Сетевой ритейл, петербургские склады и новый русский Дубай
Игроки рынка коммерческой недвижимости подвели итоги 2023 года
В Санкт-Петербурге состоялась конференция «Коммерческая недвижимость — время возможностей», организованная ИД «Коммерсантъ». Аналитики, бизнесмены, финансовые партнеры девелоперов обсудили, как изменился рынок за последний год и какие тренды на повестке 2024 года. Модератором встречи выступила исполнительный директор, вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) Елена Бодрова.
Фото: Дмитрий Многолет
Фото: Дмитрий Многолет
Фото: Дмитрий Многолет
Фото: Дмитрий Многолет
Фото: Дмитрий Многолет
Будущее офисных объектов на паузе
Алена Бердиган, директор департамента офисной недвижимости Maris, привела свежую статистику по вводу офисной недвижимости. Согласно данным экспертов, офисы нарастили спекулятивную долю до 94%. Всего 6% объектов строилось под личные нужды. По итогам девяти месяцев 2023 года средний уровень объема вакантных площадей в качественных офисных объектах классов А и B снизился на 1,8 п. п., по сравнению с аналогичным показателем на конец 2022 года, и составил по состоянию на конец сентября 2023 года — 9,4%. В офисных центрах класса А вакантно 11,6% площадей, что практически соответствуют уровню декабря прошлого года. В классе В уровень вакансии упал на несколько пунктов и составил 8,3%.
«В прошлом году “вакансия” подпрыгнула из-за ухода иностранных компаний. В этом году нового прироста очень мало, поэтому имеется тренд на снижение. Соответственно, это отразится на будущих ставках. Что касается наших сделок, то на сегодняшний день мы подходим к уровню предыдущих лет. Прошлый год был ударным у всех брокеров на рынке, потому что прошли крупные сделки из-за ротации в связи с объектами иностранных компаний. По итогам третьего квартала 2023 года валовой объем сделок по аренде помещений составил более 112 тыс. кв. м»,— подчеркнула госпожа Бердиган.
За девять месяцев 2023 года было введено в эксплуатацию восемь офисных зданий, совокупной арендопригодной площадью 159,5 тыс. кв. м. На следующий год был перенесен ввод центра «Авангард» площадью 7,8 тыс. кв. м. Также эксперт заметила, что коворкинги вводились в этом году менее активно.
«В следующем году спрос коммерческой недвижимости будет обеспечен естественной ротацией. Строительства новых проектов пока не анонсируется, и их нет смысла ждать»,— отметила госпожа Бердиган.
Участники конференции выразили опасение, что через три-четыре года может оказаться дефицит вакантных площадей.
ТЦ уходят в районы
Генеральный директор ООО «Профит Менеджмент» (Profit Management) Евгений Гуменюк обратил внимание, что одним из самых пострадавших сегментов коммерческой недвижимости оказалась торговая. Отрицательно сказались пандемия и уход крупных иностранных компаний, которые были якорными арендаторами.
«За последние десять лет ввод торговой недвижимости в Санкт-Петербурге был минимальным. В 2023 году в городе открыт только один качественный объект: “Мöбельбург” (GBA — 30 тыс. кв. м; GLA — 17 тыс. кв. м). До конца года к открытию заявлен еще один объект: ТРЦ “Эко Парк” в Мурино (GLA — 18 тыс. кв. м), однако в случае переноса его открытия на следующий год объем нового строительства в Петербурге станет рекордно низким с 2017 года, когда не было открыто ни одного ТЦ»,— сказал господин Гуменюк.
По его словам, 2024 год может оказаться самым высоким по объему ввода нового предложения в случае реализации намеченных планов по открытию четырех торговых центров площадью 138 тыс. кв. м. В северной части города анонсированы запуски ТЦ Hollywood и «Парк Молл», в Мурино — «Эко Парк» и ТРК «Небо» (GBA — 38 тыс. кв. м; GLA — 27 тыс. кв. м) — проект Profit Management.
«Один из важных трендов 2023 года — совокупный объем инвестиционных сделок по недвижимости. Он составил около 123 млрд рублей, из них 25% — это торговая недвижимость. Это проекты “Мега”, “Невский центр”, которые фактически сформировали статистику. Еще один тренд — реализация площадей торговых центров районного формата. Мы видим прирост к допандемийному 2019 году по товарообороту арендаторов примерно на 15–20%, по посещаемости — на 6–7%. Такую статистику показывают наши локальные проекты: торгово-развлекательный комплекс “Пилот” в Гатчине, ТК “Солнечный”, ТК “Сквер” и “Мöбельбург”»,— поделился спикер.
