Арендаторы разобрали квартиры

В условиях сдержанного ввода жилья, продолжающейся миграции населения в крупные города, меняющегося демографического поведения, возвращения релокантов и развития туристического жилья ключевыми трендами на рынке долгосрочной аренды стали дефицит предложения и затянувшийся рост цен. За 2023 год стоимость съемных квартир на крупнейших региональных рынках страны выросла почти на четверть. А сезонное затишье декабря—января в этом сезоне смазало снижение доступности покупки жилья, толкнувшее на рынок аренды дополнительный спрос. Перспектив для снижения цен в ближайшем будущем аналитики не видят.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Средняя стоимость аренды однокомнатных квартир на 18 крупнейших региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) по итогам 2023 года составила 27 тыс. руб. в месяц, двухкомнатных — 39,5 тыс. руб. За год показатели увеличились на 25,8% и 24% соответственно. В последний месяц года показатели оставались скорее стабильными: «однушки» относительно ноября подорожали на 0,3%, «двушки» — на 0,5%. Такие данные приводят в «Циан.Аналитике». Согласно оценке «Этажей», однокомнатные квартиры в городах-миллионниках на конец декабря стоили в среднем 25,2 тыс. руб. в месяц, двухкомнатные — 30,6 тыс. руб. Год к году показатели выросли на 19,9% и 18,9% соответственно. За месяц аналитики заметили рост среднего значения на 2,8% для однокомнатных квартир и на 3% для двухкомнатных.

Наиболее выраженный рост средней стоимости аренды однокомнатных квартир, согласно данным «Циан.Аналитики», произошел в Перми, где ставка увеличилась на 51,7% год к году, до 26,7 тыс. руб. в месяц. В Челябинске динамика составила 48%, до 22,5 тыс. руб. в месяц. В Новосибирске — 31,8%, до 27,8 тыс. руб. в месяц. В «Этажах» добавляют, что «однушки» в Нижнем Новгороде за год подорожали на 30,8%, до 24,9 тыс. руб. в месяц. Динамику в Санкт-Петербурге аналитики оценивают в 28,4%, до 32,9 тыс. руб. в месяц.

Истоки роста

Весь год рынок долгосрочной аренды находился под давлением фундаментальных факторов, способствующих нехватке ликвидного предложения. К их числу руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов относит скромные темпы роста годового ввода жилья: «В десяти крупнейших регионах показатель за последние пять лет вырос только на 18%, до 26 млн кв. м». Одновременно население продолжает концентрироваться в крупнейших агломерациях, где из-за изменения демографического поведения требуется все больше квартир. «Дети раньше уезжают от родителей, позже рожают первого ребенка, чаще живут одни»,— рассуждает он. В 2023 году дополнительное давление на рынок долгосрочной аренды, по мнению господина Попова, создало возвращение релокантов и отказ от практики удаленной работы. Директор департамента аренды «Этажей» Ольга Павлинова называет еще одним фактором развитие рынка краткосрочной аренды жилья за счет роста внутреннего турпотока: часть квартир вышла из долгосрочной экспозиции — их начали сдавать туристам.

Одновременно доступность ипотеки для покупки собственного жилья снижается как на первичном, так и на вторичном рынке — за счет этого спрос на аренду остается высоким, несмотря на сезонное снижение активности, говорит директор департамента аренды «Этажей» Ольга Павлинова.

Но этот же тренд, по ее словам, способствует росту экспозиции: продажи квартир на вторичном рынке замедлились и собственники нередко принимают решения их сдавать. Эксперт считает, что только за декабрь объем предложения долгосрочной аренды вырос на 10–15%, хотя на рынке не так много ликвидных вариантов. Руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов говорит, что в конце года число доступных лотов выросло на 13% за месяц. Активность потенциальных арендаторов в декабре, по его словам, была на 12% ниже, чем в ноябре.

Столичный дефицит

В Москве, согласно данным «Циан.Аналитики», средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры по итогам прошлого года составила 54,2 тыс. руб., двухкомнатной — 98,2 тыс. руб. За год значения выросли на 26% и 41,7% соответственно. Хотя непосредственно в конце года средняя стоимость «однушки» за месяц снизилась на 2%. Заместитель директора управления аренды компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова вспоминает, что на столичном рынке спрос начал заметно расти еще в марте, а в апреле—мае превысил прошлогодние показатели на 17–20%. Так, наметилась нехватка бюджетных предложений, к лету ставшая острой: спрос превышал предложение в два раза. Общий объем предложения за 2023 год в Москве, по словам госпожи Поляковой, сократился на 66%. Видя тренды, наймодатели стремятся повышать ставки, а дисконты сейчас не предусмотрены, замечает эксперт.

В сегменте высокобюджетной аренды на рынке Москвы, по словам руководителя направления аренды Apple Real Estate Владимира Родионова, наблюдался поступательный рост спроса: в первом квартале активность увеличилась на 2% год к году, во втором — на 15%, в третьем — на 32%, в четвертом — на 50%. Количество доступных вариантов при этом, по мнению эксперта, сократилось в три раза год к году и на 10% к концу 2021 года.

Арендодатели на этом фоне, продолжает господин Родионов, стали менее лояльны к собственникам.

Аналогичная тенденция наблюдается и в сегменте экономкласса, где съемщики, по словам госпожи Павлиновой, также активно расширяют географию запросов: соглашаются на более удаленные от центра локации, стремясь сэкономить. Наиболее бюджетными в Москве Оксана Полякова называет квартиры со ставками аренды 30–38 тыс. руб. в месяц, расположенные в районах Некрасовка, Кузьминки, Новогиреево, Теплый Стан и Лосиноостровский.

Стабильное увеличение

Ольга Павлинова рассчитывает на стабильный спрос арендаторов в начале года и продолжающийся на этом фоне рост средних ставок. «Сценарий с возобновлением роста ставок после околоновогоднего затишья представляется нам наиболее вероятным»,— соглашается господин Попов. Эксперт предполагает, что все больше людей будут делать выбор в пользу аренды из-за снижения доступности покупки жилья. За счет заметного увеличения арендных ставок за год потенциальные арендаторы в целом, по наблюдениям госпожи Павлиновой, чаще готовы рассматривать локации, удаленные от центральных районов городов, стремясь сэкономить.

Хотя Оксана Полякова замечает, что на рынке купли-продажи жилья в прошлом году заключалось достаточно много инвестиционных сделок как во вторичном, так и в первичном сегменте. Часть этих предложений, по мнению эксперта, выйдет на рынок аренды, обеспечивая увеличение экспозиции. Отталкиваясь от этого, эксперт рассчитывает на стабилизацию рынка. Владимир Родионов тоже прогнозирует увеличение экспозиции, но, несмотря на это, ждет и что средняя стоимость высокобюджетного найма за 2024 год вырастет на 10%.

Александра Мерцалова