Льготная ипотека пересмотрит параметры

Программу льготной ипотеки в этом году пересмотрят. Об этом в конце декабря заявил вице-премьер Марат Хуснуллин. Субсидируемые кредиты с пониженной ставкой будут доступны не всем: они продолжат действовать в регионах с низким спросом на жилье. В каких именно, власти пока не уточнили. Семейную, дальневосточную и IT-ипотеку правительство надеется сохранить. В Центробанке также выступали за то, чтобы давать льготные кредиты адресно. В текущем виде программа будет действовать до 1 июля, хотя условия по ней изменились не в пользу клиентов. Как это повлияет на рынок? Расскажет Елена Иванова.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Ужесточать условия по льготной ипотеке власти начали еще в конце декабря, хотя многие аналитики были уверены, что ситуацию получится контролировать хотя бы до марта. Теперь в Москве и Санкт-Петербурге под 8% годовых можно взять разве что студию или однушку — сумму кредита для всех регионов ограничили 6 млн руб. А первоначальный взнос подняли до 30%. Программа потребовала дополнительных субсидий из бюджета еще осенью 2023 года, напомнил независимый эксперт Семен Новопрудский:

«Льготная ипотека становится довольно большой проблемой для финансового рынка и государства, потому что в октябре 2023 года правительство вынуждено было экстренно выделить почти 100 млрд руб. на то, чтобы финансировать три из четырех программ льготной ипотеки, потому что были вычерпаны лимиты. По крупнейшим банкам уже в сентябре впервые в истории как минимум половина всех ипотечных кредитов выдается по льготной ипотеке».

Положительный эффект от льготных кредитов исчерпан, соглашаются собеседники “Ъ FM”. Центробанк видит на рынке признаки пузыря. Для кредитных организаций такие активы в портфеле становятся токсичными. Совкомбанк, например, установил фактически заградительный первоначальный взнос для субсидируемой ипотеки — 50%. «Сбер» поступил иначе — банк будет выдавать жилищные кредиты только от аккредитованных застройщиков. А уже им придется заплатить повышенную комиссию. Например, для ипотеки под 8% она составит 7,5% от суммы кредита. Застройщики захотят переложить нагрузку на клиентов, но получится это лишь частично, считает директор головного офиса компании «БЕСТ-Недвижимость» Шамиль Кочекаев:

«Увеличивать стоимость объекта на первичном рынке уже давно некуда. Первичка в среднем продается на 15-20% дороже реальной рыночной стоимости. Ваш объект залога порой может стоить меньше самого залога. Любой продавец будет задирать стоимость своего товара до того момента, пока его не перестанут покупать. Потом цены начнут плавно сбавлять».

Девелоперы в свою очередь сильно зависят от спроса, сформированного льготными программами. В 2024 году продажи могут сократиться, а следом вниз пойдут и цены на первичном рынке, считает член совета директоров инвестплатформы Simple Estate Артем Цогоев:

«Если мы говорим про "комфорт" и экономкласс, например, в Москве, то продажи могут уменьшиться на 20-30%. Мы будем повторять де-факто картину, которая сложилась в 2022 году. Мы видели большие скидки от застройщиков, и они уже были падением цен, но просто оно было выражено в виде дисконтов. В 2022-м дисконты доходили в некоторых случаях до 25%».

В ноябре «Дом.РФ» зафиксировал рекордный объем нераспроданного жилья в стране — больше 70 тыс. квадратных метров. По регионам ситуация неоднородная. В Москве свободные площади можно реализовать за три года, в Самаре или Краснодаре на это уйдет от 4,5 лет. Новые меры властей охладили спрос в моменте, но в перспективе грозят более серьезными последствиями, предполагает почетный член Гильдии риэлторов Олег Самойлов:

«Как только рынок начинает проседать по ценам, залоговое имущество обесцениваться. Любая квартира, переходя с первичного на вторичный рынок, сразу заметно теряет в стоимости. Глава ЦБ называла цифру — 42%. Я такого разрыва между первичкой и вторичкой не вижу, но в 20% оценил бы его вполне уверенно».

В декабре, по данным Аналитического кредитного рейтингового агентства, спрос на ипотеку сохранялся «вопреки нормальной логике». Но в 2024 году эксперты ждут сокращения темпов выдачи вдвое. Льготная ипотека, судя по заявлениям властей, станет доступна гораздо меньшему числу клиентов. А ставки по рыночной доходят порой до 20%. И прогнозы собеседников “Ъ FM” неутешительные: вряд ли ЦБ решится на снижение ключевой ставки, от которой зависят и кредиты, в первой половине года.

С нами все ясно — Telegram-канал "Ъ FM".