В перспективе спрос на районные торговые центры будет высоким, и управляющим компаниям ТЦ необходимо поддерживать его. Подчас УК находятся в постоянном процессе реконцепции и поиске новых форматов, чтобы не утратить контакт с аудиторией. Ведь торговое пространство фактически выполняет функции общественного: это место сбора молодежи и родителей с детьми в развлекательных центрах.
«У нас было время популярности боулинга, потом — детских центров, парков развлечений по типу “Джоки Джоя”. Сейчас, несмотря на различные трудности с кинопрокатом, мы открыли сетевой кинотеатр “Май”»,— сообщил господин Гуменюк.
Апартаменты требуют классификации
В Петербурге более года назад участники рынка и аналитики начали работать над классификацией апартаментов. Для выработки петербургского подхода к систематизации была создана рабочая группа, в которую вошли члены Экспертного совета РГУД, в том числе консалтинговые и управляющие компании, профессионально работающие в сегменте апартаментов. Одна из задач рабочей группы — сбор и анализ информации о сегменте. Константин Сторожев, генеральный директор VALO Service, а также председатель обозначенного выше совета, рассказал о выработанной классификации апартаментов.
По словам господина Сторожева, проблема систематизации заключалась в том, что апартаменты находятся в сегменте между жилой и гостиничной недвижимостью. Ведь они расцениваются не только как жилье, но и как инвестиционный продукт. «Санкт-Петербург — это столица апартаментов. В городе более 70% проектов заявляется как сервисные, однако на проверку под классификацию подходит только 41%»,— указал он.
Господин Сторожев добавил, что обсуждалась необходимость снижения «звездности» юнита, если в апарт-отелях присутствует более чем один собственник или большое число управляющих компаний, ведь в таком случае инвестиции становятся более рискованными, чем инвестиции с централизованным управлением. Приобретение юнитов осуществляется, как правило, в спекулятивных целях или как долгосрочная инвестиция, своего рода «пенсионный фонд». В последнем случае уже есть запросы на приобретение классифицированных юнитов, у которых имеются паспорта охранной, пожарной безопасности и т. д.
Сейчас строительство юнитов поставлено на паузу из-за высоких ставок. «Никто не возьмется за проект с плановой доходностью 8–10%, взяв кредит под 20%»,— заметил спикер, но при этом факторов для роста этого сегмента много. «Во-первых, тренд урбанизации и притока населения не отменишь. Во-вторых, все больше людей хочет пользоваться жильем, но при этом не покупать его. В-третьих, есть огромная потребность в сервисном облуживании»,— перечислил он.
Инвестиционный пик
Генеральный директор Nikoliers в Санкт-Петербурге Екатерина Аридова сообщила, что в этом году инвестиции в коммерческую недвижимость были рекордными. По итогам 2023 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость России (без учета производств и площадок под девелопмент) составил 611 млрд рублей, что в 2,7 раза превышает среднегодовое значение за последние десять лет. Кроме того, текущее значение в рублевом эквиваленте является пиковым за всю историю наблюдений. Основной объем инвестиционного капитала традиционно пришелся на Московский регион 58%; в Санкт-Петербургской агломерации показатель оказался на уровне 13%, что близко к среднегодовому значению за десятилетний период. Стоит отметить, что в общем объеме инвестиционных транзакций возросла доля региональных сделок: по итогам года она почти в два раза превысила среднегодовой показатель на десятилетнем отрезке. Это вызвано прежде всего портфельными сделками, такими, например, как ТРЦ Park House и ТРЦ «Мега».
В Санкт-Петербурге инвестиции в существующие активы, а также в земельные участки для девелопмента за год составили 190 млрд рублей. Этот результат на 76% превысил объемы 2022 года и на 21% — 2021 года.
Очевидно, что в силу географической особенности Петербург стал одним из наиболее чувствительных к уходу иностранных игроков регионов: до 70% сделок на локальном рынке пришлось на активы иностранных продавцов. Всего же (в абсолютном значении) объем инвестиций в существующие коммерческие объекты Санкт-Петербурга составил 79 млрд рублей, что кратно (более чем в два раза) превышает показатели 2022 года и среднегодовое значение за последние десять лет.
Из крупных сделок госпожа Аридова отметила реализацию ТЦ «Невский центр», склада Maersk, БЦ Pulkovo Sky, офисный комплекс JetBrains, портфели ТРЦ Park House и ТРЦ «Мега»; портфель гостиниц Wenaas Hotel Russia. Кстати, одной из ключевых тенденций 2023 года стало появление нового пласта инвесторов: это и компании, которые ранее не имели в своем портфеле подобных активов, а сейчас, в силу геополитических обстоятельств смогли позволить себе приобретение локальных качественных объектов по привлекательной цене, и конечные пользователи, которые перекладывают затраты на аренду в актив.
