Новые условия уберут четверть покупателей
Ипотека
Предложения Минфина по ужесточению требований к льготной ипотеке приведут к сокращению выбора жилья для потенциальных заемщиков на 15% в Ленинградской области и на 40% в Петербурге. С рынка новые требования уберут от 25 до 30% потенциальных покупателей.
Такие данные содержатся в исследовании «Циана». Прозвучавшие в первой половине декабря предложения Минфина по изменению условий выдачи льготной ипотеки на новостройки призваны охладить «перегретый» рынок, снизить долю заемщиков с высокой долговой нагрузкой и вернуть Центральному банку возможность таргетировать инфляцию через коррекцию ключевой ставки. Доля предложений, подходящих под новые условия программы, рассчитана для заемщика, располагающего минимальной суммой первоначального взноса. Под общим предложением (от которого рассчитан процент) понимаются все лоты в строящихся корпусах, реализуемых по ДДУ (в том числе апартаменты).
Как говорят в «Циане», на момент запуска льготной ипотеки под ее формальные критерии подходило примерно две трети от объема предложения на рынке новостроек. Максимальная доля (почти 100%) фиксировалась в пристоличных областях, минимальная — в городах-миллионниках с наиболее высокой стоимостью квадратного метра. К примеру, в Казани средняя стоимость недвижимости была выше, чем в Московской и Ленинградской областях, а лимиты — вдвое ниже.
На протяжении второй половины 2022 года доля подходящих под программу квартир даже немного увеличивалась: застройщики не столь активно индексировали цены (за второе полугодие 2022 года они выросли на 2%, за первое полугодие 2023 года — на 4%), а, напротив, активно стимулировали спрос через акции и скидки. Кроме того, они адаптировали квартирографию и ценообразование, чтобы вписать максимально возможную часть их запасов в лимиты программы. К апрелю 2023 года доля подходящих лотов достигла максимума (71%) и лишь затем начала сокращаться из-за возобновившего роста цен. За последние шесть месяцев новостройки в 18 ключевых локациях стали на 12% дороже, что снизило показатель до 64%.
Решение ЦБ по повышению первоначального взноса до 20% (от середины сентября) формально расширило доступность программы (ведь пока что лишь повышен взнос, но остались неизменными лимиты). Это же справедливо и для нового предложения по увеличению взноса до 30% (при этом лимиты снижаются только в столицах и окружающих их областях, но не в регионах). Таким образом, обсуждаемая инициатива приведет к сокращению выбора в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге (примерно на 40 п. п.), в Ленинградской области это решение затронет примерно 15% лотов. В регионах выбор формально становится шире (с 60% от активного предложения до 70%), но реальная доступность новостроек сократится.
Как говорят в «Циане», это связано с рядом факторов: с увеличением величины первоначального взноса в абсолютном выражении (это максимально критично для многих заемщиков); с прекращением предоставления особых условий (когда кредиты выдавались на условиях, отличных на 0,5–1% от прописанных в постановлении правительства); с сокращением возможностей для применения комбинированной ипотеки (когда часть суммы бралась по льготным ставкам, а часть по рыночным). Это было актуально до лета этого года, когда спред составлял 3–4 п. п., а не почти 10 п. п., как сейчас. Наконец, последний фактор — ужесточение подхода банков к оценке заемщиков (через новые требования к предельной долговой нагрузке, ограничения на число кредитов «в одни руки»).
«По нашей предварительной оценке, это уберет с рынка 25–30% потенциальных покупателей. Это вынудит застройщиков перейти от регулярной индексации цен к более широкому применению скидок и акций (и околонулевой динамике номинальных цен предложения),— комментирует Алексей Попов, руководитель «Циан.Аналитики».— При этом в краткосрочной перспективе возможен еще один период ажиотажного спроса, когда покупатели будут закупаться впрок, пока "все не отменили"».