Курорт недосчитался огней
Суды отказали администрации Сочи во взыскании с застройщика почти 600 млн рублей
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа оставил в силе решения нижестоящих инстанций, согласно которым администрация Сочи проиграла иск о взыскании с ООО «Фишт» 598 млн руб. Застройщик возвел в городе ЖК «Огни Сочи», получив права на земельный участок от предыдущей стройфирмы. Первый застройщик, заключивший договор об аренде земли с мэрией города, подписал также инвестиционный договор, согласно которому он обязался передать властям 10% построенного жилья. Однако при передаче права аренды земли и разрешения на строительство высоток другой компании инвестдоговор не учли. Как посчитали суды, застройщик, завершивший стройку домов, не имеет отношения к инвестсоглашению.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа оставил без изменения решения нижестоящих инстанций, согласно которым мэрии Сочи отказано во взыскании 598 млн руб. с компании «Фишт», построившей ЖК «Огни Сочи». Постановление суда опубликовано в картотеке арбитражных дел. Истец полагает, что эта сумма является компенсацией за жилые площади, которые застройщик должен был передать городу согласно инвестсоглашению.
По данным «СПАРК-Интерфакс», ООО «Фишт» зарегистрировано в 2006 году в Сочи. Основной вид деятельности — строительство жилых и нежилых зданий. Учредитель — Александр Чувалов. Убыток компании за 2022 год составил 1,8 млн руб.
В материалах дела говорится, что участок общей площадью 0,65 га по улице Чебрикова, 48 в Центральном районе города передали в аренду ООО «Сочистройсервис-М» и А. А. Оленеву в 2003 году. Впоследствии участку присвоили другой адрес: Дагомысский переулок, 18. Между арендаторами и мэрией был заключен инвестиционный договор о строительстве двух 14-этажных домов на 162 квартиры общей площадью 8,2 тыс. кв. м в 2006 году. Дома должны были сдать в конце 2008 года. Согласно инвестсоглашению, в обмен на 10% от построенного жилья власти обязались оказывать инвесторам «содействие в реализации проекта по вопросам, входящим в компетенцию администрации». В частности, администрация обязалась обеспечивать подготовку и принятие распорядительных документов.
Однако в 2007 году недостроенный объект и право аренды земли инвесторы продали компании «Фишт». Новый застройщик сдал объекты в 2018–2019 годах. Сейчас в Дагомысском переулке, 18 располагается ЖК «Огни Сочи», в состав которого входит два 20-этажных дома, подземная парковка, пятиэтажный многофункциональный комплекс (фитнес-центр, магазины, кафе), а также двухэтажный торговый комплекс.
Мэрия Сочи рассчитала, что объем не переданных по инвестсоглашению площадей составил 3,3 тыс. кв. м, и оценила их в 598 млн руб. Однако Арбитражный суд Краснодарского края иск мэрии отклонил, обосновав это тем, что обязанными лицами по инвестсоглашению являлись первоначальные инвесторы, а ООО «Фишт» на себя подобных обязательств не принимало. Кроме того, суд указал на то, что администрация Сочи обратилась в суд только в январе 2023 года — за пределами трехлетнего срока исковой давности.
«Судами установлено, что в материалах дела отсутствуют доказательства передачи обществу прав или обязанностей по инвестиционному договору. Указанное обстоятельство подтверждает и администрация, отмечая, что ответчик не является стороной инвестиционного договора»,— говорится в постановлении кассационной инстанции.
Кроме того, суд отметил, что договоры об аренде земельного участка в 2006 году также не содержат условий, в силу которых ООО «Фишт» приняло на себя обязанность передать в муниципальную собственность какие-либо помещения в строящихся зданиях. Более того, в договорах об аренде не содержатся ссылки на инвестиционный договор как на основание заключения договоров об аренде, а компания «Фишт» не является правопреемником ООО «Сочистройсервис-М» или А. А. Оленева, отмечается в постановлении.
Адвокат юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Ярослав Шицле считает, что шансы на рассмотрение дела Верховным судом России являются незначительными. Статистически суд высшей инстанции рассматривает не более 5% от общего объема поступающих жалоб в год, передавая на рассмотрение только те жалобы, которые имеют значение для формирования судебной практики, говорит юрист.
«Шансы у кассатора имеются только при наличии доводов, подтверждающих существование некой правовой проблемы в данном деле. В рассматриваемом случае правопреемство ООО "Фишт" по зоне взятых на себя обязательств предыдущим застройщиком и арендатором не оформлялось документально. По сути, ООО "Фишт" купил в 2007 году право аренды на этот участок, мэрия при этом не повлияла на решение вопроса передачи обязательств от одного застройщика к другому. Новый застройщик в данном случае является нейтральной стороной, он выступал с инициативой построить жилые дома по уже новым проектам, и, судя по всему, мэрия в этом процессе также не участвовала, а значит, не оказывала каких-либо содействующих услуг»,— считает господин Шицле.
В связи с этим у Верховного суда будет похожая позиция с предыдущими судами, отмечает спикер. «Изначально мэрия должна была выстраивать линию требований иначе: иск следовало подавать к той компании, которая взяла на себя данные обязательства. Однако из-за того, что срок исковой давности вышел, данная позиция также не являлась бы жизнеспособной»,— полагает Ярослав Шицле.