Структура спроса оказалась сбалансированной: сегмент торговой недвижимости составил 33%, или 26,2 млрд рублей, офисный — 24%, или 19 млрд, гостиничный — 22%, или 18 млрд, и складской — 20%, или 16 млрд.
«В этом году было также много сделок, связанных с землей. Девелоперы выходили из своих активов, приобретенных два-три года назад из-за высокой ключевой ставки и подорожавшего в связи с этим проектного финансирования. Такие участки уходили в продажу, как правило, уже подготовленные со всеми необходимыми разрешительными документами»,— подчеркнула госпожа Аридова. Кроме того, к Санкт-Петербургу и агломерации все больший интерес проявляют региональные и федеральные игроки: по ее оценке, минимум половина запросов на покупку, с которыми работает Nikoliers, приходится на компании из регионов и крупных федеральных застройщиков, что говорит о сохранении высокого потенциала у нашего региона.
В площадки под строительство на территории Санкт-Петербургской агломерации было инвестировано 112 млрд рублей, что на 51% выше результатов 2022 года. По сравнению с 2022 годом объем инвестиций в участки под строительство жилья вырос на 40%, а под коммерческие нужды — в четыре раза.
«Если говорить о трендах 2024 года, то очевидно, что за резким всплеском последует сокращение числа активов институционального качества в продаже, что приведет к стабилизации объема инвестиций и сокращению среднего размера чека сделки, кроме того, на фоне высокой стоимости заемного финансирования, как альтернативная возможность, продолжит развиваться тенденция на коллективные инвестиции: такой формат интересен большинству менее крупных частных инвесторов и дает хороший синергетический эффект»,— подытожила Аридова.
Склады на подъеме
Согласно подсчетам NF Group, по итогам 2023 года объем рынка качественней складской недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленинградской области достигнет 5 млн кв. м. «Тем самым доля Северной столицы в общем объеме складских площадей по России достигла 11%, что еще раз подтверждает статус региона как ключевого складского хаба на Северо-Западе страны»,— заметил руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости компании Илья Князев.
Объем ввода в 2023 году, по предварительным данным NF Group, составит не более 363 тыс. кв. м, из них 44% придется на спекулятивные объекты, предназначенные для аренды или продажи на рынке, 29% — на объекты формата built-to-suit, то есть построенные под заказчика.
«В этом году маркетплейсы были основными потребителями и драйверами складского рынка. Объем площадей, занимаемых компаниями онлайн-торговли, составил 860 тыс. кв. м. Несмотря на повышение ключевой ставки и увеличение стоимости строительства на разных этапах планирования и строительства находится еще как минимум 712 тыс. кв. м складов для маркетплейсов. Например, Ozon строит три объекта площадью более 100 тыс. кв. м. Во второй половине 2024 года ожидается ввод новых спекулятивных комплексов: “Солярис” (в “PNK Парк Колпино”), “Фортис”, “Осиновая роща”. Практически все они либо уже сданы в аренду, либо находятся на стадии обсуждения договоров и, скорее всего, в ближайший квартал будут законтрактованы. Что подтверждает мой тезис о крайне высоком спросе»,— рассказал господин Князев.
Также в этом году мы видели переориентацию девелоперов на новые локации: активное развитие в части складов получил север города. Хотя исторически большая часть объектов строилась на юге, преимущественно в промзоне Шушары.
Благодаря спросу со стороны маркетплейсов объем сделок в 2023 году стал рекордным за всю историю и достиг, по предварительной оценке NF Group, 947 тыс. кв. м. В этом году снова появились сделки формата built-to-suit.
«В 2022 году наблюдалось сокращение сделок формата BTS ввиду большой неопределенности, резкого роста ключевой ставки, валютных скачков и, как следствие, роста стоимости строительства проектов, но в этом году рынок уже перестроился, и мы видим, что этот формат пользуется большим спросом. Также к сделкам по строительству “под ключ” клиентов подталкивает практически нулевая вакансия на рынке»,— пояснил господин Князев.
На фоне рекордного объема спроса объем свободных площадей достиг минимальных значений за всю историю рынка — менее 0,3%. Конкуренция за свободные блоки привела к резкому увеличению средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды — до 8 тыс. рублей за квадратный метр в год. В ближайшие пять лет спрос на складскую недвижимость будет находиться на достаточно высоком уровне.
