об увеличении объема жилых и нежилых помещений, чтобы новый инвестор смог завершить строительство хотя бы с минимальной рентабельностью. Впрочем, некоторые эксперты, как и сами обманутые соинвесторы, относятся к действиям властей довольно скептически.

"Я не удивлюсь, если вкладчики вообще ничего не получат,— говорит Юрий Кочетков, начальник аналитического отдела компании 'Квартира.ру'.— Мошенников осудят, а пострадавшие от них, как водится, останутся ни с чем. Что же касается недобросовестных застройщиков, то достроить дома можно только в том случае, если количество нераспроданных квартир будет достаточно, чтобы компенсировать потери вкладчиков. Но, насколько я знаю, большинство адресов распродано полностью".

"Получается, что те люди, которые в свое время не проконтролировали ситуацию, сегодня заседают в этой комиссии,— говорит Анастасия Антонычева.— И при этом всячески от нас обороняются. О составе комиссии нам не говорят, мы не знаем, как она работает. Представители комиссии встречаются с нами только после многочисленных требований. Даже запланированные встречи постоянно отменяются, переносятся".

По крайней мере по поводу объектов, включенных в список, обманутые соинвесторы могут с полным правом обращаться к властям и требовать выполнения их собственных обещаний. Что касается не включенных в этот список домов, особенно тех, которые проходят по уголовным делам о мошенничестве, то в этих случаях обманутым соинвесторам остается лишь судиться. Руководство Москвы прямо указывает им этот путь: "С мошенниками пускай разбираются суды". Воры, возможно, и окажутся в тюрьме, но обманутые ими вкладчики испытают от этого только моральное удовлетворение.

Андрей Нечаев, гендиректор Российской финансовой корпорации:

Владимир Платонов, председатель Мосгордумы:

— Россияне — добрые, порядочные люди, они с трудом верят, что их могут так обманывать. И хорошо, что таких масштабов обмана, как было с обманутыми вкладчиками, в случае с дольщиками городские власти не допустили. Более того, всем пострадавшим дольщикам город не просто выдаст пособие в размере трех рублей, а им будет предоставлено либо жилье, либо реальная денежная компенсация.

Сергей Круглик, руководитель Федерального агентства по строительству и ЖКХ:

— Такая ситуация сложилась, потому что все происходило в бесправовом пространстве. Сейчас ни суд, ни правоохранительные органы не могут вкладчикам помочь. В разработке закона "Об участии в долевом строительстве" не принимал участия ни один застройщик. Именно закон #214 и перегнул палку. Необходимо доработать и отрегулировать его.

Ольга Вдовиченко, председатель внешнеторгового объединения "Машиноимпорт":

— Власть позволила мошенникам обмануть граждан. Главная вина лежит на законодателях, на исполнительной власти, которая допускает к работе со средствами населения нечистоплотных бизнесменов; на правоохранительных органах, которые не очень реагируют на заявления граждан. Фирмы, которым власть позволяет работать с деньгами населения, должны проходить особую проверку на состоятельность и быть на особом контроле у государства. Власть должна гарантировать людям надежность вложений в жилье, раз государство провозгласило это направление приоритетным.

Никита Белых, лидер СПС:

— Трудно сказать. Надо просто внимательно относиться к выбору своего партнера, чтобы тот в дальнейшем банально не кинул. А еще немаловажную роль в этом сыграли власти Москвы и Подмосковья, которые не контролировали начало строительств и выдавали разрешающие документы тем, кто не имеет права заниматься строительством. Так что народу надо научиться выбирать власть, тогда и не будет таких доверчивых дольщиков.

Владимир Бондаренко, представитель Ассоциации пострадавших инвесторов Москвы:

— Никто не думал, что его обманут. Кто мог предположить, что 13 разрешений на строительство в 4 административных округах выдадут левой фирме. Кроме того, были показаны инвестиционные контракты, подписанные известными фамилиями города. Вся градостроительная, инвестиционная и разрешительная документация имелась. И у моего застройщика фирмы "Мастерок" официальным подрядчиком выступало правительство Москвы.

Генрих Падва, адвокат:

— В нашей стране до сих пор очень остро стоит вопрос жилья, и если представляется возможность как-то его решить, люди не всегда адекватно воспринимают ситуацию, не всегда внимательно читают подписываемые документы. Кроме того, у нас очень низкий уровень правового образования. Наши соотечественники слишком доверчивы. и привыкли доверять бланкам с печатями, надеясь, что если что-то случится, то их эта бумажка спасет. Мы свято верим знахарям, прорицателям, до некоторого времени банкирам и строителям.

Олег Чиркунов, губернатор Пермского края:

— Власти недоработали правила игры. И все равно страховые риски надо возложить на людей: за собственность должен отвечать собственник. Если есть собственность, то должен быть и риск, связанный с ней, значит, надо думать о нем и надо его страховать. В Пермском крае одни застройщики получили разрешение строить дом на 9 этажей, а построили 16. И что нужно делать властям? А что делать с жильцами? Оставить — дать сигнал другим, что можно продолжать в том же духе.

Кто будет достраивать проблемные дома