Ипотека ждет похолодания

Спрос россиян на ипотеку сохраняется, несмотря на рост ставок и ужесточение правил кредитования. В следующем году темпы роста портфелей могут упасть вдвое, ожидают в АКРА. Однако ажиотаж на рынке ипотечного кредитования с каждым месяцем вызывает все большее беспокойство экспертов. Они говорят об «асоциальных последствиях» спроса, который подогревают банки и застройщики.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

“Ъ” ознакомился с обзором развития рынка ипотечного кредитования, подготовленным рейтинговым агентством АКРА. Авторы документа ожидают в 2024 году темпов роста ипотечного портфеля в пределах 10–15%, что вдвое ниже уровня 2023 года, но оптимистичнее текущих оценок ЦБ. Регулятор прогнозирует на следующий год рост портфеля ипотеки на 7–12%.

В оценках аналитиков АКРА ожидаемая скорость роста ипотеки опирается в том числе на прогноз сохранения льготных ипотечных программ во втором полугодии 2024 года, но с учетом изменения параметров «адресности» таких кредитов, которые в настоящее время обсуждаются. В Сбербанке (занимает 55% рынка ипотеки) тоже ожидают замедления рынка. В банке допускают, что сам он в 2024 году не достигнет уровня выдач 2023 года (по прогнозу, составит 4,6 трлн руб.), вплоть до снижения на 20%.

По рынку в целом в 2023 году, согласно прогнозам ЦБ, ипотека вырастет на 24–27%, несмотря на регуляторные ужесточения и рост процентных ставок (сейчас в среднем превышают 16% годовых).

Уже по итогам десяти месяцев 2023 года объем ипотечного портфеля в России вырос на 3,5 трлн руб., или на 25%. По последним данным, в ноябре объемы выдачи несколько снизились, но все еще остаются достаточно высокими (см. “Ъ” от 22 декабря). «Повышение ключевой ставки, призванное помимо прочего сдержать ипотечный бум, напротив, спровоцировало и продолжает провоцировать выдачи, что, безусловно, происходит в том числе за счет применения различных инструментов искусственного стимулирования спроса»,— поясняют в АКРА.

Причины текущего ажиотажного спроса аналитики АКРА видят в действиях как кредитных организаций, так и застройщиков. Например, ряд крупнейших ипотечных банков пытались «максимизировать выдачи» до повышения макропруденциальных надбавок с 1 октября 2023 года за счет предложения ставок ниже рыночных. Застройщики «в целях недопущения снижения стоимости объектов недвижимости создавали искусственный дефицит жилья, выставляя квартиры в открытую продажу лишь маленькими партиями, а также предлагали различные "выгодные скидки"». Итог таких действий, по оценке аналитиков, это дальнейший рост стоимости жилья и, как следствие, снижение его ценовой доступности для населения.

Эльвира Набиуллина, глава ЦБ, 15 декабря:
«Там, где люди берут кредиты по рыночным ставкам, там есть значительное замедление выдач, где-то под 30% уже. А вот льготная ипотека действительно все более и более привлекательна для людей».

Банкиры подтверждают «наличие активного спроса на ипотеку» в том числе из-за происходящих перемен в регулировании. Перед любым изменением (будь то ключевая ставка или условия программ) происходит «опережающий спрос», говорит директор «Росбанк Дом» Вадим Мамонов. Так, по его словам, перед каждым изменением ключевой ставки в этом году «в каждом из банков наблюдался ажиотажный спрос».

В результате ожидания ужесточения условий кредитования спрос на ипотеку в ноябре—декабре оказался рекордным, прежде всего на новостройки, соглашается зампред правления Абсолют-банка Антон Павлов. По его словам, меры ЦБ по охлаждению рынка «уже оказали эффект» и количество заявок на вторичную недвижимость сокращается. Однако, признает топ-менеджер, спрос все равно есть:

«Клиенты подают заявки на вторичную ипотеку из-за более низких цен на недвижимость в этом сегменте. Порой стоимость квадратного метра на 20–30% ниже, чем в новостройке».

На первичном рынке стоимость квадратного метра в среднем составляет 145,9 тыс. руб. на 1 ноября, на вторичном — 101,7 тыс. руб., свидетельствуют данные «Сбериндекса». «Разница в стоимости квадратных метров позволяет компенсировать частично разницу в ставках»,— объясняет господин Павлов. Так, на вторичном рынке средние ставки выше 16%, тогда как недвижимость на первичном рынке по льготным кредитам можно взять под 6–8%.

По оценке господина Мамонова, в следующем году «ажиотажа уже не будет»: во-первых, емкость рынка сужается на фоне высоких ставок, цен, ужесточения условий программ, а во-вторых, клиенты переходят в режим ожидания корректировки цен на недвижимость: «На ставках 17–19% годовых о рыночной ипотеке на какое-то время можно забыть, только если на небольшие суммы и небольшой срок».

Ольга Шерункова