Инвесторы в Дубае
Екатерина Мироненкова, финансовый консультант TSZ Group (международная группа компаний, которая работает на рынках недвижимости разных стран), Object 1 Dubai, рассказала о перспективах покупки недвижимости в Дубае. В настоящее время с учетом большого числа мигрирующих граждан там формируется свой «русский» рынок.
Object 1 Dubai — это молодой застройщик. Сейчас он представлен в Испании в сегменте жилой недвижимости (виллы) и коммерческой, в том числе складской. В 2023 году компания вышла на рынок Дубая, так как в настоящее время там в сегменте недвижимости наблюдается ажиотаж. Для ввода новых объектов был выбран район Дживиси (Jumeirah Village Circle, JVC). Здесь уже построено много инфраструктурных объектов, в основном живут семейные пары, большое число русских.
Object 1 Dubai реализует несколько объектов: проект Rain Residents (25-этажное здание, в котором расположатся апартаменты комфорт-класса) со сдачей в четвертом квартале 2024 года; V1nter Residents (25-этажный жилой проект с мебелью и техникой, мультифункциональным общественным пространством) со сдачей в третьем квартале 2025 года; 1Wood Residents (17-этажный жилой проект с полностью меблированными апартаментами, просторным коворкингом, многофункциональным общественным пространством) со сдачей в третьем квартале 2025 года.
«Пока в данной локации не построено метро, район достаточно недорогой и привлекательный с точки зрения инвестирования. Ставки за квадратный метр в четыре раза ниже, чем на острове Блю-Вотерс (Bluewaters Island) или в районе Марина (Dubai Marina), в семь-восемь раз ниже, чем в Бизнес Бэй (Business Bay). Условно цены на съем студии в Бизнес Бэй начинаются примерно от $250. Через три года в Дживиси появится метро и ставки пойдут вверх»,— подчеркивает госпожа Мироненкова.
По словам спикера, в настоящий момент в Дубае наблюдается дефицит свободных коммерческих площадей, офисной и складской недвижимости. В связи с этим высока потребность в строительстве бизнес-центров.
«Сейчас в тренде — скупать этажи на начальном этапе строительства. На моменте планирования инвесторы договариваются с застройщиком о покупке нескольких этажей для последующей эксклюзивной продажи. Вносится 10% от стоимости. В течение трех-пяти месяцев, когда дом от плана на бумаге приобретает реальный каркас, планировку, стоимость недвижимости растет. Тогда у инвестора есть варианты выкупа или продажи по более высокой цене»,— рассказала о стратегии инвесторов госпожа Мироненкова.
«Бочка» мармелада
Денис Федоров, предприниматель, учредитель и генеральный директор сети «Мармеладная бочка», рассказал о сетевом ритейле в столичных городах и регионах. Сеть «Мармеладная бочка» представлена в «Авиапарке» и ТЦ на Арбате в Москве, в ТЦ на Невском проспекте, а также в крупных региональных торговых центрах.
«По продажам в этом году мы выросли на 30%. Безусловно, вложения в недвижимость звучит весомее и основательнее: 8–10% годовых. Но у меня инвесторы входят и получают 35% годовых»,— заметил спикер. По его словам, сеть «Мармеладная бочка» развивается и продолжает расти. За год удалось найти российских производителей мармелада, которые будут готовить продукт под компанию. При этом поставки европейского мармелада еще продолжаются.
Господин Федоров акцентировал внимание на важности управляющей компании в ТЦ, в составе которой должен быть квалифицированный персонал. В его задачи входит привлекать различные категории посетителей и закрывать потребности широкой аудитории. «Например, “Авиапарк”, где расположилось 500 арендаторов, закрывает все целевые аудитории — от младенцев до пенсионного возраста. И даже несмотря на то, что ушли крупные иностранные бренды, арендные места быстро закрылись. Очень быстро прошел процесс смены. И это показатель грамотной работы, в том числе УК»,— подытожил бизнесмен.
Участники дискуссии отметили, что в ближайшее время идет поколение, так называемых хоумлендеров с определенными социальными предпочтениями. Уже сейчас формируется совершенно иной запрос. В результате в перспективе трех-четырех лет девелоперы неминуемо придут к реконцепции своих проектов и будут вынуждены осознанно подходить к их реализации: предлагать не просто бетонную коробку и «проект на коленке», а грамотно выстроенную планировку. Большую роль начнут играть консультанты, привлекаемые на уровне идеи и плана строительства. В таком случае больше шансов построить качественный объект, востребованный как с инвестиционной точки зрения, так и с точки зрения потребителя.