Ипотека теряет льготы
Почему банки пересматривают условия кредитования
Крупные банки продолжают ужесточать условия по льготной ипотеке. Вторая финансовая организация — ВТБ — сообщила, что будет выдавать такие кредиты, только если гражданин покупает жилье у застройщика-партнера. Первым на такой шаг пошел «Сбер», сообщив об этом в конце 2023 года. Новые правила вступят в силу уже на этой неделе. Центробанк не раз говорил, что наблюдает на рынке признаки «пузыря», так что власти начали ужесточать условия по субсидируемым кредитам еще в декабре. Максимальную сумму для всех регионов ограничили 6 млн руб., а первоначальный взнос повысили до 30%.
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Банки вводят новые условия, так как хотят подстраховаться, а проверенные застройщики для них сейчас выступают более надежными партнерами, отметил независимый эксперт Семен Новопрудский: «Есть тенденция к тому, что банки разными способами ограничивают льготную ипотеку. Это связано с тем, что некоторые из таких программ могут быть прямо прекращены. Банки в принципе очень любят давать ипотеку, но понятно, что они не заинтересованы в том, чтобы просрочка по этим кредитам начала резко расти.
Пока этого не было, но в России пять лет подряд без единого исключения растет средний срок жизни ипотечных займов и их средняя сумма, то есть люди все дольше платят ипотеку, и им все труднее это дается.
Банки пытаются заранее подстраховаться, чтобы у них, с одной стороны, не было сильного обвала по выдаче таких кредитов, а, с другой, не произошло бы сильного роста просрочки по выплатам.
Крупнейшие игроки изнутри видят, что происходит с рынком, в том числе и финансовое состояние тех девелоперов, с которыми они работают. Потому что те проходят довольно жесткую проверку. Банки четко знают, какой у них портфель проектов в наличии, на что можно рассчитывать и когда эти проекты могут быть реализованы. То есть это абсолютно предсказуемые партнеры для кредитных организаций. То есть ситуация связана, скорее, не столько с тем, каково будет заемщикам, сколько с тем, что банк четко знает, что этот партнер-девелопер его не подведет в финансовом отношении».
При этом не исключено, что партнерская схема отношений между банками и застройщиками при предоставлении льготной ипотеки приведет к росту конечных цен на квартиры, заметил член совета директоров инвестиционной платформы SimpleEstate Артем Цогоев: «Здесь ситуация следующая. Конечно же, все комиссии, которые вводятся, это вопрос для застройщика. То есть ему придется частично ее переложить на покупателя и частично из своего кармана заплатить, либо перенести на покупателя ее полный объем, либо полностью выплатить самому. Варианта три.
У застройщиков в портфеле имеются разные проекты: есть неликвидные, а есть те, в которых очень хорошо продается недвижимость. Так вот, наверное, те игроки, у которых проекты ликвидные, в которых жилье пользуется спросом, попытаются переложить эти комиссии на плечи покупателей и повысят цены. Застройщикам, у которых объекты продаются неважно, останется только пересмотреть свои финансовые модели и вырезать из них 7% от продаж, предоставив дисконт в таком размере. Де-факто это скидка, а де-юре ничего не поменяется для покупателя.
Вместе с тем ситуация не выглядит как партнерская со стороны банков по отношению к застройщикам. Мне кажется, что интересы последних в данном случае в некотором смысле ущемлены.
Но, с другой стороны, банки действуют по какой-то своей программе, им тоже нужно получать большую прибыль. Эта ситуация все-таки является реакцией финансовых организаций на эти безумные цифры продаж, которые застройщики показывают. То есть банкам тоже как-то захотелось на этом заработать».
За 11 месяцев прошлого года «Дом.РФ» зафиксировал максимальный объем нераспроданного жилья в российских новостройках — более 70 млн кв. м. Причем по регионам ситуация неоднородная: в Москве эти площади можно продать за три года, а в Самаре или Краснодаре на это уйдет не меньше 4,5 лет.
С нами все ясно — Telegram-канал "Ъ FM".